Москва — «законодательница мод» в сфере жилой недвижимости России. Близость к столице, присутствие московских застройщиков в нижегородском регионе опосредованно отражается на рынке жилья в Нижнем Новгороде. GiperNN проанализировал тенденции, которые возникли или могут возникнуть на региональном рынке вслед за столицей, и попросил независимого эксперта Андрея Макшанова прокомментировать некоторые из них.
Рынки недвижимости Нижнего Новгорода и Москвы принципиально различаются. Во-первых, в столице темпы ввода жилья, разнообразие застройщиков и проектов намного больше. Так, в последние годы в столице появляется по 60–70 новых проектов ежегодно; в Нижнем Новгороде за такой же период — не более десятка. Во-вторых, покупательская способность жителей столицы существенно выше, чем нижегородского региона. По данным Нижегородстата, средняя зарплата в регионе в 2016 году составила 29,5 тысяч рублей в месяц. У москвичей, по данным Росстата, — 65,9 тысяч рублей в месяц. Соответственно, и средняя стоимость «квадрата» различна: 160 тысяч рублей за 1 кв. м. в Москве против 62,7 тысяч рублей за 1 кв. м в Нижнем Новгороде. В-третьих, само сегментирование рынка по классам жилья очень различается. В Москве порядка 80% новостроек — это комфорт-класс, в Нижнем Новгороде — эконом-класс.
Эконом-минус
Проблема обеспеченности россиян жильем — задача, поставленная государством на десятилетия вперед. Частные компании активно строят жилье эконом-класса, ориентированное на молодые семьи и студентов, в отдаленных от центра, не самых престижных районах. Настоящей находкой 2000-х стали квартиры-студии без перегородок, минимальной площади, с бюджетной отделкой, нечто среднее между комнатой и однокомнатной квартирой.
В 2015 году федеральные СМИ рассказали о предложении столичных застройщиков ввести понятие жилья «эконом-минус», самого низкого класса. Таким образом девелоперы решили легализовать площади, непригодные для постоянного проживания. К примеру, апартаменты, квартиры в деловых зданиях без необходимой социальной инфраструктуры (детских садах, школах, магазинах), жилые помещения с минимумом удобств. Инициатива не нашла отклика в Минстрое, однако «гонконгский» вариант развития рынка доступной недвижимости остается актуальным. В проектах как московских, так и нижегородских застройщиков неизменно присутствуют квартиры-студии минимальной площади (порядка 17–20 кв.м), на более низких этажах зданий, в плохо обустроенных районах. Люди покупают такие квартиры, поскольку ограничены в средствах, но нуждаются в собственном «угле». Стоит, однако, отметить, что в Нижнем Новгороде апартаментов практически нет, в то время как в Москве она составляет порядка 30% рынка новостроек.
«В среднесрочной перспективе в сегменте эконом-класса развитие рынка будет идти в соответствии со сформировавшимися в 2015–2016 годах тенденциями: рациональное планирование площадей с учетом потребностей семей, с возможностью выделения и простого изменения функциональных зон в квартире; совершенствование финансовых инструментов для снижения затрат покупателей; малоэтажное строительство многоквартирных домов в пригородной зоне, — полагает независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Макшанов. — Надо отметить, что в последнее время в эконом-сегменте снизился интерес к малогабаритным квартирам-студиям. Это связано со снижением инвестиционной привлекательности такого типа жилья (ставки аренды и инвестиционные возможности мелких инвесторов, вкладывающихся в такое жилье, упали). Также, возможно, люди стали понимать, что из-за нестабильной ситуации жилье лучше арендовать или покупать более отвечающую запросам квартиру, чем останавливаться на промежуточном варианте в виде студии».
«Европейская» планировка
В настоящее время на нижегородском рынке появляются квартиры так называемой европейской планировки. Кухня становится более просторной за счет совмещения с гостиной, а другие помещения (спальня, детская), наоборот, более компактными. Чтобы не повышать стоимость жилья (цены на стройматериалы, производство продолжают расти), застройщики снижают площадь нежилых помещений в квартирах и помещений общего пользования в домах, сокращают площадь коридоров, прихожих, других подсобных помещений. В домах исчезают места для колясок, велосипедов, охраны, «лапомоек» и прочие площади с дополнительной функцией. Вместо них в проекте появляются более «доходные» магазины, банковские офисы, дополнительные квартиры.
«Предоставление большей пользы за те же деньги благодаря «нестандартным» планировочным решениям — еще одно направление привлечения клиентов, — отмечает Андрей Макшанов. — Покупателям предлагаются квартиры так называемого европейского типа, где кухня совмещена с гостиной, а число комнат считается по количеству спален. То есть, например, квартира с европейской планировкой 2+ имеет две спальни и объединенную кухню-гостиную, что соответствует традиционной «трешке». Данный подход позволяет более рационально использовать имеющиеся площади за счет формирования функциональных зон. При этом пространство квартиры легко трансформировать под различные цели.
Дома-конструкторы
В 2015 году в отдаленных районах Москвы начали строить многоквартирные дома новой серии. Главное отличие новостроек от советских «панелек» (с четко регламентированным количеством этажей, площадью и планировкой квартир, цветовым оформлением) заключается в вариативности «содержимого» жилого дома. На первом этаже строящихся зданий размещаются нежилые помещения: магазины, мастерские, детские сады, спортклубы и так далее. Планировки квартир — различные, как и их площадь.
Массовое жилье нового поколения имеет и более презентабельный вид. Ниши для кондиционеров, а также балконы размещены на одной линии стены и не портят облика фасадов. Сами дома при внешнем сходстве имеют различное декоративное (цветовое) решение в пределах одного двора. Московские застройщики также предлагают квартиры с готовой отделкой и мебелью. Планировку жилого помещения и его наполнение покупатель выбирает самостоятельно.
Подобные серии в Нижнем Новгороде пока отсутствуют, однако примеры сотрудничества застройщиков со строительными, мебельными магазинами в региональном центре и пригороде уже есть. Представители премиум-сегмента предлагают услуги дизайнеров при оформлении квартир. Во многих новостройках Нижнего Новгорода первые этажи являются нежилыми: в них располагаются магазины, МФЦ, частные детские сады.
Комфорт плюс
В 2014–2015 годах участники нижегородского рынка прогнозировали увеличение доли комфорт-класса в общей массе строящегося жилья. Они рассчитывали на постепенный уход от «спичечных коробков» (так назвал доступное жилье главный архитектор Нижегородской области Сергей Попов) к более просторным, интересным квартирам (покупатели студий обзаводились семьями, делали карьеру и нуждались в улучшении условий) и жилым комплексам.
В Москве комфорт-класс представлен качественными проектами с оригинальной архитектурой, высококачественными строительными материалами (красный кирпич, керамическая плитка, натуральный камень и другие), индивидуальным дизайном помещений, обилием планировок, хорошим видом из окон. Возникают новые жилые комплексы с собственным бассейном, катком, спортивным центром, парусной школой, «кораблем-садом» и так далее. В Нижнем Новгороде стремление построить ЖК с уникальными характеристиками также есть. Преимуществом может быть как само местоположение нового жилья (вблизи леса, реки), так и создаваемые объекты (лодочная станция, собственный парк, прогулочные зоны без машин, велосипедные трассы). Девелоперы обеспечивают вновь построенные районы всей необходимой инфраструктурой, вплоть до парикмахерских, ремонтных мастерских и зоомагазинов.
«Снижению стоимости жилья способствует также комплексная застройка, позволяющая более рационально использовать технику, несколько снизить удельные издержки на инфраструктуру. Она включает элементы социальной инфраструктуры, что повышает привлекательность жилья для потенциальных покупателей, — добавляет Андрей Макшанов. — Еще один „плюс“ для застройщика — возможность варьировать количество и метраж квартир от дома к дому, что способствует более разнообразному предложению и ускоряет продажи. При комплексной застройке нет социального напряжения, которое возникает при точечной». Главная проблема — дефицит удобных больших участков с близкими инженерными коммуникациями, позволяющими вести массовое строительство, отмечает эксперт. Затраты на рекультивацию территорий (например, бывших производств) или возведение новых коммунальных мощностей повышают стоимость проекта и могут сделать его реализацию коммерчески нецелесообразной.
Освоение «депрессивных» зон и пригорода
По данным Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы, в настоящее время 17% территории города (в старых границах), или 18,8 тысяч га заняты промзонами. Развитие этих территорий ведется в двух направлениях: реорганизация, создание нового производства (рабочих мест), а также застройка жильем, административными, общественными объектами. К примеру, в зонах «Бирюлево», «Чертаново», «Калошино», «Коровино», «Вагоноремонт» планируется разместить новые производственные мощности. На территории Тушинского аэродрома появился новый футбольный стадион «Открытие Арена», ЗиЛа — 6 млн кв.м жилья, спорткомплекс, тематический парк. Активно осваивается и пригород столицы. Так, в 2012 году в состав Москвы включили территории, расположенные к юго-западу от границ столицы. За счет Троицкого и Новомосковского административных округов площадь города увеличилась в 2,5 раза.
В Нижнем Новгороде освоение бывших промышленных, милитаризованных зон ведется, но более низкими темпами. В настоящее время на территориях, ранее принадлежавших Министерству обороны РФ, ведется строительство ЖК «Маршал Град» (Советский район), ЖК «Москва Град» (Московский район). Осваивается промзона в Ленинском районе (ЖК «Аквамарин» на берегу Оки, ЖК «Жюль Верн» нам месте автомобильного завода). Пригород осваивается в нескольких направлениях. К примеру, в Богородском районе строятся ЖК «Стрижи», «Акварель», «Окский берег», в Кстовском — ЖК «Красная поляна», ЖК «КМ Анкудиновский парк» и другие.
«Для покупателей жилья эконом-класса (а его около 70% в регионе) наиболее важным фактором является цена. Поэтому застройщики в первую очередь пытаются снизить цены в этом сегмете. Снижать качество используемых материалов чревато для репутации, поэтому известные компании стараются уменьшить себестоимость и, соответственно, цену, за счет малоэтажного строительства в пригородной зоне», — отмечает Андрей Макшанов.
С одной стороны, можно найти участки под застройку с близкой от места реализации проекта социальной и инженерной инфраструктурой, с другой — земля под строительство дешевле, чем в городе, можно обойтись без дорогой строительной техники, а также цикл возведения здания на несколько этажей короче, чем многоэтажки, рассуждает эксперт. Поэтому строительство малоэтажных многоквартирных домов достаточно интенсивно развивается в пригородах Нижнего Новгорода на фоне снижения объемов ввода многоэтажных жилых зданий. «Важным аспектом для покупателей жилья, особенно эконом-класса, являются финансовые инструменты, повышающие его доступность, — подчеркивает аналитик. — Наиболее продвинутые девелоперы совместно с банками-партнерами разрабатывают системы скидок, субсидий и других льгот».
ДЕТАЛИ. По данным открытых источников, в настоящее время в Москве насчитывается более 200 застройщиков, которые возводят свыше 600 жилых комплексов. В Нижнем Новгороде действуют порядка 90 компаний. Из них более 40 осуществляют продажи квартир в новостройках. По состоянию на январь 2017 года, в городе реализуется жилье в более чем 60 многоквартирных новостройках, входящих в состав жилых комплексов, либо относящихся к точечной застройке.
