Частные дома стали набирать популярность несколько лет назад, и по сей день спрос на них продолжает расти. В общем объеме ввода по Нижегородской области индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) значительно превышает многоквартирное жилье. Меняется и подход со стороны застройщиков. Еще недавно застройка велась достаточно хаотично, а сейчас девелоперы выводят на рынок все больше комплексных проектов.
Почему люди поехали за город и сохранится ли этот тренд? Какие площадки подходят для индивидуального жилищного строительства? И когда новый механизм комплексного развития территорий (КРТ) придет в частный сектор? На эти и другие вопросы эксперты рынка недвижимости искали ответы на конференции по развитию ИЖС. Встреча состоялась в феврале с участием застройщиков, банкиров, риэлторов и представителей власти. Организаторами выступили ПАО «Сбербанк» и «Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов» (НГСР).
Почему выбирают загородные дома?
Рост спроса на частные дома начался в 2020 году, рассказал руководитель департамента загородной недвижимости АН «Монолит Истейт» Алексей Никитин. Тогда вместе с другими регионами Нижегородская область переживала пандемию коронавируса. Во время карантинных ограничений, когда приходилось дни напролет проводить в четырех стенах, нижегородцы стали задумываться о переезде за город. В тот же период компании начали переводить сотрудников на дистанционный режим работы. Со временем он показал свою эффективность, и сменить привычную локацию стало проще.
Другим мощным стимулом переехать из квартиры в дом послужила поддержка государства. Сейчас привлечь кредиты на ИЖС можно по программам семейной и IT-ипотеки. Кроме того, до 1 июля 2024 года действует программа льготной ипотеки. По разным программам средства выдаются как на покупку готового дома, так и на строительство с нуля. Причем участок можно включить в стоимость кредита, а можно построить дом на уже имеющейся земле.
Алексей Никитин отметил развитие культуры частного домостроения. Если раньше обычной практикой считалась покупка земли с последующим строительством, то сейчас потребители все чаще хотят видеть готовый продукт и законченную концепцию. Сначала застройщики стали предлагать клиентам дома с черновой отделкой, затем — с предчистовой, так называемой white box. В регионах южного направления стандартом является сдача объектов с минимальным чистовым ремонтом и планировкой участка. Нижегородская область тоже к этому придет, уверен эксперт.
Наша область отвечает любым запросам. Но мы очень мало ее осваиваем. На сегодняшний день у нас по запросу клиентов существует большой дефицит загородной недвижимости. У нас достаточно квартир в многоэтажных домах в отличие от загородных. Давайте делать свою коалицию на Нижегородской земле! У нас много своих застройщиков, своих инвестиций и своих земель, — призвал профсообщество Алексей Никитин.
Что и где строят?
За 2023 год в регионе ввели в эксплуатацию около 1,9 млн квадратных метров нового жилья, напомнил директор Института развития агломерации Нижегородской области Михаил Генин. Более 1,1 млн «квадратов» приходится на индивидуальную застройку, что составляет примерно 60% от общего объема. При этом 164 тысячи «квадратов» частных домов построили в Нижнем Новгороде, и 597 тысяч кв. м — в агломерации, включающей, кроме областного центра, Кстовский, Богородский и Дзержинский районы.
По словам руководителя управления Росреестра по Нижегородской области Оксаны Штейн, всего в регионе за 2023 год поставили на учет 6931 частных домов. Около 65% объектов ИЖС, оформленных по закону, располагаются на сельских территориях. Сведения еще о 20% домов внесли в реестр в составе городской застройки. Остальные дома зарегистрированы на территориях садоводств.
В 2023 году Нижегородская область стала одним из регионов-лидеров строительной отрасли. Большой вклад в ее развитие внесли индивидуальные застройщики. Традиционно лидерами ИЖС в регионе являются Богородский и Кстовский муниципальные округа. Третье место разделили между собой городские округи Нижний Новгород и Бор, — рассказала Оксана Штейн.
Глава регионального управления Росреестра отметила, что среди нижегородцев наиболее популярны двухэтажные дома: в прошлом году их было построено 4104. Еще 2275 частных домов возвели одноэтажными и 552 — трехэтажными. В качестве строительного материала чаще всего выбиралось дерево, послужившее основой для 4378 домов. На втором месте по использованию идет кирпич: из него возвели 1731 дом. Также строились панельные, блочные, каменные, монолитные частные дома и еще несколько десятков объектов — из прочих материалов.
Территории под ИЖС
Градостроительный потенциал показывает на публичной кадастровой карте Росреестра. Согласно его данным, в Нижегородской области под ИЖС выявлено 2305 участков площадью около 2,3 тысячи гектаров. Из них 458 площадок используется под застройку. Эти территории занимают общую площадь в 42,6 гектара.
Михаил Генин рассказал, что на сегодняшний день утверждены генеральные планы Нижнего Новгорода и Дзержинска. По данным этих документов, в областном центре под частные дома рассчитана территория площадью 917 гектаров с градостроительным потенциалом более 1,8 млн квадратных метров. В городе химиков под индивидуальную застройку предусмотрено 224 гектара: общий выход жилья на них оценивается в 175 тысяч «квадратов».
Полностью разработан генплан Богородского округа: сейчас он проходит согласование в структурах регионального правительства. В планах института — утвердить документ во втором квартале 2024 года. Здесь развитию подлежат порядка 5,5 тысячи гектаров свободных территорий. В результате их освоения появится 4,2 млн кв.м индивидуальной жилой застройки.
Кстовский округ ранее состоял из отдельных сельсоветов с центральным городом Кстово. Недавно произошло преобразование муниципалитета, и градостроительные документы по каждому сельсовету начали объединять в один генплан. Утвердить его планируется в текущем году. В Кстовском районе под ИЖС определена территория порядка 3,3 тысячи гектаров с выходом индивидуального жилья более 2,3 млн квадратных метров.
КРТ идет в частный сектор
Новый механизм комплексного развития территорий (КРТ) предполагает не просто строительство домов, а появление полноценных жилых кварталов. В основе каждого проекта лежит мастер-план, который содержит данные о выходе жилых площадей и инфраструктуре. Понимая себестоимость «квадрата» и продажную цену площадки, эксперты просчитывают, во сколько инвестору обойдется строительство и какую прибыль он получит в итоге. С учетом этого региональный штаб по градостроительной политике принимает решение о дополнительных обязательствах застройщика, например, возведении детсада или школы.
Перемен! Застройка по КРТ начинается в Нижнем НовгородеВ 2024 году Институт развития агломерации Нижегородской области займется проработкой двух площадок КРТ под индивидуальное жилищное строительство. Первая территория расположена в селе Вязовка Кстовского района. Ее площадь достигает 40 гектаров, а потенциальный выход застройки составит порядка 21 тысячи квадратных метров. Новый квартал потребует создания 49 мест в детсадах и 77 мест в школах.
Вторая площадка под КРТ, подлежащая проработке в 2024 году, находится в селе Колодкино городского округа Дзержинска. Небольшая территория охватывает около 6 гектаров: объем ввода жилья на ней оценивается чуть менее 7 тысяч квадратных метров. Расчеты по соцобъектам выявили потребность в 12 местах для воспитанников детсадов и 25 местах для учащихся школ.
В рамках КРТ берется любая территория и прорабатывается на наличие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Потому что зачастую, особенно если мы говорим про сельские территории, там нет ничего. Согласно поручению президента, жилья без социальной инфраструктуры строиться не должно, — подчеркнул Михаил Генин.
В области КРТ индивидуальной жилой застройки появилось нововведение, которое предусматривает ускоренный механизм перевода земель сельхозназначения в категорию ИЖС, добавил Михаил Генин. Инвестор предоставляет мастер-план застройки на заседание регштаба. В документе он отражает новые объекты и указывает затраты, которые готов понести в части инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. После одобрения мастер-плана разрешается приступить к разработке проекта планировки и межевания, не дожидаясь внесения изменений в градостроительную документацию.
Раньше надо было дождаться, пока изменят генплан и правила землепользования и застройки, и только потом уже приступать к разработке документации для своей площадки. Сейчас этого не требуется, — заключил Михаил Генин.
Индивидуальное жилищное строительство становится трендом в Нижегородской области. Мария Воронцова, в течение последних двух лет занимавшая пост президента Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, подчеркнула, что с 2024 по 2026 годы прогнозируется настоящий бум на рынке загородного жилья. Развитие ИЖС стимулирует не только господдержка, но и большой спрос со стороны населения, который, как известно, рождает предложение. Это значит, что в ближайшем будущем в Нижегородской области должны вырасти целые поселки с детсадами, школами, магазинами, дорогами и другой необходимой инфраструктурой.
