Солнце встает из-за горизонта, освещая город с высоты птичьего полета… Именно о таких рассветах мечтали дольщики ЖК «Солнечный» в Нижнем Новгороде, покупая квартиры в строящемся жилом комплексе. Многоэтажные дома возле Касьяновского оврага в Верхних Печерах компания ООО «Вертикаль» начала возводить еще в 2014 году: спустя несколько лет первые два ввели в эксплуатацию. Предполагалось, что всего здесь вырастет по две шести- и восьмиэтажки, а также две высотки «Гелиос» в 27 этажей — будущий главный акцент квартала. Благоустроенный двор, развития инфраструктура, собственная подземная автостоянка — далеко не полный список преимуществ комплекса, покоривших будущих новоселов.
Чтобы купить квартиру мечты, три сотни нижегородцев доверили свои сбережения ООО «Вертикаль». Но обманулись в ожиданиях. Спустя некоторое время строительство домов № 3 и № 4, относящихся ко второй очереди, заморозили. В то время как работы на них прекратились, в «Гелиосе» — дом № 5, третья очередь строительства — еще продавалось жилье. Из общего количества квартир (78 — в доме № 3, 36 — в доме № 4 и 251 — в доме № 5) проданы все до единой. Сейчас стройка жилого комплекса остановлена. Его несостоявшиеся новоселы (все фамилии в тексте изменены) пополнили список обманутых дольщиков.
Деньги за воздух
Диана Соловьева одна из первых купила трехкомнатное жилье в доме «Гелиос». Это произошло в декабре 2017-го, а через три года девушка должна была получить ключи от новой квартиры. Однако теперь новоселье ей придется отложить на неопределенный срок. Сейчас нижегородка вынуждена жить на съемной квартире и при этом платить ипотеку.
«Вертикаль» должна объявить себя банкротом, но не торопится. Пока власти включили в реестр проблемных только вторую очередь. А с нами не спешат вообще что-то делать, как будто все и вся замалчивают, — говорит Диана Соловьева.
В сети недобросовестного застройщика попала и другая дольщица Татьяна Семенова. Вложившаяся в «двушку» в июле 2019-го, она мечтала любоваться видами оврага из своей 60-метровой квартиры на 23-м этаже. По договору застройщик должен сдать Татьяне жилье с ремонтом под ключ и кухней в подарок. Но поскольку до конца года ЖК не сдадут, дольщица с семьей продолжит жить в своей квартире рядом с долгостроем. Эту однушку она планировала отдать маме, а сама вместе с мужем и маленьким ребенком переехать в новую двухкомнатную. Нижегородка призналась, что для покупки им пришлось продать родительское жилье в другом городе и теперь мама вынуждена ютиться у родственников.
Хотели жить рядом с бабушкой. Место тут хорошее: овраг, зеленая площадка для детей, можно гулять, жарить шашлыки. К тому же застройщик вызывал доверие, ведь первые два дома сдались, а ближе новостроек не было. Поэтому выбрали квартиру здесь. Но, как оказалось, вложились в воздух. У нас своя квартира, а мама пролетела с покупкой на данный момент. Сейчас она живет у родственников на Автозаводе, как мы и договаривались. И не очень удобно, и расстояние большое, долго ехать, чтобы посидеть с ребенком, — сетует Татьяна Семенова.
Ее соседи по несчастью Марина и Дмитрий Ульяновы 17 октября 2019 года купили по ДДУ огромную трехкомнатную квартиру в 90 «квадратов» с балконом. Супруги нашли предложение застройщика достаточно привлекательным. К тому же их обнадежило введение в июле 2019 года нового закона об эскроу-счетах, который должен защищать участников долевого строительства.
Однако ООО «Вертикаль» разрешили завершать дома на Касьянова по старым правилам. В инспекции госстройнадзора нам рассказали, что это было сделано в рамках постановления Правительства РФ от 22.04.2019 г. № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…». Так, застройщик имеет право завершать ЖК без использования счетов эскроу, если степень готовности проекта строительства составляет не менее 30% и если количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию не менее 10% общей площади указанных в проектной декларации жилых и нежилых помещений и машино-мест. К июлю 2019 года степень готовности ЖК «Солнечный» составляла 75,21%, а количество заключенных ДДУ достигло 91,9%.
Тот факт, что возведение второй очереди приостановлено, застройщик объяснил покупателям работами по объединению парковок. Дескать, подземная автостоянка у трех домов будет общая, и лишь после ее готовности строительство ЖК «Солнечный» возобновят.
Дома № 3 и № 4 и год назад были в таком же состоянии, как и сейчас. А на «Гелиосе» стройка активно шла, было очень много людей. Мы подъезжали сюда, общались с прорабом, и нам сказали, что финансирование идет и люди работают. Словом, никаких вопросов в момент покупки у нас не возникло. К тому же нам показали видовую квартиру с отделкой во втором доме. Посмотрели: вроде все неплохо — и согласились на сделку, — говорит Дмитрий Ульянов.
Мы уже привыкли к Печерам, а кроме «Солнечного» здесь больше ничего не строили. Сейчас живем в однокомнатной квартире. У нас уже двое детей, поэтому решили расширяться. Материнский капитал вложить пока не успели. В однушке нам, похоже, придется ютиться долго, — продолжает Марина Ульянова.
Сейчас в семье Ульяновых работает один муж. Марина находится в декретном отпуске по уходу за ребенком. Дмитрий обеспечивает семью и платит ипотеку за свою несуществующую квартиру.
А вот другая жертва «Вертикали», Мила Архипова, вынуждена снимать жилье. Те деньги, что она отдает за аренду, девушка планировала потратить на ремонт. Мила купила квартиру в «Гелиосе» в январе 2019 года и через год и 11 месяцев, как написано в договоре, мечтала в нее въехать.
Полтора месяца назад я узнала о том, что стройка нашего дома остановилась. До этого раз в два месяца фиксировала на фото строительство дома, подъезжала и фотографировала с одного и того же места, — рассказывает наша собеседница.
Что творится на стройплощадке
Корреспондент GiperNN приехал в микрорайон Верхние Печеры, чтобы увидеть замороженную стройку собственными глазами. За синим забором возвышается многоэтажный гигант — тот самый дом «Гелиос». Сейчас он достиг 18 этажей — чуть более половины своей высоты. На части здания выполнена кирпичная кладка. Слева от высотки расположились два дома ЖК «Солнечный» второй очереди. На первый взгляд, работы на них полностью завершены: готовы кирпичные стены, сделана крыша, вставлены окна.
В инспекции госстройнадзора Нижегородской области корреспонденту GiperNN рассказали о стадиях готовности и необходимых работах на каждом объекте. В частности, дома № 3 и № 4 второй очереди завершены на 65%. Сделан каркас с несущими и ограждающими конструкциями, выполнена каменная кладка наружных и внутренних стен зданий, создана кровля (в том числе и подземной автостоянки), заполнены оконные и дверные проемы. Кроме того, проложены наружные коммуникации — сети теплоснабжения, электроснабжения, бытовой и ливневой канализации, водоснабжения, связи — и внутренние коммуникации без инженерного оборудования: это вентиляция, электрическая разводка по квартирам. Также смонтированы стояки холодного и горячего водоснабжения, ливневой и бытовой канализаций, слаботочные коммуникации (телефон, радио, интернет), система пожаротушения. Частично выполнено наружное освещение на участке вдоль улицы Касьянова, начаты работы по облицовке фасада декоративным кирпичом бессер.
Для введения в эксплуатацию в домах требуется завершить работы по наружному освещению, молниезащите, устройству внутренней бытовой канализации в техподполье, устройству внутренних слаботочных сетей (эфирное телевидение, домофон). Также необходимо закончить отделку помещений, монтаж внутренних дверей, фасадные работы и оформить входные группы. Кроме того, благоустроить территорию, смонтировать противопожарную систему и устранить ряд существующих недостатков. Ориентировочная стоимость достройки ЖК «Солнечный» второй очереди составляет 86 млн рублей, сообщили в надзорном ведомстве.
Что касается дома №5 «Гелиос», то в нем на уровне 19-го этажа установлены монолитные железобетонные конструкции: плита, колонны, диафрагмы жесткости, лестничные марши и площадки, перекрытие, балки, стены. Создана каменная кладка наружных стен здания на уровне 13-го этажа, внутренних стен здания — на уровне 2-го этажа. Проложены наружные инженерные сети: теплотрасса, канализация, водопровод (без ввода в дом), выполнено погружение свай под автостоянку.
На объекте предстоит создать монолитный железобетонный каркас до 27-го этажа, сделать кладку внутренних и наружных стен, выполнить кровельные и фасадные работы. Внутри помещений требуется провести отделку, установить окна и двери, оформить входные группы. Кроме того, организовать внутренние инженерные системы (водопровод, бытовую и дождевую канализации, вентиляцию, электроснабжение, слаботочные системы, противопожарные системы, отопление, мусоропровод), наружные инженерные системы (водопровод, бытовую и ливневую канализации, электроснабжение, слаботочные системы), сделать наружное освещение и благоустроить территорию. В инспекции госстройнадзора отметили, что готовность дома «Гелиос» составляет 35%. Для полного завершения высотки потребуется порядка 420 млн рублей.
Дольщики рассказали, что в середине августа рабочие разобрали и вывезли кран со стройплощадки. Кроме того, начали убирать строительные материалы.
Вывезли все, что можно: балки, палки, кирпичи. Мы даже вызывали полицию, потому что это материал, купленный на наши деньги. Одно дело кран — собственность подрядчика, и совсем другое — кирпичи, за которые заплатили дольщики. Полиция вроде как прикрыла им вывоз на несколько дней, потом все опять продолжилось, — говорит Татьяна Семенова.
Мы сами видели и зафиксировали на фото и видео, что вывозятся блоки кирпичей. Фактически это наши материалы. Со стороны подрядчика это можно назвать мародерством. Охраны нет, здесь все на виду: мы живем рядом. Неоднократно во время проверок создавалась видимость работ: охрана, стройка ведется. Как проверка уезжает, охрана уезжает вместе с ней, — поддерживает собеседницу Дмитрий Ульянов.
Кран сворачивают — непонятно кто, кирпичи растаскивают — опять непонятно кто, — добавила Диана Соловьева.
В надзорном ведомстве нам подтвердили факт приостановления работ и вывоза с площадок имущества субподрядных организаций: в частности, башенный кран эвакуировал его собственник. Но несмотря на это, стройка охраняется, добавили в инспекции госстройнадзора.
За синим забором кипит работа, голоса строителей сливаются с гулом заведенных машин. Охранник пояснил нам, что рабочие увозят технику, но никакого строительства здесь не ведется, так как ЖК «Солнечный» заморожен. На стройплощадку корреспондента GiperNN не пропустили, а спустя некоторое время охранник запер калитку.
Достройка или компенсация?
Покупатели квартир в ЖК «Солнечный» единодушно выступают за достройку домов. Дольщики обращаются во все возможные инстанции, в том числе региональный Минстрой, инспекцию госстройнадзора и «Фора-Банк», кредитующий застройщика. Кроме того, пишут письма губернатору.
Вторую очередь ЖК «Солнечный» включили в единый реестр проблемных объектов в начале августа, а ввести в эксплуатацию эти объекты должны были в первом квартале 2019 года. Что касается дома «Гелиос», то относительно него вопрос пока остается открытым. В инспекции госстройнадзора по Нижегородской области корреспонденту GiperNN пояснили, что в перечень проблемных объектов дома попадают лишь через полгода после срыва сроков сдачи. Поскольку по документам ввод в эксплуатацию ЖК «Гелиос» должен состояться в четвертом квартале 2020 года, то и проблемным его признают не раньше июля 2021 года.
Далее к решению судьбы долгостроя привлекают Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. После расчета стоимости завершения строительства и выплаты компенсаций организация выбирает один из способов восстановления прав дольщиков — наиболее дешевый.
Арбитражный суд инициирует дело о банкротстве, назначает арбитражного управляющего, который формирует реестр пострадавших лиц (дольщиков). Далее Наблюдательный совет Фонда принимает решение, что делать: достраивать или выплачивать денежную компенсацию, — пояснил управляющий партнер юридической компании «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов.
Как показывает практика, нижегородские долгострои ожидает разная судьба. Так, ЖК «Новинки Smart City» было решено достроить. Шанс на существование дали и ЖК «Квартал Европейский». А вот дольщикам ЖК «Окский берег» и ЖК «На Гончарова» Фонд назначил компенсации, правда, размер возмещений нижегородцев не устроил.
В областном правительстве рассказали, что «Фора-Банк», ранее кредитующий «Вертикаль», отказался предоставлять финансирование для дальнейшей реализации проекта ЖК «Солнечный». По этой причине регион направил обращение в Фонд с целью инициировать банкротство застройщика.
В свою очередь, участники долевого строительства сообщили о своем обращении в финансово-кредитную организацию. В ответ на запрос дольщиков банк пояснил, что заинтересован в завершении жилого комплекса в Верхних Печерах, так как наряду с покупателями квартир является его основным кредитором.
Поиск нового инвестора или возможность продолжения кредитования застройщика осложнены наличием неурегулированных вопросов, не зависящих от банка, — уточнили в финансовой организации.
По информации инспекции госстройнадзора, учитывая отсутствие у «Вертикали» собственных средств для строительства, его несоответствие требованиям кредитных организаций для получения проектного финансирования, а также возможности привлечения инвестора, завершение строительства многоквартирных домов ЖК «Солнечный» и ЖК «Гелиос» возможно путем замены застройщика. Это должно быть сделано в рамках процедуры банкротства застройщика с применением положений параграфа 7 Федерального закона от 20.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», подчеркнули в ведомстве.
Между тем участники долевого строительства намерены бороться за свои дома. Они не согласны на компенсации, а требуют достройки жилья. Для этого дольщики готовы обращаться в различные структуры власти вплоть до президента. А если не поможет — выходить на митинги, чтобы отстоять законные права на свои «солнечные» квартиры.
