Весной 2022 года на рынке недвижимости Нижнего Новгорода сложилась беспрецедентная ситуация. На фоне украинского кризиса резко поднялись ипотечные ставки, увеличилась инфляция и подорожала себестоимость строительства. Тенденцию к росту неизбежно поддержали цены на жилье. По данным аналитики GIPERNN.RU, в мае средний прайс на вторичные квартиры вырос на 5% по сравнению с февралем, достигнув 111 093 рубля за квадратный метр. Стоимость новостроек за этот же период поднялась на 10% — до рекордных 130 090 рублей за единицу площади, свидетельствует аналитика ДОМОСТРОЙРФ.РУ.
Наибольшее удорожание пришлось на март и апрель. В мае рост цен на готовое жилье замедлился, а квартиры от застройщика незначительно подешевели — примерно на 0,33%. Вместе с тем в начале июня Банк России принял решение снизить ключевую ставку до 9,5%, вернув тем самым значение основного индикатора денежно-кредитной политики к уровню февраля, а Владимир Путин предложил снова выдавать льготную ипотеку на новостройки под 7%. Означает ли это, что рынок жилой недвижимости начал активно восстанавливаться, а цены теперь могут пойти вниз? И как быть тем, кто планировал купить или продать квартиру в 2022 году?
Почему растут цены на жилье?
Рынок недвижимости имеет цикличный характер, поэтому рост цен, как и спад, — неотъемлемая его часть. В конце 90-х годов прошлого века, после дефолта, стоимость «квадрата» новостроек составляла менее 10 тысяч рублей, напомнил директор по стратегическому развитию GIPERNN.RU Сергей Филатов. По мере улучшения экономической ситуации в стране цены на жилье стали увеличиваться, достигнув к 2008 году почти 60 тысяч за квадратный метр.
Подъем цен свидетельствует о всеобщем оптимизме, спад — о пессимизме. В 2008 году произошел мировой финансовый кризис. Люди столкнулись с неопределенностью: кто-то поспешил купить квартиру, кто-то положил деньги под подушку.
Ситуация стала выравниваться в 2010 году, когда после некоторой стагнации цены на квартиры снова начали расти. В этот раз тенденция сохранялась вплоть до 2014 года: тогда единица площади строящегося жилья оценивалась почти в 70 тысяч рублей. После стоимость квартир вновь снизилась на фоне сложной экономической и геополитической ситуации, связанной с присоединением Крыма к России.
Динамика цен, объемов строительства и ввода в эксплуатацию
в Нижнем Новгороде
Вопреки очередному кризису, связанному с пандемией коронавируса, в 2020 году на рынке жилой недвижимости начался интенсивный подъем цен. По данным GIPERNN.RU и ДОМОСТРОЙРФ.РУ, за 12 месяцев средняя стоимость первичного жилья взлетела на 39% — с 73,7 до 102,4 тысячи рублей за квадратный метр. Вторичка поднялась в цене с 66,3 до 81 тысячи рублей за «квадрат», то есть на 22%. В 2021 году тенденция в целом сохранилась, но с изменением интенсивности: годовое удорожание новостроек составило 14%, готовых квартир — 27%. К началу 2022 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке составляла 116,7 тысячи рублей, на вторичном — 103 тысячи.
Руководитель ООО «СЗ „Межстройкомплекс“» Игорь Крупин напомнил, что новостройки в течение последних двух лет стремительно дорожали вслед за ростом цен на строительные материалы. Также сказался высокий спрос, который можно связать с пандемией коронавируса и запуском льготной ипотеки.
Затраты на поездки, отдых и развлечения сократились, и люди стали думать об инвестировании в недвижимость. В Нижнем Новгороде в эти годы объем строительства не снижался. Вступил в действие закон об эскроу-счетах, что добавило дольщикам уверенности в застройщиках. Кроме того, ипотека за те годы достигла исторических минимумов.
ООО «СЗ „Межстройкомплекс“»
Ситуация на рынке: спрос и предложение
Спрос
После ажиотажного всплеска спроса на жилье в марте 2022 года, когда люди стремились сохранить свои сбережения в ситуации неопределенности, активность на рынке недвижимости сократилась до минимума. В апреле—мае рынок вторичной недвижимости в Нижнем Новгороде практически остановился, рассказал гендиректор АН «Чекни» Анатолий Рябинин. Важную роль в этом вопросе сыграло ухудшение условий по ипотеке: число сделок резко упало сразу после того, как банки начали выдавать жилищный кредит по повышенным ставкам.
Сделки, которые проходили в последние два месяца, — это наличка. По ипотеке были единичные договоры. Причем в кредит брали только небольшие суммы и на короткий срок. А с учетом роста цен платеж по жилищному кредиту, который два года назад составлял, к примеру, 30 тысяч рублей, теперь увеличился до 50 тысяч за такую же квартиру.
Продажи квартир в новостройках рухнули почти в семь раз: если в феврале Росреестр зарегистрировал 1061 договор долевого участия, то в мае — всего 154. Безусловно, спрос упал не только из-за роста ипотечных ставок, но и в связи с существенным повышением цен. Однако нынешняя стоимость квартир обуславливается не желанием девелоперов заработать, а продолжающимся ростом себестоимости строительства, утверждает заместитель гендиректора по продажам ООО «Столица Нижний» Борис Замский.
Количество зарегистрированных ДДУ в нижегородском Росреестре
В среднем за первый квартал 2022 года стройматериалы подорожали примерно на 20% по сравнению с предыдущим периодом. Свою роль также сыграли неясные внешние обстоятельства, в силу которых многие решили повременить с покупкой, и увеличенный процент по вкладам в начале весны.
Часть денежных средств перетекла в краткосрочные депозиты по высоким ставкам, далее в валюту по низкому курсу. […] Сейчас мы ждем окончания краткосрочных депозитов и возможного перетока высвободившихся средств в недвижимость. И ставка уже снизилась. Надеемся на восстановление спроса.
ГК ННДК
Предложение
Соразмерно спросу на первичном рынке сокращалось и предложение, подчеркнул Борис Замский. В условиях экономической неопределенности некоторые девелоперы приостановили запуск новых проектов. Также часть компаний временно прекратила продажи, опасаясь неверно выставить цены в условиях растущей себестоимости строительства. По словам эксперта, такая ситуация позволила поддержать определенный баланс спроса и предложения, и цены не пошли вниз даже при существенном спаде покупательской активности.
В обозримом будущем горизонт предложения не увеличится, считает финансовый директор ГК ННДК Ольга Назарова. Дело в том, что застройщикам стало практически невозможно спрогнозировать свою финансовую модель в связи с упавшим спросом, возросшей себестоимостью работ и изменившимися подходами банков к проектному финансированию.
Текущие проекты будут достраиваться, но ставок 0,01% годовых мы уже вряд ли увидим, особенно в тех проектах, которые стартовали 2–3 квартала назад. Глобально рынок земельных участков под застройку в регионе невелик, и застройщики знают все свободные площадки. Мы видим, что торги единичные, а механизм КРТ пока не заработал.
ГК ННДК
Весной 2022 года предложение сократилось и на вторичном рынке: продавцы опасались выставлять объекты из-за страха неопределенности, пояснила директор АН «Высота» Ирина Малыгина. Сейчас выбор готовых квартир расширился, однако цены на них по-прежнему остаются высокими. Тенденция объяснима, так как вторичка всегда закономерно дорожает вслед за новостройками.
Поэтому сейчас идет активная работа с продавцами, мы разъясняем, что если они хотят продавать, необходимо сразу ставить справедливую цену. Покупатели ничего просто так хватать не будут, они теперь очень избирательные.
Продолжит ли снижаться ставка по ипотеке?
В конце первой декады июня Центробанк снизил ключевую ставку с 11% до 9,5%. По словам Бориса Замского, подобному решению способствуют сокращение инфляции, стабилизация курса валюты и рост макроэкономической уверенности. Вслед за ставкой ЦБ РФ вниз должна пойти и ипотечная ставка.
Для того чтобы оживить рынок, необходимо снизить процент по ипотеке до тех значений, которые были до начала военной спецоперации на Украине.
В свою очередь Игорь Кпупин считает, что восстановиться рынок может лишь после уменьшения ставки по ипотеке до 6%, а ставки проектного финансирования — до 7%. А вот Ирина Малыгина напомнила, что для покупки жилой недвижимости существует широкий спектр госпрограмм: льготная ипотека на новостройки, по которой ожидается уменьшение ставки до 7%, семейная ипотека под 6%, ипотека для IT-специалистов под 5%.
Предполагаю, что в дальнейшем ставка по ипотеке для IT-специалистов может снизиться до минимальных значений, буквально до 1% годовых. Это необходимо, чтобы профессионалы были заинтересованы в том, чтобы остаться в России. Кроме того, льготную ипотеку для семей с детьми продлили до конца 2023 года.
Могут ли квартиры подешеветь?
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что обрушение цен на жилье едва ли произойдет, но определенная корректировка стоимости квадратного метра вполне возможна. По прогнозам Анатолия Рябинина, в течение ближайших месяцев ценник может упасть в пределах 10–15%. Схожей позиции придерживается и Сергей Филатов, заявивший, что стоимость квартир неминуемо будет стагнировать, а затем снижаться. По его предположениям, в течение ближайших двух лет она может уйти вниз примерно на 15%. Однако однозначно предсказать, каких значений достигнут цены, на данный момент невозможно.
Не бывает ни бесконечного роста, ни спада — всегда есть цикличность. Например, в США с окончания Второй мировой войны было уже порядка 18 макроэкономических циклов. У нас с вероятностью 90% произойдет макроэкономический спад. Причем чем больше подъем, тем больше спад.
Некоторые наши собеседники придерживаются менее оптимистичной позиции. Ирина Малыгина считает, что цены на недвижимость могут лишь выйти на плато. При этом эксперт заметила, что однозначно утверждать что-либо в нынешней ситуации нельзя: слишком многое зависит от действий на внешнеполитической арене.
Но в условиях обычной экономики новостройкам дешеветь некуда — сейчас нужно срочно перестраиваться на отечественные отделочные материалы. Раньше были недорогие материалы из Украины и некоторых зарубежных стран, сейчас с поставками проблемы.
Из-за резкого сокращения объемов строительства не ожидает падения цен и Игорь Крупин. Он отметил, что сейчас девелоперы заняли выжидательную позицию: они проектируют объекты, оформляют земли, но не приступают к работам на площадке из-за неуверенности в стабильном спросе.
Снижение себестоимости строительства маловероятно, а значит, не будет идти вниз и цена, считает Борис Замский. Если в стране не произойдет новых макроэкономических изменений, цены на рынке недвижимости не претерпят серьезных изменений.
Себестоимость уже сложилась — она такая, какую имеют застройщики. В случае если продажи застройщиков не будут такими большими, как ожидалось, я не думаю, что будет происходить стимулирование продаж посредством снижения цены — просто все будут продавать и строить меньше, рынок придет в другие границы, но по уже сложившимся ценам.
ООО «Столица Нижний»
Покупать или продавать квартиру в 2022 году?
Приобретать недвижимость в 2022 году стоит в первую очередь тем, у кого есть в этом потребность, считает Ольга Назарова. Обычно такое решение требует времени: покупатели заранее продумывают желаемую локацию, изучают цены, планировки и другие нюансы. Сейчас значительную долю спроса составляют достаточно молодые люди в возрасте от 22 до 39 лет. Самыми популярными у них являются варианты небольшой площади с полной отделкой — оптимальные при ограниченном бюджете.
По мнению Бориса Замского, медлить с покупкой в ожидании снижения цен не стоит. А вот дождаться уменьшения ипотечной ставки — логичный ход. Страховкой от возможных неприятностей при выплате жилищного кредита выступит рефинансирование. Получить его вполне реально, однако такую возможность и все условия лучше заранее обговорить с представителями банка.
История последних лет показывает, что банки всегда предлагают инструменты рефинансирования ипотеки. Может быть, не очень охотно банк возьмется рефинансировать свою собственную ипотеку, потому что для него это прямые потери. Но за ипотечного клиента банки соревнуются так же, как девелоперы соревнуются за покупателя жилья. Поэтому, если не рефинансируют ипотеку в банке, где она взята, ее рефинансируют в другом банке.
ООО «Столица Нижний»
Нынешняя ситуация является подходящим временем для инвестиций в новое качественное жилье, считает Ирина Малыгина. Покупать следует квартиры с отделкой: из-за роста стоимости отделочных материалов самостоятельное выполнение этих работ обойдется в круглую сумму. С реализацией недвижимости эксперт также не советует медлить, так как в дальнейшем срок экспозиции вторички может увеличиться.
Уверенные в своих силах участники рынка могут извлечь из продажи квартиры неплохую выгоду, считает директор по стратегическому развитию GIPERNN.RU Сергей Филатов. Речь идет о тех, кто готов продать имеющееся жилье на нынешнем пике цен, грамотно инвестировать средства и, дождавшись макроэкономического спада, купить новое большей площади. Однако это стоит делать только тем, кто знает, как сохранить рубли и обогнать инфляцию, подчеркнул наш собеседник. Аналогичной позиции на этот счет придерживается и Ольга Назарова.
Если есть куда вложиться, то, конечно, продавать стоит. Возможно, следует продать неликвид или более старую квартиру и поменять на новую, с точки зрения капитализации это правильно.
ГК ННДК
В итоге для каждого конкретного покупателя или продавца оптимальная стратегия будет своя. Если приобретение квартиры обусловлено жизненными обстоятельствами, откладывать сделку нет смысла: существенного падения цен в 2022 году, вероятно, не будет, а объемы предложения едва ли начнут стремительно расти.
Сделать покупку более выгодной помогут ипотечные госпрограммы, перечень которых в последнее время расширяется, а условия — постепенно смягчаются. Также кризис — хороший повод вложить накопления в премиальную недвижимость, ведь она всегда будет в цене. А вот при продаже квартиры важно установить объективную стоимость и не прогадать с применением вырученных средств.
