Сфера недвижимости — одна из самых привлекательных для мошенников. Аферы с продажей и покупкой квартир зародились вместе с рынком жилья еще в 1990-х годах, и даже через тридцать с лишним лет искоренить их не удалось. Напротив, с развитием технологий, документооборота и механизмов расчета совершенствуются и сами злоумышленники. Сегодня они используют как проверенные временем мошеннические схемы, так и еще более изощренные способы обмана.
МВД по Нижегородской области не ведет статистику по преступлениям на рынке недвижимости. Но в новостных лентах то и дело мелькают пугающие истории о том, как доверчивые люди остаются без денег и крыши над головой. Как понять, что вас пытаются обмануть? Какие схемы с продажей и арендой квартир особенно популярны? И как не стать жертвой мошенников? Разбираемся вместе с практикующими риэлторами и юристами.
Содержание
Почему в сфере недвижимости много обмана
Схема 1. Фиктивная продажа
Схема 2. Фейковая аренда
Схема 3. Запугивание и гипноз
Другие риски на рынке недвижимости
Как не стать жертвой мошенников?
Почему в сфере недвижимости много обмана
Главной причиной большого количества афер в сфере недвижимости является ее высокая стоимость. Жилье — наиболее ценный актив, и сделки с ним сулят нечистым на руку людям хорошую наживу. При этом мошенников, как правило, привлекает не сама квартира, а именно деньги, которые можно получить после ее продажи. Присвоив нужную сумму, злоумышленники быстро скрываются, оставляя свою жертву ни с чем.
Люди попадаются на уловки аферистов, будучи уверенными, что купить квартиру так же легко, как сходить в магазин за хлебом. Однако за видимой простотой сделок с недвижимостью скрывается много тонкостей и подводных камней. Не понимая этого, человек ищет дешевые предложения и зачастую отказывается от риэлторских услуг. Но в итоге желание сэкономить оборачиваться большими затратами, а иногда — потерей денег и имущества.
Несмотря на усилия государства, у нас до сих пор запутанная система перехода права собственности. Да, сократили сроки регистрации, открыли МФЦ, создали безопасные расчеты через банки и нотариусов. Тем не менее остается много способов для обмана, которыми пользуются мошенники.
Схема 1. Фиктивная продажа
Одной из классических схем мошенничества на рынке недвижимости является продажа квартиры по поддельным документам. Появилась она вместе с формированием рынка, а наибольшее распространение получила в конце 1990-х — начале 2000-х годов. Все документы тогда оформлялись исключительно в бумажном виде, и подделать их было значительно проще, чем сейчас. Сегодня документооборот по большей части перешел в «цифру», но аферы с бумагами по-прежнему никуда не делись.
С подделкой документов приходилось сталкиваться многим агентствам Нижнего Новгорода. Директор и учредитель компании «МКМ недвижимость» Елена Махнач вспоминает, как однажды в 2011 году к ним в офис пришли клиенты с намерением срочно продать квартиру. Они предложили цену ниже рыночной, и сразу нашелся покупатель. Продавец предоставил все документы, но риэлтор провела тщательную проверку, которая и вскрыла обман.
Тогда не было сервисов для получения быстрой выписки из ЕГРН онлайн, поэтому агент обратилась в управляющую компанию многоквартирного дома. Там ей рассказали, что квартира недавно была продана, а до этого сдавалась в аренду.
Выяснилось: наниматели подделали паспорт собственника и от его имени продали жилье. После этого мошенники попытались реализовать квартиру во второй раз. Разумеется, сделка была остановлена. В работе с недвижимостью нужно быть очень внимательными и обладать экспертностью.
Похожий случай произошел в АН «Монолит». Директор департамента продаж Лариса Обмолова рассказала, как однажды риэлтор вместе с продавцом показывала квартиру потенциальному покупателю. В какой-то момент агент обратила внимание, что продавец неправильно произнес свое отчество. Эта деталь помогла раскрыть подделку паспорта. Как оказалось, аферист снял квартиру, а потом, сделав дубликаты документов собственника, попытался от его имени продать жилплощадь.
Когда вся ситуация вскрылась, мы привлекли правоохранительные органы. Сделка купли-продажи не состоялась, но мошенников задержать не удалось: похоже, их что-то спугнуло, и они быстро скрылись. После этого настоящий собственник приходил к нам в агентство и благодарил за спасенную квартиру.
Подобных историй происходит множество, но, к сожалению, далеко не все они имеют счастливый финал. В случае, которым поделился с нами руководитель АН «Антей» Андрей Михайлов, покупатели лишились своих накоплений. В начале осени 2020 года жители Нижегородской области приобрели квартиру в областном центре. Покупку совершили за наличные средства, без привлечения банка и агентства недвижимости. Расплатились сразу при подписании договора купли-продажи и сдали документы на регистрацию.
Через несколько дней покупателям позвонили из Росреестра и сказали, что регистрация перехода права собственности невозможна. При проверке документов регистратор обнаружила расхождение в дате рождения продавца. Когда стали выяснять обстоятельства, обнаружилась подделка документов. Таким образом фиктивную сделку выявили до момента регистрации права собственности, но уже после передачи денежных средств.
Этот эпизод мы узнали от регистратора Росреестра. Покупатели долго не могли понять, в какую неприятную ситуацию попали, а когда поняли — были в шоке. Они потеряли порядка трех-четырех миллионов рублей — примерно столько тогда стоила однокомнатная квартира.
Схема 2. Фейковая аренда
Эта схема возникла в Нижнем Новгороде в 2010-х годах. Тогда в областном центре стали появляться так называемые информационные агентства, которые продают базы объявлений о сдаче «недорогих, но очень хороших квартир». Директор канавинского филиала АН «Чекни» Екатерина Калашникова рассказала, что клиентов заманивают возможностью получить телефонную базу с номерами собственников, заключают с ними договоры на оказание информационных услуг и берут комиссию. Но в итоге оказывается, что половина номеров недействительна, часть отключена, а реальные абоненты уже сдали свои квартиры.
Шанс снять квартиру таким образом составляет примерно один к ста. Когда клиент требует вернуть деньги, в организации отвечают: «Мы информацию дали, свои обязательства по договору выполнили», — и на этом все заканчивается. Сложно квалифицировать это по статье 159 УК РФ о мошенничестве, потому что заключен договор. К сожалению, схема процветает до сих пор.
Президент НГСР Сергей Левшин поделился историй с похожей схемой. На сайте или лендинговой странице злоумышленники выкладывают фейковые объявления об аренде квартир на привлекательных условиях. Просят внести предоплату дистанционным переводом, а после получения денег исчезают. В результате человек остается с нерешенной проблемой: он заплатил деньги, а квартиру не снял. Как правило, суммы не очень крупные — от четырех до семи тысяч рублей. Поэтому заявления в полицию никто не пишет — на это попросту жалко времени.
Это очень распространенная схема мошенничества, мы сталкиваемся с ней практически каждый день. Одноименная компания из Екатеринбурга постоянно «поставляет» нам таких недовольных клиентов: будучи обманутыми, они начинают искать «Меридиан» и находят его в Нижегородской области. Приходится объяснять, что мы не имеем никакого отношения к людям, которым они перевели деньги.
ЮК «Меридиан-Недвижимость»
Другая история с арендой жилья случилась в Нижнем Новгороде около трех месяцев назад, поделилась с GIPERNN.RU руководитель АН «Самолет плюс Высота Нижний Новгород» Ирина Малыгина. Нижегородка сдала свою квартиру в многоэтажке на Мещерском озере. Арендаторов нашла без посредников. Но вскоре выяснилось, что вместо супружеской пары туда заселились четверо граждан из другого государства. Когда женщина приехала разбираться, на двери оказался новый замок.
На претензии собственницы арендатор ответил, что ей следовало внимательно читать договор и он якобы ничего не нарушил. В итоге приехала полиция и забрала иностранных граждан в отделение. Пока их допрашивали, женщина поменяла замок на двери своей квартиры.
Схема 3. Запугивание и гипноз
Мошенничество по телефону получило широкое распространение достаточно давно. В разговоре аферист пытается выяснить данные банковской карты собеседника, чтобы получить к ней доступ. Нечто подобное с некоторых пор происходит и в сфере недвижимости. Звонки с корыстными целями порой совершаются из других регионов и даже государств, поэтому вычислить собеседника практически невозможно.
С подобными схемами так или иначе сталкивались все наши собеседники. Но не всегда махинацию удается распознать, поскольку вскрывается она уже после сделки, говорит директор по продажам АН «Монолит» Лариса Обмолова. Так, пожилая нижегородка продала квартиру и отдала все вырученные средства мошенникам. Аферисты позвонили ей якобы из Центробанка и убедили, что деньги от продажи жилья находятся под угрозой. Жертве посоветовали снять все со счета и передать «надежному человеку». А главное — никому ни о чем не рассказывать.
Иногда жертву убеждают продать квартиру и отправить деньги на «безопасный счет». По словам президента НГСР Сергея Левшина, в прошлом году московским коллегам из Российской гильдии риэлторов удалось предотвратить около 40 таких эпизодов. Мошенники прекрасно владеют не только ораторским искусством, но и методами психологического воздействия. Они запугивают, шантажируют, предлагают жертве участвовать в расследовании каких-то преступлений или защитить от обмана самих себя. И обязательное условие при этом — молчать.
Один из первых вопросов, которые мы задаем собственнику после знакомства: для чего вы продаете жилье и что покупаете взамен? Абсолютное большинство сделок в нашей стране идет с условиями альтернативной покупки. Люди редко просто забирают деньги и используют их на другие нужды. Мы беремся за работу, только если однозначно понимаем, с какой целью продается квартира.
ЮК «Меридиан-Недвижимость»
Другие риски на рынке недвижимости
Кроме прямых схем мошенничества на рынке недвижимости существует множество рисков. Например, к ним относится продажа квартиры человеком или компанией, которые находятся в процессе банкротства. Суд может посчитать, что была совершена сделка по выводу активов, и оспорить ее, предупреждает управляющий партнер юридической компании «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов. В этом случае квартиру могут вернуть банкроту и реализовать с торгов, а покупателя поставить в реестр ожидания вместе с кредиторами. Основанием для лишения права на квартиру является заниженная цена, по которой, как правило, она продается.
Другой риск связан с оспариванием заключенной сделки супругом, также имеющим право на эту жилплощадь. Иногда в проданной квартире оказывается кто-то прописан. В том числе, это могут быть несовершеннолетние дети или люди, находящиеся в местах лишения свободы. Цены на подобные объекты часто бывают более привлекательными, но после сделки приходится начинать судебные разбирательства.
Отдельную угрозу представляют собственники, стоящие на учете в психдиспансере и не имеющие другого недвижимого имущества, кроме продаваемой квартиры. Закон в этом случае будет на их стороне, продолжает Александр Маслов. Некоторые недобросовестные граждане, пользуясь этим, получают деньги, а затем оспаривают сделку и возвращают квартиру назад.
Директор юридической фирмы «Лекста» Александр Кузнецов поделился случаем, когда квартиру продавали по доверенности на следующий день после смерти собственника. Договор при этом заключался задним числом с указанием, что умерший якобы получил деньги. Доверенность могла быть получена ранее или подделана. К моменту вступления в права наследства оказалось, что квартира за умершим уже не числится. Чтобы оспорить сделку, законным наследникам нужно доказать в суде, что у собственника не было намерения продать квартиру.
Вернуть имущество сложно. В основном возбуждаются уголовные дела, в рамках которых взыскивается ущерб. Но очень часто деньги уже растрачены или исчезли. У нас много лет действует система защиты добросовестных приобретателей. Если вдруг по каким-то причинам была совершена сделка и в ней обнаружен порок, государство возмещает стоимость недвижимости добросовестному приобретателю, но на практике это трудный и долгий путь.
Как не стать жертвой мошенников?
В современных реалиях уберечься от мошенников достаточно сложно, но можно. Наши эксперты дали для этого несколько рекомендаций. Первым признаком квартирного мошенничества является срочность сделки. Если собственник спешит продать жилье — это повод насторожиться. Не нужно торопиться расставаться с деньгами: лучше лишний раз убедиться в отсутствии обременений квартиры и в честных намерениях ее обладателя.
Для этого юристы советуют заказать выписку из ЕГРН и сверить ее данные с регистрационной записью собственника. Попросить предоставить документы об отсутствии задолженности, выписку из домовой книги, если таковая имеется. Запросить документы о расходовании маткапитала и справку из банка, если квартира приобреталась в ипотеку. Паспорт проверяется на сайте МВД. Если владелец подавал заявление об утере или краже документа, — система выдаст информацию о его недействительности.
Если недвижимость продают по доверенности, она должна быть только нотариальной. Обратите внимание, у всех доверенностей внизу есть QR-код. При его сканировании нас перебрасывает в реестр доверенностей по всей России: там будет видно, выдавался документ или нет.
Лишним поводом задуматься также является цена квартиры ниже рыночной. За ней могут скрываться как различные дефекты, так и затруднения юридического характера: прописанные граждане, невыделенные доли детям при оформлении маткапитала, банкротство собственника и многое другое. Ведь как известно — скупой платит дважды.
И самое главное: при продаже и покупке жилья эксперты советуют обращаться к профессионалам. Несмотря на то, что по закону риэлторы не несут ответственности за сопровождение сделок, их услугами не стоит пренебрегать. Солидные агентства почти всегда имеют большой опыт и дорожат своей репутацией на рынке недвижимости. Поэтому убедиться в юридической чистоте сделки и проверить все ее стороны для них априори важно.
Миссия риэлтора: за что вручается знак Виноградского?Дополнительной гарантией безопасности является членство в НГСР. Агентства Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов прошли сертификацию, а их сотрудники входят в единый реестр аттестованных специалистов. Профессиональная ответственность риэлторов застрахована на десятки миллионовов рублей. Уточнить, является ли специалист членом гильдии, можно по фамилии, имени, отчеству и номеру телефона на сайтах НГСР и РГР.
Жертвами мошенников становятся независимо от возраста, пола и социального статуса. На уловки ведутся как люди, не имеющие никакого образования, так и финансово грамотные. Известен случай, когда злоумышленники обманули на 20 млн рублей экс-прокурора федерального уровня, который сам занимался борьбой с дистанционным мошенничеством.
Но чаще всего мишенью для аферистов становятся одинокие пожилые люди — доверчивые и беззащитные. Объясните своим близким и запомните сами: вам не должны звонить ни госуслуги, ни пенсионный фонд, ни банки, ни налоговая инспекция, ни правоохранительные органы. Если звонок все-таки поступил, нужно положить трубку и самим обратиться в организацию по известным номерам телефонов. А если вас запугивают или призывают к каким-то действиям — обязательно поделитесь этим с близкими. Они помогут трезво оценить ситуацию, чтобы ни ваши деньги, ни ваша квартира не попали в руки мошенников.
