Когда-то из-за большого количества долгостроев Нижний Новгород с горькой иронией называли Синезаборском. Число незавершенных домов увеличивалось буквально год от года, а вместе с тем рос и процент людей, которые доверили свои деньги недобросовестным застройщикам. По данным областной инспекции Госстройнадзора, проблема достигла пика в 2020 году, когда в регионе насчитывалось 198 незавершенных объектов и свыше 6500 обманутых дольщиков.
Перелом случился пять лет назад, после того как долгостроями начали системно заниматься на федеральном и региональном уровнях. Изменилось законодательство, и многоквартирные дома стали возводить через новый механизм проектного финансирования. Он предполагает, что до ввода объекта в эксплуатацию деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах и застройщик не имеет к ним доступа.
Тогда же губернатор Нижегородской области Глеб Никитин поставил амбициозную цель: полностью избавить регион от долгостроев и восстановить в правах всех обманутых дольщиков. Приоритетным способом решения задачи, безусловно, стала достройка проблемных объектов, в том числе силами инвесторов. Если завершение строительства было невозможным или нецелесообразным, дольщикам выплачивались компенсации.
Системная работа дала свои плоды: сегодня в Нижегородской области практически не осталось злосчастных синих заборов, а проблема обманутых дольщиков близка к тому, чтобы навсегда уйти в прошлое. Специально для своих читателей GIPERNN.RU составил подборку самых известных долгостроев, которые удалось вычеркнуть из реестра проблемных за последнюю пятилетку.
Достройка через Фонд развития территорий
ЖК «Новинки Smart City»
История крупнейшего долгостроя Нижегородской области началась в 2014 году — именно тогда печально известная компания «Квартстрой-Центр» приступила к работам на площадке неподалеку от поселка Новинки. Новый малоэтажный микрорайон из 34 домов обещал стать настоящим мини-городом c собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией. Предложение пользовалось популярностью: нижегородцев привлекали свежий воздух, близость к крупным транспортным артериям областного центра и, конечно, сравнительно низкие цены на квадратные метры.
Однако планы так и остались планами. В августе 2015 года из-за нехватки финансирования ООО «Квартстрой-Центр» приостановило строительство жилого комплекса — к тому моменту были начаты 25 домов, причем большая часть находилась на этапе котлованов. Компанию признали банкротом, а 1906 участников долевого строительства остались без обещанных квартир. Почти четыре года площадка пустовала, и только в июне 2019-го Арбитражный суд передал права на земельный участок и объект незавершенного строительства Фонду защиты прав дольщиков, ныне именуемому Фондом развития территорий.
Новый застройщик взял на себя обязательства передать дольщикам ключи от 1,8 тысячи квартир совокупной площадью 66,4 тысячи квадратных метров. Первые восемь домов в составе ЖК «Новинки Smart City» ввели в эксплуатацию в 2020 году, а вот достройка остальных несколько затянулась из-за пандемии коронавируса. Также в связи с ростом цен на стройматериалы потребовалось увеличить финансирование работ. К настоящему моменту в жилом комплексе сданы 15 пятиэтажных и 5 восьмиэтажных домов. Остальные пять находятся в разной степени готовности, завершить их строительство планируется до конца 2023 года.
В перспективе микрорайон ждет большое будущее. Транспортную доступность ЖК должен улучшить дублер проспекта Гагарина с развязкой около «Новинки Smart City». Вдобавок на юге Нижнего Новгорода планируется реализация нескольких крупных проектов, предполагающих строительство современной инфраструктуры по механизму комплексного развития территорий.
Живу в ЖК «Новинки Smart City» уже два года, и мне нравится здесь жить. Природа хорошая — тишина и свежий воздух. К сожалению, пока нет магазинов, аптек и иных заведений, но я уверен: год-два — и наш ЖК будет одним из самых лучших благоустроенных ЖК в Нижнем Новгороде. Думаю, в этом году все 25 домов будут построены и люди получат свое жилье! — поделился новосел Раис Фаттахов.
ЖК «Сердце Нижнего»
Строительство ЖК «Сердце Нижнего» в границах улиц Ильинской, Добролюбова и Плотничного переулка стартовало 14 лет назад — в далеком 2009 году. Тогда ООО «Международная строительная компания» («МСК») намеревалось возвести в исторической части столицы Приволжья целый квартал, состоящий из десяти элегантных домов европейского вида. Дольщикам обещали, что вместе с квартирами они получат «комфорт клубного пространства» и «собственный уголок Европы» посреди Нижнего Новгорода.
Но в результате компания «МСК» возвела только один шестиэтажный дом на 75 квартир, и тот — на 90%. Продолжить работы застройщик не смог, и в 2019 году суд признал его банкротом. Дольщики же оказались в поистине абсурдной ситуации: долгожданные квадратные метры были почти готовы, однако их сдача откладывалась на неопределенный срок. Восстановить справедливость взялся Фонд развития территорий.
Работы, не требующие корректировки проектной документации, возобновились в августе 2021 года, а к строительству приступили спустя два месяца. Завершить возведение ЖК «Сердце Нижнего» удалось к началу прошлого лета. Ввод здания с подземным паркингом в эксплуатацию позволил восстановить права 90 граждан — участников долевого строительства.
Знаковый дом, в самом центре города, стройка была остановлена на очень высокой степени готовности. Так как дом в итоге стал единственным из шести домов жилого комплекса, нашей Дирекции по строительству пришлось менять проектную документацию и решать вопросы подключения к инженерным коммуникациям, — отметил губернатор Нижегородской области Глеб Никитин.
ЖК «Солнечный»
Многоэтажные дома в составе ЖК «Солнечный» в Верхних Печерах Нижнего Новгорода компания «Вертикаль» начала возводить в 2014 году. Спустя несколько лет первые новостройки ввели в эксплуатацию. Всего возле Касьяновского оврага планировали построить по два шести- и восьмиэтажных здания. Рядом должны были вырасти две высотки в 25 этажей — архитектурные доминанты нового квартала. Дополнительными бонусами заявлялись благоустроенный двор и подземный паркинг.
Заинтересовавшись таким предложением, 347 нижегородцев доверили свои сбережения ООО «Вертикаль», но обманулись в ожиданиях: летом 2020 года стало известно, что строительство домов № 3 и № 4 в рамках второй очереди и высотки «Гелиос» в рамках третьей очереди заморожено. Поскольку продажи не закрывали до последнего, все квартиры были раскуплены. Дома № 3 и 4 к тому моменту были завершены на 65%, «Гелиос» — на 35%.
После банкротства застройщика проблемный объект перешел Фонду развития территорий. Организация рассматривала два пути решения проблемы обманутых дольщиков: предоставление компенсаций или завершение строительства. Результаты независимых экспертиз и расчетов показали, что на достройку домов потребуется значительно меньшая сумма, чем на денежные выплаты. В итоге выбор пал на экономически более выгодный вариант — завершение жилого комплекса.
Дома № 3 и № 4 в ЖК «Солнечный» сдали в эксплуатацию в начале 2023 года. Общая жилая площадь объектов составила 4,8 тысячи квадратных метров: долгожданные ключи от квартир в них получили 107 обманутых дольщиков. Вместе с тем достройка высотки «Гелиос» еще продолжается. В минувшем мае готовность жилого здания оценивалась в 45%. Сдать объект планируется до конца ближайшего декабря: это позволит вычеркнуть из списков обманутых дольщиков еще 240 человек.
Достройка с привлечением инвестора
ЖК «Парус»
Площадь Сенная сегодня считается поистине уникальной локацией: здесь встречаются исторический и деловой центры Нижнего Новгорода, а роскошные виды на волжские дали, набережные и улицу Большую Печерскую захватывают дух. Именно здесь в далеком 2008 году началось строительство ЖК «Парус». В состав комплекса должны были войти гостиница и жилой блок. Реализацией амбициозного проекта занялось ООО «ВВСК». Около десяти человек стали участниками долевого строительства.
Однако реализовать намеченные планы не удалось: работы двигались медленно, а из-за нехватки финансирования полностью остановились к началу 2016 года. К тому моменту застройщик возвел монолитный каркас жилой части здания до 23 этажа и шесть этажей гостиничного блока. В 2017-м суд признал «ВВСК» банкротом. В ноябре 2019 года права и обязанности по достройке ЖК «Парус» были переданы инвестору — компании «Добрострой».
Прежде чем возобновить работы, новому застройщику пришлось обследовать простаивающие конструкции и скорректировать проектно-сметную документацию. Достройка ЖК «Парус» началась в феврале 2020 года. Готовность здания на тот момент оценивалась в 40%. Из-за сложности проекта и решения вопросов, связанных с импортозамещением, работы заняли около двух лет: о сдаче объекта стало известно весной 2023 года. Готовое здание, ставшее новой архитектурной доминантой верхней части города, имеет переменную высоту от 10 до 28 этажей. Комплекс включает 150 квартир, 95 нежилых помещений и 109 парковочных мест.
Мы осознавали всю степень ответственности при работе с этим проектом: место действительно знаковое, и дом сам по себе уникальный. Каркас задания возводил предыдущий застройщик, и на момент начала нашей работы было проведено несколько экспертиз. Самые важные решения технологического и инженерного характера, которые напрямую влияют на качественные характеристики, принимались экспертами на подготовительном этапе, — сообщили в компании «Добрострой».
ЖК «Университетский»
Уже знакомая нам компания «Квартстрой» остановила работы на Казанском шоссе в Нижнем Новгороде, едва успев начать их. В результате ЖК «Университетский» в 2017 году пополнил список долгостроев, а около 80 граждан, вложивших в возведение объекта свои деньги, оказались обманутыми.
Для решения проблемы привлекли Дирекцию по строительству Нижегородской области. Сдать жилой комплекс из четырех блоков высотой в 5–9 этажей удалось в августе 2022 года. Тогда же стартовала выдача долгожданных ключей бывшим обманутым дольщикам. Общая жилая площадь объекта недвижимости превысила 10,7 тысячи квадратных метров. Под зданием нашлось место для подземного паркинга.
Все получилось и здесь. Дом красивый и светлый, с просторной территорией и детскими площадками, — подчеркнул нижегородский губернатор Глеб Никитин.
За достройку проблемного объекта Дирекция получила в аренду без торгов пять компенсационных участков, чтобы в дальнейшем продолжить развитие ЖК «Университетский». Проектом предусмотрено возведение еще четырех жилых домов: одного с переменной этажностью — в пять, семь и девять этажей — и трех 24-этажных. Также в жилом комплексе на Казанском шоссе построят детский сад на 150 мест, школу на 250 мест, спортивный комплекс и подземный паркинг. Площадь озелененных территорий в границах квартала составит более 20 тысяч квадратных метров, подземные и наземные паркинги смогут вместить 1054 автомобилей.
ЖК «Город будущего»
В 2013 году компания «Жилстройресурс» приступила к возведению ЖК «Город будущего» в Нижнем Новгороде. Предполагалось, что вскоре стройный десятиэтажный дом станет одним из украшений улицы Ванеева, а 102 человека, вложивших деньги в строительство, получат свои законные квадратные метры. Однако реализация проекта затянулась.
Когда дом был готов практически на 90%, работы на площадке остановились, а «Жилстройресурс» признали банкротом. Год спустя незавершенный объект передали группе компаний «ННДК», которая взяла на себя обязательства по восстановлению прав дольщиков. Достройка началась в июне 2021 года, а завершилась уже к концу 2022-го.
«ННДК» — социально ориентированная компания, нам небезразличны проблемы нижегородцев, и мы стараемся помочь в их решении. «Город будущего» — это уже третий проект, строительство которого мы завершили после бросившего его застройщика. Безусловно, переделывать всегда сложнее, чем делать с нуля. И сложностей в этой работе может быть много, как технических, так и юридических. Но результат стоит всех усилий! Люди, которые годами ждали сдачи дома, наконец-то получают свои квартиры, — отметил Михаил Иванов, генеральный директор ГК «ННДК».
В качестве компенсации затрат девелоперу будут предоставлены в аренду без торгов новые земельные участки на улице Ванеева в Нижнем Новгороде.
Выплата компенсаций
ЖК «Окский берег»
Рассказывая о самых известных долгостроях Нижнего Новгороде, нельзя не упомянуть один из крупнейших — ЖК «Окский берег». К реализации проекта около десяти лет назад приступили два инвестора — ООО «ЭкоГрад» и ООО «Капстройинвест». Предполагалось, что на территории в 650 га вырастет настоящий «город в городе» с собственной инфраструктурой, экопарками и комфортным жильем. По началу все шло по плану: в 2014 году в эксплуатацию ввели первую очередь жилого комплекса.
Однако уже в 2017-м ситуация изменилась. Строительство последующих очередей «Окского берега» сначала замедлилось, а потом и вовсе остановилось. В результате заморозить пришлось восемь кварталов с 58 многоквартирными домами. А без обещанных квартир остался 2361 дольщик. Около года судьба объектов оставалась под вопросом. Изначально предполагалось, что проблемный ЖК будет достроен.
Тем не менее наблюдательный совет Фонда развития территорий, к которому перешел жилой комплекс, решил иначе. Завершение «Окского берега» заменили выплатой компенсаций, поскольку это оказалось целесообразнее. Деньги за недостроенные квартиры дольщикам начали выдавать в конце января 2020 года. Новый поворот история получила в сентябре 2021-го, когда в ходе прямой линии губернатор Глеб Никитин заявил, что проблемный жилой комплекс будут достраивать.
ЖК «Окский берег» ожидает достройка. Там в целом предполагается развитие ключевых территорий жилищного строительства. Естественно, вопрос общественного транспорта — один из самых актуальных и обоснованных, поэтому будем увеличивать количество и автобусов, и маршрутов, — пообещал глава Нижегородской области Глеб Никитин.
Минувшей весной стало известно, что в первую очередь власти рассчитывают завершить возведение домов, включая три здания по улице Нахимова, 1 и 3 и Олимпийскому проспекту, 10. Согласно концепции ЖК, рассмотренной на Архитектурном совете, новая жилая застройка будет разбита на несколько десятков кварталов. Вероятно, в «Окском береге» также появится новая инфраструктура: детские сады, школы, медучреждения. Достройка жилого комплекса на площади в 658 гектаров возможна в том числе через механизм комплексного развития территорий.
ЖК «На Гончарова»
Жилой комплекс «На Гончарова» в Ленинском районе Нижнего Новгорода задумывался как небольшой квартал из пяти высотных домов с детскими площадками, подземной парковкой и благоустроенной территорией. Другими очевидными преимуществами объекта застройщик ИК «Квартстрой-НН» называл близость метро, больниц, школ и, конечно, сравнительно невысокие цены. Предполагалось, что первые жильцы заселятся в свои квартиры в 2018 году.
Однако все пошло не по плану, и за год до предполагаемой сдачи — в марте 2017-го — работы на площадке полностью остановились. К тому моменту два дома были готовы на 5% и 15%, еще три даже не начинали строиться. Спустя время строительство заморозили, а застройщика признали банкротом. Вместо долгожданных квартир более 460 дольщиков получили лишь обманутые надежды.
Судьбу жилого комплекса решил Наблюдательный совет Фонда развития территорий. Независимая экспертиза показала, что достройка ЖК «На Гончарова» потребовала бы больше средств, чем выплата компенсаций. Выбор был сделан в пользу меньших затрат и, соответственно, отказа от завершения строительства. Таким образом, права дольщиков решили восстановить через выплату финансового возмещения. Прошлым летом стало известно, что все пострадавшие нижегородцы получили свои компенсации: в совокупности им выплатили около 4 млрд рублей.
Всего за период с 2018 года по настоящее время в Нижегородской области достроили и ввели в эксплуатацию 37 проблемных домов. В правах были восстановлены около 6300 обманутых дольщиков. На сегодняшний день, по словам Глеба Никитина, проблема нижегородских долгостроев решена более чем на 90%.
Застройщики проявляют социальную ответственность, завершая долгострои, ввод жилья растет, а доверие к стройотрасли увеличивается. Сейчас в единый реестр включены девять проблемных объектов, большинство из которых завершат уже до конца 2023 года. Это означает, что в скором времени проблема злосчастных синих заборов наконец-то окончательно канет в Лету.
