Как не пополнить ряды обманутых дольщиков

Инструкции покупателю новостройки давались уже много раз, и все-таки наши граждане продолжают совершать одни и те же ошибки. Поэтому начнем с азов.

Сбор информации. Планируя покупать квартиру в строящемся доме, не ограничивайтесь данными объявления и проектной декларации, а постарайтесь собрать как можно больше информации о застройщике. Помимо соответствующих ресурсов, где обмениваются мнениями участники долевого строительства (как обманутые, так и нет)  полезными могут оказаться:

- запрос в поисковике по наименованию застройщика (даже с его собственного сайта, где, естественно, все себя хвалят, вы почерпнете немало информации для дальнейших исследований: как давно эта фирма на рынке, сколько домов ею построено и т.п.) По ремарке "отзывы" отыщете и мнение о качестве его построек. Также можно ввести в строку поиска строительный адрес избранного дома, только не ограничивайтесь в этом случае первыми пятью страницами, а отсматривайте максимум найденного материала;

- зайдите на сайт Арбитражного суда (по месту регистрации данного застройщика – а эту информацию вы уже сняли с его собственного сайта. У нас, в основном,  это будет АС Нижегородской области). Ввведя в поле "участник дела" раздела "картотека арбитражных дел"  полное и правильное наименование вашего застройщика, вы узнаете, с кем, когда и по каким поводам (а главное, за какие суммы) вступал он в тяжбы. Если на вашем застройщике сию минуту висит присужденный долг миллионов этак в двести, лучше поищите другого. Там же вы проверите и список гипотетических банкротов;

- аналогичным способом можно получить информацию о судебных делах с сайта "правосудие.ру": если по вашему застройщику вынесено несколько судебных решений о признании права собственности в объекте незавершенного строительства, или о взыскании неустойки за нарушение сроков строительства, оно вам это надо?

- очень полезным может оказаться и ресурс http://egrul.nalog.ru. Здесь вы найдете:

• Сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале "Вестник государственной регистрации",  о принятии решений о ликвидации и реорганизации, об уменьшении уставного капитала, о приобретении обществом с ограниченной ответственностью 20 % уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
•  Сведения, опубликованные в журнале "Вестник государственной регистрации" о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юр.лиц из ЕГРЮЛ;
• Перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.

- а еще зайдите на ресурсы местных органов власти и управления, управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Цель – установить, на чьей земле ведется строительство: от этого будет зависеть и состав документов.

Но, допустим, неприятной информации о застройщике и объекте вами не добыто. Тогда приступаем к проверке документов.

У любого легального застройщика должна иметься и не должна, в свою очередь,  являться "страшным секретом" следующая документация:

• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (если фирма создана ранее 1 июля 2002 года - Свидетельство о внесении сведений о данном предприятии в Единый государственный реестр юридических лиц).
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (присвоении ИНН).
• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц - давностью не более месяца. Сверить с проектной декларацией список учредителей компании-застройщика – радикально отличаться они не должны.
• Устав юридического лица, смотреть в нем нужно разделы «виды деятельности» и «исполнительный орган», в частности – объем и срок полномочий руководителя.
• Протокол (или решение) о назначении руководителя (сравнить со сроками в Уставе и данными выписки ЕГРЮЛ. Сроки не должны отличаться.), приказ о его назначении на должность генерального директора.
• Если договор будет подписывать не руководитель исполнительного органа, а какой-либо иной сотрудник (заместитель генерального директора, менеджер по продажам, бухгалтер и т.п.), у этого лица должна быть доверенность на право заключения сделок (подписания договоров), и копия этой доверенности прилагается к договору в обязательном порядке.
• Паспорт - следует спросить у любого, кто будет подписывать с Вами договор (это не паранойя!)  и  сверить его данные с доверенностью и/или выпиской ЕГРЮЛ.
• Разрешение на строительство, в котором будет указано: когда, кем, кому  и на какой срок данное разрешение было выдано, подробный строительный  адрес объекта, площадь дома, границы участка, на котором расположен дом.
• Инвестиционный контракт, подписанный с Правительством Нижнего Новгорода, Правительством  Нижегородской области, иным собственником земельного участка. Инвестиционный контракт определяет инвестора, заказчика, сроки строительства, общий объем строительства, размер доли города (области, муниципального образования). Если инвестор нарушает условия контракта, то в большинстве случаев доля его может уменьшаться или вовсе переходить к заказчику. Проверьте также наличие всех приложений, о которых идет речь в самом Инвестиционном контракте, это могут быть: договоры, постановления, распоряжения,  графики платежей, планы размещения квартир, перечень распределения квартир и т. д.
• Договор аренды земельного участка на период строительства жилого дома. Обратите внимание на сроки аренды и на то, кто именно имеет право строить на этой земле, кто арендатор, а также на план, границы, кадастровый номер и адрес земельного участка. Опять-таки, никаких расхождений с проектной декларацией быть не должно. Если договор просрочен, это должно насторожить: скорее всего, нарушен и срок сдачи объекта.

Если застройщик не является стороной в Инвестиционном контракте, Договоре аренды земельного участка, Вам необходимо выяснить, на каком основании он предлагает к продаже квартиры в данном доме. Это может быть соглашение о распределении долей с организацией – стороной в вышеперечисленных документах, или, к примеру, агентский договор. Последнее не должно вас пугать, и даже предпочтительнее, так как в этом случае фактически обязанным перед вами при заключении договора станет тот, кому в действительности принадлежит право на строящийся объект (желательна также доверенность от данного лица на право совершения продаж). Если же речь идет о распределении долей между несколькими инвесторами, или инвестором и застройщиком и т.п., вам следует проверить также не только сам договор, на основании которого они распределяются, но и то,  как исполняются обязанности по этому договору. В том случае, если обязанностей по оплате своей доли (или предоставлению в счет оплаты каких-то  материалов, работ, услуг)  застройщик еще не выполнил, то и продавать входящие в нее квартиры он не имеет права.

Но допустим, и документы все в порядке.  А теперь посмотрим на сам договор.

Между прочим, строго говоря,  с 2005 года (вступление в силу Закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости") кроме договора долевого участия в строительстве, никаких других форм вам предлагать не должны. Однако предлагают. Наиболее известные схемы:

- заключения договора купли-продажи будущего товара (обычно на стадии, близкой к окончанию строительства). В сравнении с прочими эта наименее опасная, однако, защита ваших интересов все же меньше, чем при оформлении договора долевого участия;

- заключения предварительного договора плюс кредитование  плюс оплата векселями кредитующего банка: полагаем, не нужно лишний раз говорить о том, насколько незащищенным является дольщик в подобной схеме. Достаточно сказать, что по предварительному договору ни о каком сроке передачи жилья в натуре (помещение + ключи + акт передачи) и речи идти не может – максимум о сроке заключения договора купли-продажи; а вот со сроками выплат по кредиту все будет как надо! Будьте уверены: даже если сдача дома оттянется на год и больше, реструктуризацию долга вам никто не предложит;

-  заключения договоров долевого участия (или инвестирования строительства) между юридическими лицами, с последующей уступкой прав требования гражданам; отличие его от обычного договора долевого участия (с физ. лицом) в том, что объем прав и обязанностей сторон, как правило, не совпадает с нормами Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а передать по цессии (уступка) можно лишь те права, которыми обладает цедент. Ну и плюс (точнее, минус) то, что действие Закона о защите прав потребителей на такие договоры также не распространяется.

Так что наиболее защищенным будет тот дольщик, который заключает договор, предусмотренный Законом 214-ФЗ. Форма этого договора стандартизирована, так как требования к нему подробно изложены в законе. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре  этих условий он считается незаключенным. Договор подлежит государственной регистрации, что является гарантией от т.н. «двойных» продаж (понятно, что при других указанных выше схемах такой гарантии вам никто не даст). Однако, и при заключении такого договора некоторые моменты все же потребуют вашего внимания:

• Цена за квадратный метр площади  объекта окончательная и пересмотру не подлежит (имейте в виду, что цена за помещение в целом может измениться по результатам замеров БТИ пропорционально его площади. Добросовестные застройщики обычно указывают люфт в 0,5-0,7 кв.м в ту или другую сторону, при котором цена остается стабильной). Для того, чтобы получить назад свои денежные средства, в случае, если после обмеров БТИ ваша квартира окажется меньше площади, указанной в договоре, внесите пункт о дополнительных взаиморасчетах по этому поводу.
• Срок сдачи объекта (как минимум – такой-то квартал такого-то года) и срок передачи квартиры (конкретное количество календарных дней, с привязкой обычно к сдаче дома). Сюда очень часто вписывают оговорки, просрочка какой продолжительности не влечет ответственности застройщика. Это – на ваше усмотрение, но вообще-то такая оговорка противоречит закону.
• В каком виде сдается квартира. Лучше изложить это подробно, поскольку даже фраза «без чистовой отделки» некоторые действия строителей все же предполагает. В частности, следует указать на остекление окон, балкона (лоджии), наличие стяжки, выравнивание стен и потолка, наличие разводки под сантехоборудование, межкомнатных дверей (если предусмотрены проектом.). И учтите, что газифицированный дом по действующим правилам не может сдаваться без газового оборудования!
• Момент, когда вы сможете получить ключи от квартиры и доступ к ней с целью начать отделочные работы – если застройщик готов предоставить вам такую возможность до официальной сдачи дома. Учтите, что с этого момента на дольщика обычно перекладывают затраты по коммунальным платежам – не соглашайтесь, поскольку до регистрации дома в качестве жилого  вам придется оплачивать все по промышленным тарифам, а затраты эти обычно уже заложены в цену строительства.

Если все сложилось хорошо,  не спешите подписывать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее основательно и  не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок, если они имеются! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.

Если все сложилось плохо (ситуации по степени возрастания):

• Вы все же подписали договор по одной из предложенных  вам продавцом обходных схем, и теперь сдача дома все откладывается и откладывается. Съездите на объект и посмотрите: возможно, оснований для полной паники пока и нет: люди на стройке присутствуют, какие-то работы ведутся. В этом случае вероятность получения вами вожделенной квартиры остается достаточно высокой, а на что вы можете рассчитывать в порядке компенсации нарушения сроков – выясняйте у грамотного юриста, показав ему свой экземпляр договора. Хотя сделать это следовало, все-таки, до его подписания.
• Продажа оказалась «двойной», т.е. на вашу квартиру претендует еще один владелец. Несмотря на правила о регистрации договоров (см. выше), такие случаи продолжают встречаться. Причины могут быть разными:
• проект несколько раз изменялся, а с ним менялась и нумерация квартир, что позволило дважды продать одну квартиру под разными номерами;
• квартиры продавались по обходным схемам, причем несколькими лицами одновременно;
•  договор заключен лицом, не выполнившим свои обязательства перед застройщиком, и прав на данную квартиру у продавца не возникло, ну и так далее. Эту ситуацию разрешить удастся только в судебном порядке, причем чью именно сторону примет суд, зависит от оценки документов, находящихся в распоряжении каждого. Если документы по юридической силе окажутся равными, победит тот, кто раньше произвел оплату.
• Ваш застройщик обанкротился, не успев достроить дом. Степень гадостности ситуации зависит от стадии готовности дома. В наилучшем положении окажутся те, чей дом находится в стадии готовности 85-90 и более процентов: лучшая им рекомендация – срочно в судебном порядке  признавать дом объектом незавершенного строительства, за дольщиками - право собственности на доли в объекте незавершенного строительства, и на этом основании требовать исключения дома из конкурсной массы предприятия-банкрота. Причина: на этой стадии готовности дольщики, поднатужившись, смогут собрать необходимые (как правило, не очень значительные в сравнении с общей стоимостью дома) средства и достроить таки дом, создав для этой цели некоммерческую организацию и заключив договор с другой строительной фирмой. Если же готовность дома такова, что его достройка потребует значительных сил и средств (а то, если объект сдается очередями, строительство  вашей очереди и вовсе не начиналось) – дольщикам остается пополнить ряды кредиторов, подав соответствующее заявление в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.

При обращении в суд по любому из перечисленных оснований вам потребуются:

• Договор долевого участия (или иной, подписанный вами) со всеми приложениями (как правило, выписка из проектной документации – поэтажный план).
• Платежно-расчетные документы, подтверждающие произведенную оплату.
• Если направлялась претензия застройщику – копия претензии и доказательства ее вручения (квитанция заказного письма).

Все остальные документы суд по вашему ходатайству запросит у застройщика.

Если таких, как вы, много – можно объединить несколько однородных требований, обратившись в суд  с одним общим заявлением. Что это даст? Некоторую экономию на гонорарах адвокату (самостоятельно такие дела лучше не вести). Но если ваши друзья по несчастью не обращаются за защитой своих прав, а ждут неизвестно чего – реакции  властей или прессы, помощи от депутата  или конца света, обещанного в декабре 2012 г. – не берите с них пример, действуйте самостоятельно! Иногда от оперативности обращения в суд зависит многое.

При использовании материалов ссылка на www.gipernn.ru обязательна.