Что нужно знать покупателям в связи с отменой долевого строительства?
Проблема обманутых дольщиков в России не теряет своей актуальности даже в условиях ужесточения мер в отношении строительных компаний. Практика показывает, что приобретение жилья на первичном рынке по-прежнему имеет риски, в связи с чем федеральное правительство и решило отказаться от долевого строительства. В соответствии с разработанной чиновниками «дорожной картой», застройщики больше не смогут напрямую привлекать средства граждан для возведения домов. На смену ДДУ идет проектное финансирование.
Чем изменения в законодательстве грозят девелоперам и покупателям?
Вопрос отказа от долевого строительства принято рассматривать исключительно с точки зрения выгоды для покупателей квартир. Если люди не будут отдавать свои деньги застройщику, то он и не сможет их обмануть. Соответственно, реестр пострадавших от деятельности строительных компаний, наконец, перестанет пополняться. При этом, многие забывают о «подводных камнях» нового подхода к финансированию. Строительство домов девелоперы будут вести на свои и заемные средства, а банковские кредиты всегда стоят дороже денег дольщиков. Значит, и квадратный метр вырастет в цене, что ощутят на себе уже покупатели «первички».
По мнению ряда экспертов, проектное финансирование усложнит существование многих строительных компаний, вследствие чего более слабые игроки будут вынуждены покинуть рынок. Уход мелких застройщиков и снижение показателей конкуренции позволит оставшимся «в деле» поднять стоимость жилья: в условиях дефицита предложения люди будут вынуждены выбирать из того, что есть, пусть и по более высокой цене. По разным оценкам, цена «квадрата» жилых площадей с началом работы застройщиков по новым правилам вырастет на 5–40%.
Что представляет собой новая схема приобретения квартир в новостройках?
Перейдем непосредственно к эскроу-счетам. Данный механизм помимо застройщика и дольщика предполагает участие третьей стороны — банка. Теперь деньги на возведение дома покупатель не отдает строительной компании, он кладет их на счет. Средства хранятся в финансово-кредитной организации ровно до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию.
С началом работы по эскроу-счетам гражданин получает гарантированную защиту от невыполнения обязательств строительной компанией: больше он не останется и без жилья, и без денег. Хранящиеся в банке средства будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов.
Если же финансово-кредитная организация станет банкротом, застройщик сможет подписать договор с новым банком-агентом, а застрахованные средства будут переведены на другой счет.
Возврат денежных средств покупателем жилья предусмотрен законом в трех случаях:
- строительную компанию признали финансово-несостоятельной;
- арбитраж вынес постановление о ликвидации юридического лица застройщика;
- девелопер нарушает сроки передачи многоквартирного дома гражданам.
Как мы уже отмечали, получить средства с эскроу-счетов девелопер сможет после сдачи объекта в строй. Еще одним условием для перечисления денег компании будет являться регистрация права собственности хотя бы на одну квартиру в данной новостройке. К слову, соглашение о проектном финансировании может предполагать прямое погашение кредитных обязательств застройщика перед банком средствами с эскроу-счетов.
Стоит отметить, что возможность работать по эскроу-счетам существует в России уже четыре года, а вот для рынка первичного жилья данный инструмент пока является новшеством. В соответствии с поправками, принятыми правительством, с 1 июля 2019 года сделки с квартирами в новостройках будут проходить только по новой схеме.
