Кум Тыква из знакомой всем с детства сказки Джанни Родари о Чипполино всегда хотел свой дом и каждый год покупал по одному кирпичу для его постройки. Даже есть почти перестал, чтобы накопить поскорее, так не хотелось ему ни скамеечку, ни курятник, как предлагал арифметически подкованный мастер Виноградинка, пока на дом стройматериалов не хватало.
Для того чтобы усилия не оказались бесплодными, прежде чем начать возводить свою «крепость» или даже копить для нее кирпичи, надо определиться с типом земельного участка для будущего дома. Построить его получится далеко не везде. GiperNN.ru разбирался в деталях.
Что такое категория земельного участка?
По законодательству нашей страны вся недвижимость должна быть зарегистрирована. Этим занимается Росреестр. Любой участок необходимо поставить на учет, то есть получить на него кадастровый паспорт с указанными в нем датой регистрации в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости), точным адресом участка, его техническими характеристиками: площадью, расположением — данными собственника, графическим изображением, категорией и целевым назначением объекта недвижимости.
Категория земельного участка и его назначение — это две основные характеристики, от которых зависит, как его можно использовать. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки делятся по категориям следующим образом:
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли населенных пунктов;
- Земли промышленности и иного целевого назначения;
- Земли особо охраняемых территорий и объектов;
- Земли лесного фонда;
- Земли водного фонда;
- Земли специального назначения;
- Земли запаса.
Все перечисленные категории делятся еще на несколько видов в зависимости от их целевого назначения — разрешенной на этой территории деятельности.
Если хотите построить частный дом, выбирайте статус личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На каждом из этих участков разрешено размещение одного жилого дома. Раньше, до изменений в Земельном кодексе, отдельно рассматривались садовые и дачные участки. Между ними практически не было разницы, и сейчас их добавили в категорию земель населенных пунктов с целевым использованием для малоэтажной жилой застройки.
Индивидуальное жилищное строительство
Земли под ИЖС являются самыми распространенными и востребованными. Под индивидуальным жилищным строительством подразумевается частный дом, который предназначен для одной семьи. Существуют определенные особенности, которые отличают этот тип участка от всех остальных.
Во-первых, на участке может быть построен один жилой дом. Подсобные помещения, гаражи и склады не считаются — их количество не ограничено. Зато лимитирована площадь самой земли: не больше 1500 кв.м.
Во-вторых, разрешенная высота дома не более трех надземных этажей плюс мансарда. Перед началом строительства владельцу земли необходимо получить разрешение на возведение здания. А после — согласовать и зарегистрировать постройку в Росреестре.
В-третьих, на доме не получится заработать, то есть его нельзя использовать как гостиницу или сдавать комнаты в аренду.
«Плюс» земельного участка под ИЖС — органы власти обязаны предоставить определенные блага цивилизации. Дом гарантированно будет обеспечен коммуникациями: газом, электричеством и водой. К нему будет проложена проезжая дорога, а рядом создана необходимая инфраструктура: больницы, школы и детские сады, магазины, остановки общественного транспорта. Не останетесь и без почтового адреса. Это важно, даже если не получаешь корреспонденцию и не выписываешь газет — так легче получить регистрацию в доме.
Преимущества владения земельным участком для ИЖС сказываются на его цене — кадастровая стоимость таких наделов значительно выше, чем у ЛПХ. Соответственно, и налог больше.
Личное подсобное хозяйство
Земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, делятся на два подвида: приусадебный участок и полевой. Строительство дома разрешено только на приусадебном, потому что он всегда находится в черте населенного пункта. На полевом участке для ведения подсобного хозяйства строить ничего нельзя.
По сути основное отличие ЛПХ от ИЖС заключается в том, что в первом случае на землях можно держать животных и осуществлять производство сельскохозяйственной продукции. Собственно для этого они и предназначены. Но такая деятельность должна осуществляться на некоммерческой основе: все произведенное придется использовать для себя.
Можно возвести дом, высота которого будет не выше четырех этажей, считая мансарду. Но обеспечение коммуникациями и инфраструктурой не удастся переложить на плечи муниципалитета.
Земли ЛПХ имеют более низкую кадастровую стоимость, и налог, который необходимо заплатить, также меньше. Но вот получить регистрацию в доме, построенном на таком участке, будет проблематично. Почтовый адрес присвоят приусадебному участку для ведения личного подсобного хозяйства, если он расположен в черте населенного пункта.
Садовое некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство
Садовые и дачные участки располагаются в садовых некоммерческих товариществах и дачных некоммерческих партнерствах соответственно. За владение землей в таких объединениях придется платить членские взносы. Проведение коммуникаций, дорог, уборка территории осуществляются на деньги членов товарищества.
Согласно классификатору, сейчас на землях СНТ И ДНП разрешается малоэтажная жилищная застройка, как и на землях под ИЖС. Раньше для того, чтобы построить дом на таком участке, разрешение было не нужно. Теперь оно необходимо, но получить его на льготных условиях для уже построенного дома можно, пока действует так называемая «дачная амнистия». После ее принятия на первых порах для регистрации строения и внесения его в ЕГРН не обязательно было подавать план БТИ. Достаточным считалось указать сведения о доме самостоятельно. После 1 января 2017 года процедура усложнилась: теперь требуется технический план строения. Тем не менее, это все равно облегченная процедура — документов требуется по минимуму.
Из «плюсов» владения участками в садовых товариществах — их низкая кадастровая стоимость и небольшой налог. Из «минусов» — нестабильное законодательное положение таких земель (придется переоформлять вид разрешенного использования), а также членские взносы, собрания садоводов и другие «побочные эффекты».
Можно ли поменять целевое назначение?
Да, поменять целевое назначение земельного участка можно. Но — с определенными условиями и ограничениями. Подробно о том, как это сделать — в следующем материале GiperNN.
Комментарий Росреестра:
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации любой вид разрешенного использования (ВРИ) из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений — Минэкономразвития России.
Органы местного самоуправления устанавливают ВРИ в соответствии с правилами землепользования и застройки, если они были приняты до вступления в силу приказа, однако если ВРИ устанавливаются или изменяются в правилах землепользования и застройки после 24.12.2014, то они должны соответствовать классификатору.
Важно отметить, что виды разрешенного использования применяются не только в связи с предоставлением земельных участков, но и действуют в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.
