Покупка квартиры — задача, требующая максимально ответственного подхода. Рассматривая варианты для переезда, важно с умом подойти к изучению не только документов, но и истории объекта недвижимости. В первую очередь, это касается жилья на вторичном рынке. Ведь часто бывает и так, что человек, представившийся собственником, является далеко не единственным лицом, имеющим право на распоряжение заинтересовавшей вас двушкой или трешкой.
Какие сюрпризы готовит покупателю квартира с обременением?
В соответствии с действующими нормативными актами, под обременением принято понимать такие ограничения права собственности, из-за которых хозяин должен согласовывать решение о продаже недвижимого имущества с другими гражданами, компаниями или государством. При этом в ряде случаев отчуждение такого объекта является попросту невозможным.
Чтобы не попасть впросак, готовясь к сделке, стоит заранее позаботиться о получении выписки из ЕГРН. Эта справка подтвердит или опровергнет информацию о том, что у третьих лиц имеются какие-либо права на конкретную квартиру. При этом не стоит рассчитывать на данный документ как на решение всех ваших проблем: некоторые виды обременений в выписке не указываются.
Стоит ли опасаться ипотеки?
Ипотечные квартиры в продаже многие воспринимают как настоящую головную боль, хотя юристы убеждают покупателей в полной безопасности таких сделок. К сожалению, из-за невозможности вносить платежи по жилищным займам люди вынуждены отказываться от недвижимости. Если квартира находится в залоге у банка, потребуется его разрешение на проведение сделки.
В таких случаях ситуация развивается по двум сценариям. Первый предусматривает переоформление ипотечного договора на покупателя, чтобы он мог в дальнейшем платить по кредиту. Будущему новоселу стоит запросить у продавца справку из финансовой организации, подтверждающую отсутствие у него задолженностей и пеней. В противном случае, погашать долги придется уже новому владельцу недвижимости.
Второй вариант развития событий предусматривает досрочное погашение кредита. После получения разрешения в банке продавец получает от покупателя деньги, закрывает ипотеку и берет у кредитора закладную на квартиру. Далее этот документ стороны передают Регистрационной палате для снятия обременения, после чего сделка проходит в обычном порядке.
Можно ли купить квартиру с людьми?
Немалый процент россиян рассматривает недвижимость как источник дополнительного заработка. Речь в данном случае идет не только об инвестиционных объектах, которые приобретаются с целью дальнейшей перепродажи, но и о жилплощади, на которой живут квартиранты. Если собственник сдал свое жилье, заключив официальный договор, его отчуждение не является причиной для выселения арендаторов.
На практике чаще встречается иная ситуация: краткосрочное соглашение между арендатором и жильцами в Росреестре не регистрировалось, поэтому последние узнали о смене хозяина лишь после совершения сделки. В этом случае даже справка из ЕГРН вам не поможет, и разбираться с квартирантами придется самостоятельно: по закону люди имеют право находиться в арендуемом жилье до истечения срока договора.
Еще один вид обременения — рента — не столь популярен в России. Ее получателем в большинстве случаев выступают пожилые люди: передавая право собственности другому лицу, на него же возлагают обязанность пожизненного содержания пенсионера. Таким образом, гражданин в возрасте хоть и не является полноправным хозяином жилплощади, попросить его покинуть квадратные метры нет никакой возможности.
К счастью, рента всегда фиксируется в выписке из ЕГРН как обременение. Покупателю следует выяснить у продавца, действует ли на данный момент договор ренты. Если пенсионер уже умер, у собственника должна быть справка о его смерти. В этом случае необходимо разобраться, почему обременение не было снято. Конечно, договор ренты можно и перезаключить, тогда и обязанности по содержанию рентополучателя вместе с квартирой перейдут покупателю.
Эксперты рынка недвижимости обращают внимание на то, что подобные сделки представляют для желающих решить квартирный вопрос граждан немалые риски, поскольку правоохранительные органы фиксируют при их проведении факты подлога документов.
Другие виды обременений
Сроки бесплатной приватизации в России продлевались неоднократно, чтобы как можно больше нанимателей жилья успели стать его собственниками. Однако, далеко не все граждане захотели воспользоваться этой возможностью. Поэтому и получилось так, что отказавшихся от приватизации людей нельзя выселить из квартиры — они, не являясь полноправными хозяевами, сохраняют пожизненное право пользования квадратными метрами. Стоит отметить, что в выписке ЕГРН данный нюанс никак не указывается.
Риелторы, наверняка, поделятся с вами историями, как покупатели квартир, планируя переезд, с удивлением узнавали, что их недвижимостью может пользоваться еще один человек, а то и целая семья.
Избежать подобных сюрпризов можно, запросив у продавца дополнительные документы, например, справку об отсутствии зарегистрированных лиц или выписку из домовой книги.
Право пожизненного проживания в квартире может быть связано с завещательным отказом, и на него не влияет смена собственника объекта. Здесь опять же придется потратить время на изучение документов. Если вы знаете, что продавец получил жилье в наследство, попросите для ознакомления копию завещания. Это поможет выяснить, не идет ли речи о подобном обременении.
Стоит сказать и об аресте, который накладывается на жилплощадь по решению суда. На наличие обременения в этом случае укажет выписка из ЕГРН. Такие объекты не могут быть проданы, подарены или отчуждены иным образом.
Чтобы сделка была безопасной, следует убедиться и в том, что в данной квартире не зарегистрированы несовершеннолетние. Если вы знаете, что на жилплощади прописан ребенок, потребуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. В случае, когда недвижимость приобреталась с использованием маткапитала, без этого документа также обойтись не получится. Кроме того, если в семье продавца имеется двое или более несовершеннолетних, запросите у него справку из ПФР об остатке денег на сертификате на материнский капитал.
