Своды новых правил в сфере долевого строительства продолжают пополняться изменениями. При этом застройщики, банкиры и другие участники рынка пытаются адаптироваться к новой ситуации, выбирая для себя наиболее подходящую схему дальнейшей деятельности. Экспертный диалог, посвященный влиянию законодательных новшеств на финансовую деятельность компаний и рынок первичной недвижимости, состоялся в Нижнем Новгороде 2 августа. Организатором круглого стола стала компания «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости» при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов. Одним из информационных партнеров мероприятия также выступило интернет-издание DomostroyNN.
В том, что новые правила игры изменят ситуацию на рынке жилищного строительства кардинальным образом, ни у кого из участников круглого стола сомнений не вызывает. Повышение требований к застройщикам, новые схемы контроля и правила, вызывают у экспертов колоссальное количество вопросов, предположений, попыток спрогнозировать ситуацию, но очень мало ответов. Стоит отметить, что даже крупные нижегородские девелоперы продолжают изучать предложенные законодателем схемы и не могут определиться с дальнейшей формой деятельности.
Борис Замский,
заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию «Столица Нижний»
«Закон безусловно направлен на защиту дольщиков. Он содержит механизм, который позволяет гражданам быть более уверенными в том, что они не потеряют вложенные средства в объект.
Что нас беспокоит? Что правила игры до сих пор остаются неясными. Мы понимаем, что есть несколько альтернатив: строить на собственные средства, продавать готовое жилье; выступать в качестве специализированного застройщика по всем объектам; использовать эскроу-счета. Но в сегодняшних условиях, мы не можем для себя эти альтернативы оценить, поскольку до конца не понятны финансовые условия работы. О чем я говорю? По эскроу-счетам мы понимаем, что есть разные кредитные условия: ставки эффективные, ставки с дополнительными условиями, ставки собственно кредита и т.д. Нам нравится логика зависимости ставки по кредиту от объема денежных средств, привлеченных на эскроу-счета. Однако пока, ставка для нас как для конкретного застройщика непонятна, и оценить для себя эту альтернативу мы не можем.
Что касается альтернативы выступить спецзастройщиком, то нас очень смущает новация, которая в прошлый четверг была озвучена – это положение об увеличении взносов в компенсационный фонд после 1 января 2019 года до 6%. Из того текста, который опубликован, неясно на какие проекты это распространяется. Соответственно, альтернативу работы как спецзастройщик для себя мы пока также оценить не можем. Это касается тех проектов, которые мы планируем в ближайшие месяцы начинать, на которые мы будем получать разрешения осенью этого года. Пока не можем определиться, со схемой реализации — действовать как спецзастройщик или через эскроу-счета. Соответственно, просчитываем все альтернативы и надеемся прийти к какой-то ясности. С одной стороны мы положительно оцениваем рост требований к застройщикам, с другой – им однозначно потребуется больший капитал. Застройщики теряют депозитный доход, который у них был от продажи жилья на начальных стадиях строительства. Кредитование потребует затрат на проценты, залогов и, скорее всего, дополнительных залогов для обеспечения, что сможет позволить себе далеко не каждый. Правила, связанные с банковским сопровождением, вероятнее всего, приведут к увеличению себестоимости, в частности, к стоимости генерального подряда.
Соответственно это отразится на цене услуг и на себестоимости объектов, которые создаются. Этот рынок давно не является рынком со сверхдоходностью, а увеличение процента отчислений в компенсационный фонд отразится на всех существенно. Для кого-то и вовсе, будет иметь драматические последствия».
Грядущие изменения, по мнению целого ряда экспертов, приведут к повышению качества строящегося жилья. В частности директор по маркетингу и продажам ГК «ТРИО Девелопмент» Наталья Неверова согласна с распространенным среди девелоперов прогнозом, относительно постепенного удорожания первичной недвижимости и ухода с рынка мелких игроков. Вместе с тем, она уверена, что новые правила побудят застройщиков повышать качество продукта.
Наталья Неверова,
директор по маркетингу и продажам ГК «ТРИО Девелопмент»
«Рост цены, на мой взгляд, будет однозначно. Потому, что мелкие игроки, менее профессиональные, они уйдут с рынка в какой-то момент, но это случится не сейчас, а года через два-три. Сейчас все будут работать по новым разрешениям, которых наплодилось огромное количество. По прошествии времени, предложение будет регулироваться уже меньшим объемом. Поэтому, произойдет некий скачок цены и конкурировать будет сложно. Тогда девелоперы будут вынуждены выдавать более качественный продукт на рынок для того, чтобы поддерживать свой темп продаж, свою ликвидность.
Что касается эскроу-счетов, то здесь логика такова: Сбербанк предлагает плавающую ставку финансирования – чем у тебя больше средств лежит на эскроу-счетах, поступивших от дольщиков за счет продаж, тем ниже опускается ставка.
То есть, продавая дешевле, чтобы пополнить эскроу-счета, застройщик либо теряет в прибыльности, либо он делает более плавный график продаж, держит цену, но платит более высокую ставку по кредиту. Все равно это все скажется на себестоимости, либо на доходности. Поэтому здесь застройщик теряет в деньгах, а это значит, что ликвидность его проекта все равно будет меньше.
У застройщика два выхода: либо ты идешь по эскроу-счетам, либо через банковское сопровождение. В случае выбора банковского сопровождения, застройщик платит с 1 января 2019 года взнос в компенсационный фонд в размере 6%. По сути это сопоставимо с той же ставкой финансирования банком. При использовании схемы с эскроу-счетами, эти деньги выплачивать не нужно. Из этого можно сделать вывод, что все подведено к постепенному переводу всех на эскроу-счета, на ставку усредненного банковского финансирования -7-8%. Работа по эскроу-счетам будет интересна компаниям с меньшим опытом.
По моему мнению, новые правила в сфере долевого строительства помогут законодателю лучше регулировать эту отрасль. Но здесь никак не учитывается доходность девелоперов. В городах-миллионниках есть проекты с ликвидностью 20-30%. Но есть и такие, ликвидность которых не превышает 10-12%, а если еще отнять 6% в Фонд, то это уже не бизнес для девелопера. Втягиваться в проект под пять-шесть процентов ликвидности – это риски, сроки, время, силы, нервы и т.д. В регионах ликвидность проектов очень маленькая. Девелоперы с низкой ликвидностью, они просто не будут работать на этом рынке».
Между тем, не не все суждения экспертов совпадают. О существовании более оптимистичных прогнозов для мелких застройщиков по итогам круглого стола рассказала Полномочный представитель Российской гильдии управляющих девелоперов в Нижнем Новгороде, управляющий партнер IDEM Екатерина Гресс.
Екатерина Гресс,
полномочный представитель Российской гильдии управляющих девелоперов в Нижнем Новгороде, управляющий партнер IDEM
«Многие говорят и уверены в том, что все законодательные изменения приведут к некоей монополизации рынка крупными застройщиками и только одни они останутся. Однако я данный вопрос обсуждала и с нашими западными коллегами. Они считают, что нет, вполне вероятно, что наоборот небольшие компании, которые готовы соблюдать эти правила, и у которых есть некий финансовый запас прочности, либо какие-то ресурсы, наоборот смогут выйти на рынок, предложить качественный проект и на этом рынке уверенно работать. Есть мнение, что смогут развиваться и небольшие, но очень качественные проекты, включая точечную застройку. Продукт может быть дорогим, это может быть сегмент бизнес-класса, элит-класса, но выполненный по хорошим, качественным стандартам, тогда он будет достаточно быстро реализован, и такие застройщики окажутся вполне жизнеспособны.
Также стоит отметить, что во многих странах Европы, жилье продается на стадии готовности. Естественно, покупатели знают качество предыдущих проектов, внимательно отслеживают их. В таком случае, вопрос качества выходит на первый план. Не как сейчас у нас бывает: заявляется проект бизнес-класса, а в итоге получается, что в общественных зонах стены выкрашены в зеленый цвет - как в советские времена. К сожалению подобные примеры у нас встречаются очень часто – заявляется одно, а на выходе потребитель получает другое, что имягко говоря, разочаровывает! Совсем другое дело, когда ты приходишь в готовый объект и можешь увидеть все, чем ты будешь пользоваться, тогда девелопер обязан предусмотреть, осмыслить все потребительские качества своего продукта, начиная от выключателя, расположения розеток, сетей, которые подведены к дому и заканчивая парковками. Я считаю, что мы должны двигаться к повышению уровня качества. Может быть этот закон в какой-то степени (не сейчас, а через несколько лет) положительно повлияет на рынок первичного жилья».
Автор: Александра Стрелецкая
