1 июля 2019 года — знаковый день для застройщиков, которые работают с использованием средств дольщиков. С этого дня строительные компании России должны перейти на эскроу-счета. Сюда будут поступать деньги участников долевого строительства, но пустить их в дело застройщик не сможет. Средства выдадут ему только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию.
Проще говоря, строить на деньги дольщиков больше не получится. Остается лишь два варианта — свои и заемные средства. Выдавать кредиты на строительство будут банки, но, конечно, под проценты. И это, естественно, приведет к удорожанию проектов, которое сделает жилье менее доступным.
С другой стороны, такая схема должна обезопасить дольщиков, ведь их деньги остаются в целости и сохранности до тех пор, пока они не получат обещанную квартиру в готовом виде. Но эту безопасность, к сожалению, люди будут оплачивать сами.
Для застройщиков грядет тяжелый период, и даже представители власти уже не считают нужным это скрывать. Так, на форуме «Домострой-2019» заместитель губернатора Нижегородской области Сергей Морозов, общаясь с представителями строительной сферы, предупредил, что «выплывут не все».
Проектное финансирование: что это значит для застройщика?
Долевое строительство в России доживает свои последние дни: увы, эта схема стала причиной сотен тысяч человеческих трагедий. Огромное количество людей, вложив в «виртуальное» жилье все сбережения, в итоге так и не дождались ключей от нового дома. Только в Нижегородской области насчитывается 14 проблемных объектов, а количество обманутых дольщиков составляет не менее 5 тысяч.
Проектное финансирование с использованием эскроу предполагает появление между девелопером и покупателем посредника — банка. Он должен не только сохранять в целости и сохранности деньги последних, но и распределять финансовые потоки, вести наблюдение за строительством — словом, эффективно сопровождать процесс.
По новому закону застройщик должен вложить минимум 15% собственных средств в проект, а кредитное учреждение может дать максимум 85% необходимой суммы. Суть проектного финансирования состоит в том, что банки путем анализа проекта и деятельности компании решают, сколько денег они готовы выделить. Заем выдают только тогда, когда все организационные вопросы решены и на руках у застройщика есть тщательной прописанный бизнес-план. Использование эскроу не является обязательным условием для проектного финансирования, но такие счета должны дать защиту дольщикам. Их наполнение станет для банков поводом, чтобы снизить процентную ставку для девелопера.
Представители банков не скрывают: у застройщиков появятся новые сложности.
«Основной проблемой будет не доступ к финансированию, а то, что меняется сам принцип работы с застройщиком, — говорит Олег Михеев, директор управления финансирования недвижимости Волго-Вятского банка ПАО Сбербанк. — В нашем понимании произойдет некоторое замедление бизнеса, потому что у застройщика отсутствует возможность быстрого реинвестирования средств из одного проекта в другой. То есть пока объект не сдан, он не сможет получить средства дольщиков и выйти на новые площадки. Если, конечно, у него нет достаточного количества собственных средств, чтобы вложить их».
Какие проекты банки готовы кредитовать?
Готовность банков финансировать строительство во многом будет зависеть от маржинальности проекта: если маржа — разница между ценой и себестоимостью — невелика, то банки с большой вероятностью посчитают рискованным брать на себя 85%. Модель, не выдерживающая существенного удешевления, будет поставлена под сомнение кредитором, хотя, конечно, решение по каждому застройщику принимается индивидуально.
На сегодняшний день в стране которые допущены к сопровождению долевого строительства — список утвержден ЦБ РФ. Их предложения, если говорить в целом, мало чем отличаются, однако различия по форме работы с застройщиками все же есть: расчет принятия косвенных затрат, сроки депонирования, пересчетный период процентной ставки (одни банки пересчитывают сразу после пополнения эскроу-счетов, другие — каждый месяц) и т. д.
Так или иначе, ориентироваться застройщикам надо на такие условия кредитования:
- Соответствие «стресс-модели».Минимальная полная маржинальность должна составлять около 20% (+10% к себестоимости, — 10% от плана продаж);
- Плавающая процентная ставка. Базовая ставка 10–12% при наполнении эскроу-счетов может снижаться вплоть до 0,01%.
На старт, внимание, марш!
До момента вступления в силу новых правил долевого строительства осталось два месяца, и большинство застройщиков уже либо готовы, либо активно готовятся, подыскивая оптимальные предложения от банков.
Тем временем, по сообщениям Минстроя, в России сдали в эксплуатацию первый дом, построенный с использованием эскроу — он находится в Воронеже, в новом микрорайоне «Ласточкино». Продажа квартир с использованием таких счетов началась в августе 2018 года, когда здание было готово на 50%. Сейчас в дом уже заселились первые жильцы, а банк перечислил застройщику деньги дольщиков.
В Нижнем Новгороде строить с использованием эскроу начали еще в прошлом году. Клубный дом «На Гребешке», расположенный на улице Большая Печерская в Нижегородском районе, планируется завершить к концу текущего года. Остальные застройщики находятся на низком старте, планируя свои следующие проекты с учетом новых реалий.
Михаил Шерстнев, директор по продажам ООО «Альфа-плюс»:
К переходу на эскроу-счета мы готовы. Во второй половине года должен стартовать наш новый проект, который будет реализовываться уже по новым правилам. Это будет строительство жилого комплекса в Ленинском районе. Договор с банком мы пока не заключали, рассматриваем разные варианты и ищем наиболее выгодные для нас условия. Ранее мы не работали в рамках проектного финансирования, для нас это новый опыт. Если говорить о новых правилах, то в них есть и плюсы, и минусы. Конечно, это сказывается на прибыли, потому что теперь мы будем вынуждены платить банку, а ранее вполне успешно обходились без него. С другой стороны, теперь мы не зависим от динамики продаж.
Павел Солдатов, заместитель генерального директора ООО «Строй-Риэлти и К» по строительству:
Наша компания готова к изменениям. Осенью мы собираемся начать строительство новых домов ЖК «Маленькая страна» — естественно, уже с использованием эскроу-счетов. Банк-партнер у нас есть, мы давно с ним сотрудничаем, считаем надежным, и если от него будут приемлемые предложения, продолжим работать и дальше. Пока новые правила пока никак не коснулись нас, потому что квартиры в наших готовых домах еще в прошлом году были проданы. Новые дома — на стадии проектирования, вот с ними мы опробуем новые механизмы — скорее всего, уже до конца года.
Сергей Седов, генеральный директор ООО «ПрофАльянс»:
Мы работаем с эскроу-счетами с осени 2018 года в рамках строительства ЖК «Дом на Гребешке». Уже тогда мы подозревали, что это станет обязательным, и решили не затягивать. Банк, с которым мы сотрудничали, фактически единственный, который на тот момент предлагал чистое проектное финансирование. Не думаю, что сейчас ситуация сильно изменилась. Мы долго договаривались, искали точки соприкосновения, многое мы делали впервые, многое — они. Сами по себе эскроу-счета — хорошая вещь, если работают в рамках проектного финансирования. Они позволяют нам взаимовыгодно выстраивать отношения с субподрядчиками, которые в случае банкротства застройщика «попадают» первыми — с эскроу-счетами они чувствуют себя уверенно. Кроме того, это позволяет существенно не снижать цены на начальных этапах строительства: раньше это приходилось делать, потому что чем ниже готовность дома, тем больше дольщик рискует при покупке. Сейчас благодаря эскроу-счетам мы имеем возможность держать цены на уровне от начала до конца продаж.
Некоторым компаниям правительство предоставило отсрочку, чтобы они спокойно могли завершить текущие проекты. Работать без эскроу-счетов еще некоторое время позволят системообразующим застройщикам, у которых объем строящегося жилья составляет от 4 миллионов квадратных метров, но лишь в том случае, если проект имеет готовность минимум 6%; застройщикам, чьи дома готовы на 30%, при этом 10% квартир в них уже проданы: застройщикам, которым переданы для завершения проблемные объекты.
Открытым остается вопрос о том, насколько в новых условиях выполнима задача, поставленная Владимиром Путиным перед российскими строителями, — 120 миллионов «квадратов» нового жилья ежегодно. Можно ли объединить безопасность граждан и ускорение темпов строительства? Увеличение нагрузки на застройщиков дает повод серьезно в этом сомневаться, но все — девелоперы, дольщики и банки, — предпочитают надеяться на лучшее. В любом случае, время покажет.
Анна Синаревская
