Уже год не могу продать бабушкину двушку. Вроде интересуются по телефону и даже приходят смотреть, но потом исчезают и не перезванивают больше. Будто сглазил кто, — пишет на форуме хозяйка квартиры Татьяна.
По ее словам, дом находится в центре города, в пяти минутах от метро. Жилье хоть и не новое, но с современным ремонтом и не на последнем этаже, поэтому должно пользоваться спросом. Так что же препятствует продаже? Разбираемся вместе с экспертами — специалистами агентства недвижимости «Адрес».
Особенности квартиры
Прожив в квартире много счастливых дней или получив ее в наследство от любимой тети, собственники часто романтизируют принадлежащую им недвижимость. Им кажется, что они обладатели настоящей жемчужины на рынке жилья, за которую покупатели еще должны побороться. Разумеется, вполне логичным они считают назначение самой высокой цены — за такое-то сокровище! Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что квартира обладает рядом особенностей, которые резко понижают ее конкурентоспособность.
Руководитель отдела продаж АН «Адрес» Светлана Тихомирова отмечает, что в среднем жилые объекты эспонируются в течение двух месяцев, некоторые же квартиры находят покупателей за пару недель или даже несколько дней. По словам эксперта, в большинстве случаев квартира не продается слишком долго из-за завышенной стоимости: собственники не обладают достаточными знаниями о ситуации на рынке и соотношении спроса/предложения, поэтому и не могут назначить справедливую в конкретном случае цену.
В каждом крупном агентстве существуют службы аналитики, которые ежемесячно сдают в Нижегородскую гильдию сертифицированных риэлторов статистику по проданным квартирам. Люди, которые проводят мониторинг рынка, понимают: та цена, за которую собственник хочет продать жилье, и та, за которую ее в конечном итоге возьмет покупатель, — это разные вещи. Анализ проведенных сделок помогает специалистам понять объективную ситуацию на рынке и аргументировано объяснить клиенту реальную рыночную стоимость для успешной продажи объекта.
Эксперт добавляет, что далеко не все люди стремятся найти покупателя в минимально возможные сроки. Некоторые со сделкой не торопятся и готовы буквально ждать годами, пока найдется желающий приобрести их недвижимое имущество по указанной ими цене. Но чаще всего собственники, выставившие жилье на продажу без обращения к риелтору, устанавливают завышенную стоимость, поскольку не принимают во внимание существенные нюансы, а именно:
- Последний этаж. Если мы говорим об этаже под крышей, то здесь люди опасаются протечек в сезон дождей или в период таяния снега. На первом этаже многим не нравится шум и часто холод, который идет с улицы.
- Неудачное расположение дома. Удаленность от остановок общественного транспорта и отсутствие социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник и магазинов) может стать проблемой для покупателей с детьми, пожилых людей и тех, у кого нет автомобиля.
- Старый дом. Программа капитального ремонта, реализуемая в России, позволила изменить отношение к «народной стройке» и хрущевкам. Сегодня покупатели интересуются, сделан ли в доме капремонт и какие работы были проведены. Если ремонтировать дом в ближайшие годы не планируется, а его состояние оставляет желать лучшего, то это обстоятельство может стать для покупателя естественно весомым поводом для торга.
Риелтор при оценке квартиры учитывает эти факторы, а также другие обстоятельства, влияющие на стоимость объекта:
- Неудачная планировка.
- Шумная улица, на которую выходят окна.
- Вместо живописного вида из окон — стена соседней многоэтажки, промышленное предприятие или кладбище.
- В микрорайоне имеется неприятный запах, например, из-за расположенного по соседству завода.
- В доме нет лифта, а жилье располагается выше третьего этажа.
- Активное строительство, которое ведется или будет вестись рядом с домом в ближайшие годы.
Специалист агентства недвижимости, обладающий актуальными данными о ситуации на рынке, поможет собственнику не только назначить справедливую цену за квартиру, но и составить продающее объявление: практически каждый недостаток объекта профессионал может обратить в особенность, привлекательную для определенного покупателя.
Что еще отпугивает покупателей?
Бывает и так, что квартира не имеет вышеперечисленных минусов и предлагается покупателям по адекватной цене, но все равно очень долго не продается. Как пояснила руководитель отдела продаж АН «Адрес» Светлана Тихомирова, проблема может заключаться в обременениях. Потенциальных покупателей могут отпугивать следующие обстоятельства:
- Жилье приобреталось с использованием материнского капитала, а значит, несовершеннолетним должны быть выделены доли. Если в числе собственников квартиры указаны дети, сделку не получится провести без разрешения органов опеки и подтверждающих документов на выделение доли детей в новом жилье. Эти юридические сложности, кстати, легко решаемые при помощи агентства недвижимости, часто заставляют потенциальных покупателей обратить свой взор на более «простые» варианты.
- Речь идет об ипотечном жилье, которое находится в залоге у кредитной организации. Для продажи такого объекта потребуется участие банка, выдававшего займ, что также может негативно сказаться на сроках продажи квартиры.
- Унаследованная квартира — еще один фактор, способный отпугнуть покупателей. Люди опасаются того, что продавец умышленно не говорит или попросту не знает о других наследниках. Если претенденты на недвижимость объявятся уже после заключения сделки, она может быть признана недействительной.
- Продавец сам приобрел эту жилплощадь менее года назад. Желание так быстро расстаться с недвижимостью наводит покупателей на мысли о мошеннических схемах. Здесь следует отметить тот факт, что профессиональная деятельность АН «Адрес», как и всех агентств, входящих в Нижегородскую гильдию сертифицированных риэлторов, застрахована на внушительные суммы.
- В квартире была сделана перепланировка. Объединение гостиной и лоджии либо разделение ванной комнаты и санузла может оставаться тайным до первой проверки: при продаже в ипотеку специалисты оценочной компании зафиксируют неузаконеную перепланировку. По этой причине продавцу стоит заранее узаконить перепланировку (если такие изменения в принципе можно согласовать). По словам Светланы Тихомировой, при расхождении данных в техпаспорте и в реальности банк может отказать в кредитовании. Даже если сделку планируется провести за наличный расчет, неузаконенная перепланировка все равно говорит не в пользу квартиры, ведь неизвестно, кто ее делал и насколько она безопасна.
Все вышеперечисленные нюансы удерживают покупателя от приобретения действительно понравившейся ему квартиры. Осуществить сделку, максимально обезопасив себя, можно, обратившись в агентство недвижимости: специалисты соберут все необходимые документы, проверят информацию о жилплощади, в частности об имеющихся наследниках, и обеспечат юридическую чистоту и безопасность купли-продажи.
Как ускорить продажу?
Если с документами никаких проблем нет, да и квартира не имеет видимых минусов, но покупатели не выстраиваются за ней в очередь, сделку может тормозить неудачная реклама. По словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Адрес» Ольги Прониной, люди, просматривающие объявления о продаже недвижимости в интернете, привыкли «отфильтровывать» предложения без фотографий. Из тех объявлений, где изображения все-таки присутствуют, внимание привлекают профессионально сделанные снимки.
Хозяин, как правило, относится к своей квартире предвзято и не всегда может сделать снимки с выгодных ракурсов. Поэтому даже хорошее жилье может выглядеть на фото довольно непривлекательно. Из-за этого часть потенциальных покупателей «отсеивается» еще на этапе отбора. Также далеко не все владельцы недвижимости могут красочно о ней рассказать, представив ее в лучшем свете. Опытный риелтор и напишет грамотный продающий текст, и сделает правильные фотографии. Наша задача при подготовке и размещении объявления — сделать его конкурентоспособным и привлекательным для тех, кто действительно заинтересован в покупке квартиры.
По словам риелтора, хозяину жилья важно позаботиться о его предпродажной подготовке. При этом речь идет не только о показах квартиры потенциальным покупателям, но и о фотографиях. Ольга Пронина назвала самые распространенные ошибки, мешающие продаже, которые допускают владельцы недвижимости:
- Квартира давно не видела ремонта. Так называемое жилое состояние объекта может восприниматься по-разному. Привычная для хозяев обстановка может отпугнуть покупателей, поэтому важно взглянуть на жилплощадь свежим взглядом, в чем и поможет риелтор. Не исключено, что для скорейшего выхода на сделку квартире потребуется небольшой косметический ремонт.
- В квартире царит беспорядок. Личные вещи на видных местах, разбросанные детские игрушки и ощущение захламленности в целом может испортить впечатление даже от самой привлекательной квартиры.
- Лишние элементы. Если на фотографиях из объявления или непосредственно во время показа в квартире присутствуют все члены семьи (больше одного-двух человек) и бегают домашние животные, потенциальным покупателям она может показаться тесной.
- Грязный подъезд. Современные покупатели обращают внимание не только на квартиру, но и на состояние подъезда. Бывает, что пришедшие на просмотр объекта люди отказываются проходить дальше площадки первого этажа: их отпугивает неприятный запах и «убитое» состояние подъезда. В таких случаях риелторы рекомендуют провести перед показом минимальный комплекс мероприятий: ввернуть в подъезде более яркие лампочки и немного прибраться. Также можно заранее проветрить лестничные площадки или даже пройтись по лестнице с освежителем воздуха.
- Негативный настрой продавцов. Любая сделка предполагает взаимодействие продавца и покупателя. У радушного хозяина гораздо больше шансов договориться с пришедшими на просмотр людьми, чем у того, кто ведет себя навязчиво или агрессивно. Важно заранее настроиться на встречу с потенциальными покупателями, продумать ответы на вопросы и морально подготовиться к визиту.
Профессионалы рынка недвижимости советуют не бояться расспросов о квартире и заранее предупредить соседей, что к ним могут обратиться заинтересованные в покупке люди: потенциальные покупатели нередко проходят по подъезду, чтобы узнать о том, кто живет сверху и снизу, а также навести справки о выставленном на продажу объекте.
