В 2019 году Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства взял на себя обязательства по восстановлению прав покупателей квартир в нескольких проблемных нижегородских ЖК: «Новинки Smart City», «Окский берег», «На Гончарова» и «Квартал Европейский». Все они вошли в «дорожную карту», утвержденную бывшим в то время вице-премьером РФ Виталием Мутко.
Летом 2019 года на площадке первого объекта начались работы, и уже в октябре были сданы четыре дома. Предполагалось, что та же перспектива ждет и остальные долгострои, но на практике все оказалось иначе. В конце декабря прошлого года Фонд принял решение отказаться от достройки и выплатить денежные компенсации дольщикам ЖК «Окский берег». Между тем судьба жилых комплексов «На Гончарова» и «Квартала Европейский» до сих пор не определена, хотя Нижегородская область и Фонд защиты прав дольщиков уже заключили соглашение о софинансировании работ по восстановлению прав участников долевого строительства.
Почему проблемные ЖК в Нижнем Новгороде так и остаются долгостроями? Чем обосновано решение о выплате компенсаций и каков должен быть их размер? И самое главное — могут ли ЖК «На Гончарова» и «Квартал Европейский» повторить печальный опыт «Окского берега»? За ответами на эти вопросы GiperNN обратился в Фонд защиты прав дольщиков, к юридическому эксперту и к самим участникам долевого строительства.
Заброшенный экоград
Один из самых крупных комплексов загородного строительства в Нижегородской области — ЖК «Окский берег» возводился как первый в регионе экоград. Реализацией проекта занимались два инвестора — ООО «ЭкоГрад» и ООО «Капстройинвест».
На территории 650 гектаров должен был вырасти целый мини-город с собственной инфраструктурой, экопарками и комфортным жильем разного типа — от многоэтажных домов до таунхаусов и коттеджей. Первая очередь была введена в эксплуатацию в 2014 году, далее в течение нескольких лет застройщикам удавалось поддерживать сроки возведения объектов.
Между тем на фоне развития и процветания нового микрорайона появились первые тревожные признаки. В 2017 году темпы строительства домов ЖК «Окский берег» заметно снизились, а вскоре работы на площадках прекратились вовсе. Заморозили стройку восьми жилых кварталов с 58 многоквартирными домами, некоторые из них даже не начинали строить. Без своих квартир остался 2361 дольщик.
Больше года судьба заброшенных кварталов оставалась под вопросом. В 2019 году о намерениях достраивать ЖК «Окский берег» заявил Фонд защиты прав дольщиков. После завершения всех судебных процедур и признания прежних застройщков банкротами он стал распорядителем земельных участков и находящихся на них объектах незавершенного строительства.
В момент подписания региональной «дорожной карты» заместитель губернатора Нижегородской области Сергей Морозов вел речь о завершении строительства комплекса. Все дома предполагалось ввести в эксплуатацию к IV кварталу 2022 года за счет средств регионального бюджета и федеральной казны — на эти цели собирались выделить более 4 млрд рублей.
Решение федерального Правительства означает, что на достройку наших проблемных объектов будут выделяться средства не только из областного, но и из федерального бюджетов. Это даст финансовые гарантии и уверенность в том, что дома будут достроены в течение нескольких лет, — заявил во время подписания документа Морозов.
Однако наблюдательный совет Фонда защиты прав дольщиков посчитал иначе. 26 декабря 2019 года стало известно о решении не достраивать ЖК «Окский берег», а выплатить участникам долевого строительства денежные компенсации. Обоснованием такого шага стал федеральный закон № 151 от 27.06.2019 года и дополнительные законодательные акты к нему, которые дали право Фонду выбирать, каким из способов восстановить дольщиков в правах. Выплатить компенсации оказалось дешевле, чем завершить строительство объекта.
Кому и как выплачиваются компенсации?
Прежде чем выносить окончательный вердикт по достройке того или иного ЖК, проводится его строительно-техническая экспертиза и независимая оценка стоимости квадратного метра в равнозначных по площади и качественным характеристикам помещениях. На основании этих данных вычисляется размер будущих выплат. При этом учитываются степень готовности и характеристики отдельно взятого дома, а также параметры конкретной квартиры (этаж, число комнат, наличие или отсутствие отделки, балконов и лоджий). Для каждого дольщика сумма выплат рассчитывается индивидуально, однако в результате она не может быть меньше ДДУ. В отношении нежилых помещений и парковочных мест выплата сопоставляется со стоимостью заключенного договора.
Свои компенсации дольщики «Окского берега» начали получать в конце января 2020 года. Но не всех устроил размер возмещений. По словам представителя инициативной группы Натальи Лагай, покупатели квартир не понимают механизма расчетов, поскольку итоговые суммы каждого из дольщиков разнятся с ДДУ на сотни тысяч рублей как в большую, так и меньшую стороны.
Компенсацию за свое жилье я получила на десятый рабочий день после подачи заявления. Ее размер меня не устраивает. По их оценке, моя квартира стоит 2 600 000 рублей при стоимости договора долевого участия 3 164 920 рублей. Получила я ровно по ДДУ, а потеряла за два года ожидания 800 тысяч, — признается Наталья Лагай.
Сумма компенсаций в моем случае оказалась больше уплаченной по ДДУ на 14 тысяч рублей. Естественно, это очень мало. Сейчас на эти деньги смотрю развалюшки-хрущевки. В ближайшее время буду что-то покупать, жить ведь где-то надо! Больше никогда в жизни не свяжусь с долевкой, — делится своей историей другой несостоявшийся новосел ЖК «Окский берег» Антон Шадрин.
Наш дом полностью готов, кроме фасада. В этом случае еще обиднее получать вместо своей квартиры компенсацию, — вторит им еще один покупатель квартиры в ЖК «Окский берег» Максим Анфилов.
Управляющий партнер юридической компании «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов ставит под сомненея правовые основания процедуры начисления компенсаций. Поскольку схема расчета нигде не обнародована, непонятен и сам ее механизм.
По законодательству ДОМ.РФ управляет всем в ручном режиме: какое он решение принял, так и будет. Решения принимаются по крайне непрозрачной процедуре, по неясным ни для юристов, ни для дольщиков критериям. Есть некое совещание в правлении ДОМ.РФ — наблюдательный совет. Но, честно говоря, на мой взгляд, это неправовая процедура. Потому что право — это когда понятно как, что и по каким критериям принимается. Честное слово, я не знаю, как рассчитываются выплаты дольщикам «Окского берега», которые начались в январе. Оценки и расчеты не ясны и непонятны. Поэтому ввиду отсутствия опубликованных актов нельзя сказать, как это сделано, — считает Александр Маслов.
Хотя участники долевого строительства и не видят механизм расчета, те из них, кто уже получил компенсации, и этому рады. Ведь некоторым их соседям по несчастью повезло гораздо меньше. По разным причинам в начале марта 2020 года почти четыре сотни дольщиков не могли забрать положенные им по закону возмещения: 209 человек на нашли своих данных на сайте Фонда, еще 177 посчитали неверную сумму.
По словам покупателей квартир, в начале февраля с ними общался представитель Фонда, который пообещал устранить недочеты в течение десяти дней. 14 февраля обновленный список дольщиков направили в Фонд, но в марте ситуация не изменилась. Теперь покупатели квартир опасаются, что выплата компенсаций растянется на неопределенный срок.
В Фонде отметили, что законом не установлен срок выплаты возмещений в течение десяти рабочих дней после регистрации. Однако если весь комплект документов собран правильно и передан сотруднику Банка ДОМ.РФ, выплаты действительно произведут в течение этого времени. По данным Фонда, к середине марта компенсации получили более 1,5 тысячи дольщиков ЖК «Окский берег» на сумму свыше 1,9 млрд рублей. Остальные участники долевого строительства могут продолжать записываться на выплаты через личный кабинет Фонда. Сделать это возможно вплоть до окончания конкурсного производства, которое завершится только по решению Арбитражного суда.
Выплата компенсаций дольщикам по принятым решениям на наблюдательном совете Фонда защиты прав дольщиков производится в полном объеме, в штатном режиме, никаких приостановок не было. Расчет и выплата компенсаций регулируются законом. Сумма компенсации не может быть меньше, чем сумма, оплаченная по ДДУ, — пояснили в Фонде.
Чего ждать дольщикам ЖК «На Гончарова» и «Квартал Европейский»?
Но если с ЖК «Окский берег» все ясно, то в отношении двух других участников «дорожной карты» до сих пор нет никакой определенности. Речь идет о ЖК «На Гончарова» и ЖК «Квартал Европейский». Оба они являются долгостроями холдинговой компании «Квартстрой», у которой имеется множество незавершенных объектов по всей России.
Жилой комплекс эконом-класса «На Гончарова» возводился в границах улиц Гончарова, Арктической и Профинтерна в Ленинском районе Нижнего Новгорода. Проект предусматривал строительство пяти домов различной этажности — от 10 до 17 этажей, — объединенных общей подземной парковкой. Для максимального снижения цен покупателям застройщик запроектировал небольшой метраж квартир — от 22,5 квадратного метра. Стройку заморозили в 2017 году в связи с нехваткой финансирования, но официально банкротом ООО «Инвестиционная компания „Квартстрой-НН“» суд признал в феврале 2019 года.
Другой знаменитый проблемный объект в Нижнем Новгороде — ЖК «Квартал Европейский» на улице Тимирязева. Планировалось, что здесь будут восемь каркасно-монолитных домов бизнес-класса с трехуровневым подземным паркингом. Все здания собирались построить в едином стиле, а входные группы каждого из них спроектировать под облик европейский столиц. Так, в «Квартале Европейский» должны были появиться «Афины», «Неаполь, «Марсель», «Барселона». В 2017 году два дома сдали в эксплуатацию: достраивали их за счет средств дольщиков. Остальные два застройщик закончить не успел по той же причине — из-за отсутствия денег. У одного дома возведены четыре этажа, другой находится на стадии каркаса. ООО «Квартстрой-НН» признан банкротом в марте 2019 года.
После включения обоих ЖК в «дорожную карту» бывший на тот момент зампредседателя Правительства РФ — нынешний глава ДОМ.РФ Виталий Мутко лично пообещал обманутым дольщикам достроить их дома.
Я вам гарантирую, что это все будет достроено — все, что попало в «дорожную карту». Ее утвердило Правительство России и подписал Дмитрий Медведев. Мы держим ее на контроле, в частности, я ее просматриваю регулярно, периодически, — заявил Мутко во время торжественного вручения ключей новоселам ЖК «Новинки Smart City».
Однако решения по обоим нижегородским ЖК до сих пор не приняты. По словам самих участников долевого строительства, Фонд постоянно переносит сроки наблюдательного совета. Сначала он планировался на ноябрь, потом на декабрь. После очередной просрочки дату совета назначили на февраль, а спустя время вновь перенесли — теперь уже на март.
По закону нас должны были вывести на наблюдательный совет в течение шести месяцев после банкротного производства. А застройщик ЖК «Квартал Европейский» банкротом является с 4 марта 2019 года. Полгода заканчивалось 5 сентября. Мы обратились в Фонд, и они нам сказали, что 26 июня 2019 года были внесены поправки в определенные законодательные акты, таким образом, полгода нужно отсчитывать с 26 июня. Но если так, наблюдательный совет должен был состояться 27 декабря. Ничего не случилось, — возмущается дольщица «Квартала Европейский» Ольга Давыдова.
Как рассказали GiperNN в Фонде защиты прав дольщиков, результаты строительно-технической экспертизы переданы в организацию 18 марта, но дата наблюдательного совета пока не определена. Зато правительство Нижегородской области уже заключило с Фоном соглашение о софинансировании по шести нижегородским проблемным жилым комплексам, среди которых значатся ЖК «На Гончарова» и «Квартал Европейский». По поводу неоднократного переноса наблюдательного совета в Фонде ответили, что для проведения этого мероприятия пока готовы не все документы. Причем, с чьей стороны, на уточнили: то ли региона, то ли конкурсного управляющего, то ли самого Фонда.
Все необходимые процедуры по проектам Нижегородской области были инициированы Фондом в 2019 году при активном участии региона. В настоящий момент Нижегородская область лидирует как по количеству принятых Фондом решений, так и по количеству дольщиков, чьи права будут восстановлены в ближайшее время. Дома на рассмотрение наблюдательного совета Фонда выносятся сразу после полной готовности документов как со стороны региона, так и конкурсного управляющего, и Фонда. Мероприятия Фонда защиты прав дольщиков и вынесение домов для рассмотрения на наблюдательном совете распределяются с учетом интересов и потребностей всех регионов РФ, — пояснили в Фонде.
Почему компенсации?
Выбирая способ восстановления прав обманутых дольщиков — денежную компенсацию или достройку домов — Фонд рассчитывает, в первую очередь, экономическую выгоду каждого из путей. В случае принятия решения о выплате возмещений расчет суммы производится на основании оценки независимого оценщика о стоимости квадратного метра в равнозначных по площади и качественным характеристикам помещениях.
По мнению юриста Александра Маслова, подход мерять все экономической выгодой — в корне неправильный. В таком вопросе, как восстановление прав дольщиков, первую скрипку должен играть социальный фактор — что важнее для людей. При этом не нужно забывать и о благоустройстве территории: кому в центре города нужны заброшенные объекты? Они портят внешний вид и говорят о наличии проблем социальной сферы города.
Но поскольку государственную функцию передали коммерческой структуре АО «ДОМ.РФ», очевидно, что организация примет решение исходя из собственной экономической выгоды.
Вообще это нонсенс: ДОМ.РФ является АО, фиксирует прибыль, то есть зарабатывает деньги. Вместо социального эффекта достройки они меряют все экономическим аспектом: что дешевле — достроить объект либо выплатить компенсации. На мой взгляд, такая постановка вопроса только экономическая. Она не обоснована в решении проблемы обманутых дольщиков. Вы откройте отчетность ДОМ.РФ за 2019 год. Сколько они прибыли заработали и как вообще можно функции по достройке домов мерять прибылью? У меня, например, возникает искреннее возмущение. Вот последняя новость от 27 февраля: чистая прибыль ДОМ.РФ за 2019 год составила 20 млрд рублей. Как можно, осуществляя функции по достройке, фиксировать прибыль в 20 млрд рублей? Конечно, понятно, что потом из этой прибыли руководство может вычесть себе премию — это удобно. Но функция-то у организации должна быть другая! — заключает эксперт.
Как быть в «особых» случаях?
Истории всех проблемных ЖК чем-то похожи, но иногда возникают частные ситуации, которые не вписываются в рамки общепринятых правил и норм. Речь идет о ЖК «Квартал Европейский». Дело в том, что участники долевого строительства данного жилого комплекса оформили право собственности на долю в объектах незавершенного строительства — своих домах. Дольщики прошли судебные процедуры, зарегистрировали право собственности в ЕГРН и поставили объект на кадастровый учет.
По мнению покупателей квартир, сделать это их понудил закон Нижегородской области, чтобы в соответствии с «дорожной картой» новому застройщику был выделен компенсационный земельный участок для достройки объектов. По «дорожной карте» на тот момент планировалось строительство объекта за счет компенсационных земельных участков при условии наличия права собственности у дольщиков.
Дольщики целый год судились: нами было оформлено право собственности на 197 квартир, более 70 парковок и офисные помещения порядка 60 штук. Мы зарегистрировали его в ЕГРН и поставили объект на кадастровый учет. Но обещанной стройки так и нет! Пока мы судились, Фонд изменил «дорожную карту», и теперь по этой схеме нас достраивать не собираются. И если Фонд намерен раздавать компенсации, как сведения о наших объектах, о собственниках долгостроя, собираются удалять из ЕГРН? Технически и по закону это невозможно. Потому что по закону нас не могут не достроить, нам не могут дать компенсации! — недоумевает дольщик ЖК «Квартал Европейский» Ольга Давыдова.
Также покупатели не понимают, исходя из каких критериев им будут начисляться компенсации в случае вынесения такого решения. Размер денежных выплат должен быть не ниже ДДУ. Но в выписках из реестра требований участников строительства (РТУС) у покупателей фигурирует не сумма по ДДУ, а фактически уплаченная по договору уступки. Дело в том, что ДДУ оформлялся между застройщиком и юрлицом, с которым в свою очередь уже заключали договор дольщики.
По ДДУ моя квартира стоит 3 600 0000 рублей, но фактически я заплатила 5 250 000 рублей. Так как я оформила через суд право собственности, в выписке от конкурсного управляющего у меня имеется вторая сумма. И Фонд должен понимать, что меньше, чем в выписке, они мне выплачивать не имеют право. В результате федеральный бюджет теряет деньги, они это не просчитали. На встрече с губернатором и его заместителем я это озвучила. Им нечего было возразить. Я считаю, что именно из-за этого обстоятельства решение вопроса по «Кварталу Европейский» оттягивается, — продолжает Ольга Давыдова.
В Фонде пояснили, что в случае принятия наблюдательным советом решения о выплате компенсаций Фондом защиты прав дольщиков будет инициировано обращение в суд с целью прекращения прав данных лиц на объект незавершенного строительства или его часть. Расчет же компенсаций будет вестись по общепринятой для всех объектов схеме.
Юрист Александр Маслов предположил, что именно так и намерен поступить Фонд — обратиться в суд, чтобы убрать все камни преткновения на пути к выплате компенсаций.
Получение права собственности дольщиками усложняет ситуацию. Но несмотря на это, все равно в судьбе ЖК нет определенности. Потому что у нас сейчас законы пишутся под отдельные объекты. Например, под ДОМ.РФ написан закон о банкротстве застройщиков. Там процедур практически нет, какое решение примет эта организация, так и будет. На мой взгляд, это свидетельствует о низком качестве законодательства. Законы должны быть общими для всех, а в нашем случае написаны под одну компанию. В результате ДОМ.РФ в каждом конкретном случае решает все, — добавляет юрист.
Еще один неучтенный законодательством момент связан с выплатой материнского капитала. Многие дольщики с детьми воспользовались этой мерой господдержки, выплаченной в счет ипотеки. По закону после погашения жилищного кредита собственники помещения обязаны выделить долю в приобретенной квартире своим детям. Однако если дом не построен и дольщикам выплатили компенсации, покупатели обязаны вернуть материнский капитал в полном объеме пенсионному фонду.
«Вопрос повторного использования средств маткапитала решается в судебном порядке», — сообщается в официальном ответе пенсионного фонда одному из дольщиков. Но где гарантия, что средства выделят еще раз?
Одной из жертв этой ловушки стала Оксана Бурдаева — участница долевого строительства ЖК «На Гончарова». Однокомнатную квартиру в строящемся доме она купила в октябре 2015-го с использованием материнского капитала. Когда в 2017 году стройка остановилась, средства уже были переведены в счет ипотеки. Сейчас Оксана вместе с семьей вынуждена жить в крайне стесненных условиях на окраине города.
У нас почти 90% дольщиков — ипотечники с маленьким доходом. Второй кредит нам уже не дадут. У нашего дома начат третий этаж из 17, и решать нашу проблему, кажется, никто не собирается… — переживает дольщица.
Вложение материнского капитала — отдельная проблема. И хотя в законе не прописано, что дольщики обязаны его вернуть, фактически получается нецелевое расходование этих средств, поэтому возвращать придется. Я думаю, что для таких случаев должно быть предусмотрено отдельное решение: поправки в законодательство должны быть внесены на федеральном уровне. Пока в регулировании этого вопроса существует пробел, — заключает наш юридический эксперт Александр Маслов.
Как восстанавливать права обманутых нижегородцев, предстоит решить Фонду защиты прав дольщиков. Покупатели квартир в ЖК «На Гончарова» и «Квартал Европейский» надеются на справедливое решение и не желают повторять судьбу коллег по несчастью из «Окского берега». Однако пока в их отношении нет никакой определенности: стройка стоит, Фонд молчит, а дольщики между делом продолжают платить ипотеки и ждать. Чтобы понудить Фонд к реальным действиям, участники долевого строительства даже подали на организацию в суд. Возможно, после этого дело сдвинется с мертвой точки и обманутые дольщики, наконец, обретут надежду стать счастливыми новоселами.
