Стоимость жилья на рынке недвижимости Нижнего Новгорода продолжает расти. Аналитики GIPERNN.RU выяснили, что за год средневзвешенная цена квадратного метра вторичных квартир повысилась на 27%. Если в январе 2021 года она составляла 81 026 рублей, то в первом месяце 2022-го — уже 102 961 рубль. По данным ДОМОСТРОЙРФ.РУ, новостройки в среднем подорожали чуть меньше: с 102 364 до 116 660 рублей за «квадрат», или почти на 14%. Тем не менее и такой рост цен на жилье трудно назвать незначительным.
С просьбой прокомментировать сложившуюся тенденцию мы обратились к ведущим игрокам нижегородского рынка недвижимости. Наши собеседники объяснили, почему стоимость квартир продолжает расти, и спрогнозировали, как изменится ситуация в 2022 году. Что может остановить рост цен и стоит ли задумываться о покупке квартиры в ближайшее время? А также ответ на самый злободневный вопрос: к каким последствиям на рынке жилья приведет военная операция на Украине?
Почему стоимость жилья продолжает расти?
Инфляция и ослабление рубля. Эксперты подтверждают, что за минувший год рост цен на недвижимость в Нижнем Новгороде не сбавил оборотов. Одной из причин увеличения стоимости жилья заместитель директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса девелоперской компании «Столица Нижний» Борис Замский назвал инфляцию: по данным Росстата, за минувший январь годовой рост цен в России достиг 8,7%. Наш собеседник пояснил, что инфляционный фактор стимулирует потребительский спрос. Опасаясь удорожания жилья, люди стремятся решить квартирный вопрос здесь и сейчас. В свою очередь, предложение на рынке недвижимости не успевает пополняться.
Январь 2022 года показывает, что цены продолжают расти такими же темпами, что и на протяжении двух последних лет, несмотря на повышение ипотечных ставок. Связано это с целым рядом факторов: и с инфляцией, и с колебаниями на валютном рынке, а снижение курса рубля приводит к появлению дополнительных денег на рынке недвижимости.
Рост цен на стройматериалы. Инфляция способствовала удорожанию стройматериалов и повышению себестоимости жилья. По словам Бориса Замского, в 2021 году некоторые единицы строительной продукции подорожали в десятки раз. Гендиректор ГК «ННДК» Михаил Иванов подчеркнул, что увеличение цен на материалы не останавливается и сейчас, а это значит, что стоимость строительства продолжает расти. Например, до сих пор скачками дорожает металл. Ценник на другие стройматериалы также увеличивается, но уже в границах инфляционных процессов.
Стоит заметить, что себестоимость жилья растет в том числе и из-за удорожания земли. Участки, которые раньше продавались за 60 млн рублей, сегодня предлагаются за 600 миллионов.
Льготная ипотека. Как и в 2020 году, на цены продолжила влиять программа льготной ипотеки. Несмотря на то, что субсидированная ставка в 7% по кредиту распространяется только на первичку, это неминуемо «потянуло» вверх стоимость вторичного жилья. Наибольшее воздействие на цену квартир господдержка оказывала в конце 2020 года и первой половине 2021-го, уверены наши собеседники.
Скорее всего, действие льготной ипотеки на новостройки продолжится и после июля 2022 года. Но госпрограмма уже не будет оказывать такого существенного влияния на рынок жилой недвижимости. Директор АН «Азбука недвижимости» Мария Воронцова заметила, что с учетом роста цен на квартиры субсидированная ипотека начала терять привлекательность.
Конечно, нужно помогать молодым семьям улучшать свои жилищные условия. Но сегодня покупка квартиры в новостройке даже по льготной ипотеке — недешевое удовольствие. В среднем двухкомнатная квартира от застройщика обойдется в 8–9 млн, хотя раньше эта цена была практически в два раза ниже. А доходы населения не растут.
Введение эскроу-счетов. Свою роль в удорожании жилья сыграли недавний переход на эскроу-счета и введение проектного финансирования. По словам Бориса Замского, новые механизмы исключили риски появления обманутых дольщиков и долгостроев, но в то же время сказались на себестоимости строительства.
За все хорошее нужно платить. Поэтому изменение организационной составляющей процесса долевого строительства привело к его удорожанию, и стоимость новостроек поднялась.
Пандемия коронавируса. Немаловажное влияние на ценообразование рынка недвижимости продолжает оказывать пандемия COVID-19. Вкупе с кризисной ситуацией в экономике вспышка коронавируса спровоцировала отток задействованных на стройплощадках мигрантов. Как следствие, в цене выросла и рабочая сила.
В среднем за минувший год цены на недвижимость в Нижнем Новгороде выросли на 23%. Сейчас эта тенденция продолжается. Пока сказать, что мы пришли к какой-то стагнации, нельзя.
Как меняются спрос и предложение на рынке недвижимости?
Новостройки. Снижению стоимости жилья в Нижнем Новгороде не способствует и дисбаланс спроса и предложения. По данным собственной базы Гипермаркета недвижимости GIPERNN.RU, за 2021 год в столице Приволжья возвели 41 многоквартирный дом. Такое количество новостроек существенно уступает другим городами-миллионниками.
Спрос на жилье от девелопера по-прежнему является высоким: некоторые объекты разбирают за считанные дни. По словам Михаила Иванова, еще недавно наиболее популярными считались студии и однушки — традиционные объекты инвестирования. Сегодня востребованными становятся квартиры с двумя или тремя комнатами.
Двушки обычно берут для жизни, не с точки зрения вложений. Трешки тоже пользуются популярностью, хотя сейчас на рынке наблюдается дефицит таких объектов: несколько лет назад застройщики закладывали в свои проекты преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры.
Готовое жилье. Дефицит предложения фиксируется не только на первичном, но и на вторичном рынке. В 2021 году число выставленных на продажу квартир от собственников снизилось почти на треть, рассказала директор АН «Виват-Риэлти» Елена Недоспасова.
Количество предложений по готовым квартирам в Приволжском федеральном округе снизилось на 28%. Это жесткий показатель. Вместе с тем спрос сдвинулся в сторону вторички — она решает ежедневные насущные проблемы.
Среди готового жилья наибольшим спросом также пользуются двухкомнатные квартиры. Их целевая аудитория — семьи с бюджетом до 5 миллионов рублей. Однокомнатные квартиры становятся для них слишком тесными, а трехкомнатные все еще являются чересчур дорогим удовольствием, пояснила Елена Недоспасова.
Местоположение жилья не играет для покупателей такой существенной роли, как это может показаться на первый взгляд. Управляющий сети АН «Монолит» Алексей Козлов отметил, что ключевым фактором для выбора квартиры является развитая инфраструктура: хорошая транспортная доступность, наличие школ, детсадов и магазинов. В последние годы особой популярностью пользуются «вчерашние новостройки»: то есть объекты, появившиеся на карте Нижнего Новгорода не более 15 лет назад.
Покупатель на рынке недвижимости молодеет. Сейчас это в основном люди, рожденные в 1990-х годах. Они точно не хотят жить в хрущевках или другом подобном типе жилья.
Какие факторы скажутся на ценах квартир в 2022 году?
Стоимость квартир в наступившем году продолжит расти из-за поднятия ключевой ставки Центробанком, сохраняющегося дисбаланса объемов спроса и предложения, а также набирающей обороты инфляции. Чем последняя выше, тем сложнее застройщикам удерживать цены на первичном рынке, вслед за которым неизбежно тянется вторичный.
Еще нужно учитывать стоимость нефти. Сейчас ее пиковое значение в рублях коррелирует с максимальной ценой недвижимости в рублях. Есть прогнозы, что в 2022 году стоимость нефти будет продолжит расти и достигнет 100–110 долларов за баррель. У нас дефицит производства нефти, а ее потребление, напротив, растет.
Рост ипотечных ставок. Борис Замский уверен, что стоимость квартир в новостройках продолжит увеличиваться даже после прогнозируемого повышения ипотечных ставок и последующего снижения спроса. Сокращение числа платежеспособных покупателей просто не сможет противостоять инфляции, обвалу рубля и недостатку предложения.
На наш взгляд, снижение спроса не пересилит факторы, ведущие к увеличению стоимости жилья. Поэтому цены продолжат расти, хотя на спрос повышение ипотечных ставок повлияет отрицательно.
Льготная ипотека на ИЖС. В дальнейшем спрос на квартиры также снизит льготная ипотека на частные дома. Однако, по прогнозам Бориса Замского, это произойдет не раньше, чем в следующем году. Пока на рынке нет проектов ИЖС, способных составить конкуренцию многоквартирным домам. Для того чтобы они появились, необходимо подобрать земельный участок, выполнить проектирование и подготовить сам продукт: на это уйдет определенное время. Эксперт добавил, что наиболее заметное влияние субсидированная ставка на покупку частных домов начнет оказывать в 2024–2025 годах.
Конкуренция за инвестиции. Вместе с тем снижению цен на жилье может способствовать рост ставок по депозитам: этот показатель должен вырасти вместе с ключевой ставкой. Алексей Козлов пояснил, что как только доходность по депозитам превысит 11–12%, часть населения предпочтет вложить деньги именно в них.
Кроме того, не стоит забывать о падении цен на рынке акций и облигаций. Сейчас по некоторым активам оно достигает 50%. Этот фактор тоже может перетянуть часть инвестиций.
Новые игроки на рынке недвижимости. Еще одним фактором, ведущим к снижению стоимости квартир, может стать приход на нижегородский рынок нескольких крупных федеральных застройщиков, добавил Михаил Иванов. Он подчеркнул, что девелоперы заняли достаточно большие площадки: в перспективе это может повысить предложение и урегулировать цены.
Как украинский кризис повлияет на стоимость жилья?
21 февраля 2022 года в телеобращении к нации президент России Владимир Путин объявил о признании независимости Луганской и Донецкой народных республик. Три дня спустя, 24 февраля, стало известно о начале специальной военной операции в Донбассе. Гендиректор АН «Чекни» Анатолий Рябинин уверен, что пока рано делать далекоидущие прогнозы насчет того, как это скажется на рынке недвижимости. Тем не менее политическая обстановка закономерно повлияет на дальнейший рост курсов доллара и евро. Как следствие, россиянам стоит ожидать повышения стоимости товаров, зависящих от валюты: в числе прочего речь идет о стройматериалах. Это приведет к росту цен на жилье и последующему снижению спроса.
У людей будет оставаться меньше денег на ипотеку. Помимо цен на строительство, из-за роста курса валюты повысится стоимость обслуживания личного транспорта, подорожает колоссальное количество других товаров.
Алексей Козлов уверен, что в краткосрочном периоде спрос на жилье, наоборот, вырастет. Стремясь сохранить свой капитал, россияне будут вкладывать средства именно в недвижимость.
Большинству граждан нашей страны рынок недвижимости представляется наиболее прогнозируемым. Потому что, например, доллар некоторые банки сейчас продают по 140 рублей. Есть риск, что такая цена в дальнейшем не сохранится. А вкладываться в акции и облигации сейчас еще более рискованно.
Когда отложенный спрос сработает, ситуация на рынке недвижимости будет зависеть от внешнеполитических действий. Существенное ужесточение санкций в отношении России приведет к росту ипотечных ставок, ускорению инфляции и снижению покупательской способности. По мнению Алексея Козлова, перечисленные факторы могут способствовать некоторому снижению цен на жилье во втором полугодии 2022 года.
Но катастрофы и глобального изменения цен на недвижимость в связи с текущей политической обстановкой мы не прогнозируем.
В свою очередь, директор по продажам ГК АГРОСПЕЦТЕХ Михаил Шерстнев заметил, что предполагаемые санкции не повлияют на экономику страны так, как это было несколько лет назад: на российском рынке стало появляться все больше товаров местного производства. Он добавил, что на размер ипотечных ставок повлияет не политическая, а экономическая ситуация. Последняя во многом зависит от Центробанка, назначающего ключевую ставку. Если она повысится еще на два-три пункта, ставка по кредиту на жилье может подняться до 15%.
Банки выдают ипотеку исходя из того, сколько стоят для них деньги. Ипотеку они берут на рынке банковских кредитов и после этого формируют стоимость ипотечного кредита на жилье. Если Центробанк продолжит политику роста ключевой ставки, значит, ипотека будет расти. А вот цена на недвижимость уже будет зависеть от спроса населения. А он, скорее всего, увеличится: люди пойдут на сохранение денег. В связи с этим стоимость жилья должна вырасти.
Когда остановится рост цен на жилье?
Ключевые игроки нижегородского рынка недвижимости сошлись во мнении, что на ценообразование в 2022 году продолжит влиять целый ряд взаимосвязанных факторов. Согласно прогнозам экспертов, преломить тенденцию к удорожанию в ближайшей перспективе не удастся и стоимость квартир продолжит расти.
По словам Михаила Иванова, за год цены на жилье должны повыситься в пределах инфляции. Аналогичного мнения придерживается Елена Недоспасова: она считает, что в среднем цены на квартиры в столице Приволжья поднимутся примерно на 8%. Более оптимистичен Алексей Козлов, который спрогнозировал годовой рост стоимости жилья в пределах 5–6%. Мария Воронцова предположила, что в первом полугодии подорожание произойдет в пределах 5–10%. Вместе с тем в дальнейшем эта тенденция замедлится и цены стабилизируются, считает она.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году?
Отвечая на вопрос о том, стоит ли покупать квартиру в 2022 году, ведущие участники рынка недвижимости оказались единодушны. По их мнению, нуждающимся в улучшении жилищных условий точно не следует откладывать покупку на следующий год.
Недвижимость — это, в первую очередь, фундаментальный физический актив. Поэтому его нужно покупать тогда, когда имеется потребность.
Тем, кто рассматривает новую квартиру в качестве вложений, эксперты также посоветовали решиться на покупку. Конечно, сейчас инвестиция будет менее выгодной, чем еще пару лет назад. Однако с учетом непрекращающегося роста цен даже такое приобретение принесет свои плоды, уверены наши собеседники.
Вопросы нужно решать по мере их поступления, жить здесь и сейчас. Если есть задача купить квартиру — ее надо покупать. А откладывать на завтра то, что нужно было сделать еще прошлым летом, — неправильно. На мой взгляд, неправильно и ждать какой-то стабильности в личных доходах или в экономике страны в целом.
С учетом текущей политической и экономической обстановки говорить о возможном снижении цен на недвижимость в 2022 году все еще не приходится. Стоимость жилья продолжает расти, и едва ли ситуация изменится в ближайшем будущем. Однако, судя по прогнозам экспертов, повышение цен не будет таким глобальным, как два года назад. Это означает, что покупка недвижимости как для решения квартирного вопроса, так и для сбережения средств не потеряет своей актуальности.
