Квартирное мошенничество, похоже, не поддается истреблению. В век информации, когда для всех открыты базы для проверки недвижимости, аферисты продолжают наживать миллионы, находя все новые и новые способы обмана. Столицей квартирного мошенничества, конечно, является Москва. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь, по данным Минстроя РФ, составляет 91,7 тысячи рублей. Причем эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» утверждают, что планка откровенно занижена.
Аналогичный показатель по Нижегородской области — 49,4 тысячи рублей. Существенно скромнее, чем в Москве, но выше, чем в любом другом регионе Приволжского федерального округа. Для квартирных аферистов очень и очень заманчиво.
Чем рискует покупатель?
В этом году в производстве у следователей Нижегородской области находится 30 уголовных дел в отношении 11 лиц по факту совершения 30 преступлений, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.
Самая ходовая схема квартирного обмана в регионе, по данным МВД, — продажа арендованных квартир по поддельным документам. Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь. Тем, кто сдает квартиру, в правоохранительных органах настоятельно советуют не оставлять копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилье арендаторам: предъявили при заключении сделки — и достаточно.
Схем квартирного мошенничества — десятки, если не сотни. Причем одни устаревают и перестают быть актуальными, а другие появляются. И, как утверждают юристы, при заключении сделки купли-продажи больше всего рискует приобретатель.
«У нас в России при возникновении спора покупатель всегда виноват, — утверждает московский юрист и автор книги „Безопасные сделки с недвижимостью“ Юлия Плетнева. — В лучшем случае он останется без квартиры, в худшем — и без квартиры, и без денег».
Что делают мошенники?
Единственный способ обезопасить себя при покупке жилья — быть во всеоружии и знать, где и как мошенники расставляют сети. Вот лишь несколько популярных схем, зная которые, можно предотвратить большой обман.
Отсутствие согласия супруга
Юристы настоятельно рекомендуют брать согласие супруга на продажу жилья. Ведь ничто не мешает мужу или жене в будущем оспорить сделку, заявив, что это совместно нажитое имущество. Более того, иногда супруги действуют в сговоре. В этом случае сделка будет аннулирована, а деньги вряд ли вернутся в полном объеме.
«Сейчас Росреестр не требует обязательного согласия супруга на проведение сделки купли-продажи — сделку вам зарегистрируют, — рассказывает Юлия Плетнева. — Но в истории квартиры, выписке из ЕГРН, появится отметка о том, что сделка оспорима».
Может также возникнуть неприятная ситуация, когда экс-супруг владельца вдруг «вспомнит», что не разделил имущество — ту самую проданную вам квартиры. По сегодняшним нормам закона бывший муж или жена могут подать иск о разделе нажитого в браке имущества в течение трех лет с того момента, как они узнали, что их права нарушены. А «узнать» они могут и спустя десять лет после развода.
Чтобы не оказаться в центре чьих-то семейных разборок, лучше перестраховаться — обязательно потребовать согласие супруга владельца на продажу квартиры.
Запоздавший наследник
В продолжение «семейной» темы: часто покупатели сталкиваются с мошенничеством при покупке квартир, полученных в наследство. Например, хозяин продает квартиру, полученную после смерти отца, и он единственный вступивший в наследство в положенный срок (в течение полугода). Однако после продажи выясняется, что у покойного хозяина был еще один наследник первой очереди — дочь, которой тоже по закону полагается доля в квартире. В суде она доказывает, что не вступила в наследство по уважительной причине: живя в другой стране, вовремя не получила информацию о смерти родителя. В такой ситуации сделка о продаже квартиры может быть признана недействительной. Иногда родственники вступают в сговор и вместе проворачивают подобные аферы: в таких случаях деньги покупателю не возвращаются или возвращаются «по капельке».
Единственный выход в такой ситуации — наводить справки: от кого получено наследство, сколько наследников, вступили ли они в свои права, был ли отказ от наследства со стороны кого-то из наследников (должны быть соответствующие документы). Доверить это проще всего юристу. Но, конечно, наследство — это всегда сложно и непредсказуемо: например, не все мужчины точно знают, сколько у них биологических детей, и гарантии, что на горизонте не появится новый наследник, никто дать не может.
Подставное лицо
Современные мошенники научились действовать очень осторожно, поэтому раскрыть подмену бывает сложно. Ситуации, когда человека трудно узнать по его фотографии в паспорте, случается нередко: люди меняются под влиянием времени (последний раз снимок в паспорте обновляется в 45 лет, а к моменту сделки владельцу паспорта может быть 60, 70 и более лет), образа жизни, болезней и других факторов.
Мошенники подбирают человека, который похож на владельца квартиры настолько, чтобы различия можно было списать на время или пристрастие к спиртному. С помощью подставного лица оформляется сделка. Настоящий владелец в этом время может удерживаться в плену или вообще не знать, что его квартиру продают. Естественно, такая сделка имеет все шансы быть оспоренной, а поскольку все деньги ушли мошенникам, то с ними, в принципе, можно попрощаться.
Юлия Плетнева советует тщательно изучить паспорт владельца от первой до последней страницы, в том числе и наощупь.
«За свою практику я видела всего шесть поддельных паспортов, — рассказала юрист. — В двух случаях это были поддельные бланки, в остальных — вклеенная фотография. Сообщать или не сообщать в полицию — дело ваше, но иметь дело с такими людьми я не рекомендую. Даже если речь идет просто о подозрении».
Если есть сомнения по поводу тождественности человека с лицом, изображенным на фотографии в паспорте, лучше перестраховаться, обратившись к нотариусу: он может выдать (или не выдать) подтверждающее свидетельство. Или как минимум можно попросить другие документы с фотографиями: военный билет, водительское удостоверение и т. д. Известны случаи, когда даже нотариус не замечал подмену, поэтому именно покупателю нужно сделать все, чтобы убедиться в том, что перед ним настоящий хозяин.
Продажа по доверенности
Такой способ продажи — один из самых рискованных. Мошенники часто пытаются продать квартиры по доверенности от умерших людей, уже отозванной доверенности или изначально фальшивому документу. Немало случаев, когда доверенность получают путем угроз, шантажа, физического насилия или введения в заблуждение.
Самый безопасный выход в данном случае — покупать квартиру непосредственно у хозяина, без всяких доверенностей. Допустимо, чтобы в подготовке к сделке участвовало доверенное лицо, но в «день Х» пришел владелец.
Самый минимум осторожности — это встретиться с владельцем квартиры и убедиться, что он действительно продает жилище и владеет всей информацией о цене и условиях будущей сделки. Желательно, чтобы разговор был записан на видео.
Продажа по дарственной
Если продажа осуществляется менее чем через год после дарения, сделка считается подозрительной. Часто квартиры дарят родственникам, чтобы избежать продажи за долги, а те быстро пытаются избавиться от подарка: в результате сделка может быть оспорена кредиторами. В проигрыше, само собой, останется покупатель — продавцы ловко подставляют его под удар ради своих интересов.
Дарственная, как и доверенность, тоже может быть оформлена с применением давления или насилия, дарителя могут обмануть или «поймать» в неадекватном состоянии. И он вполне может попытаться вернуть недвижимость, которую уже продали.
Покупать квартиру, которая получена владельцем в дар, конечно, можно, но тщательная юридическая проверка нужна обязательно.
Несделкоспособность по состоянию здоровья
Некоторые наивно полагают, что если у человека есть водительские права или право на ношение оружия, то можно спокойно обойтись без справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. На самом деле продавец получает прекрасную возможность оспорить сделку и вернуть себе недвижимость. Например, в день заключения сделки он обращается в больницу, где жалуется на плохое самочувствие, говорит, что уже несколько месяцев мучается головными болями и провалами в памяти. Врач, естественно, все это документирует. Записи в медицинской карте могут стать подтверждением того, что в момент заключения сделки продавец был не здоров, а значит, несделкоспособен.
Альтернативный сценарий мошенничества со стороны продавца — в день сделки пройти медицинское освидетельствование (например, попасть в поле зрения ГАИ) и оказаться нетрезвым. Потом хитрец ложится под капельницу, приводит себя в нормальное состояние и отправляется на сделку. Но ведь документы об освидетельствовании уже есть, и они — прямое основание для признания продавца несделкоспособным в момент продажи квартиры.
Страховые компании уже научены горьким опытом, поэтому требуют самого серьезного подхода к теме здоровья продавца. Клиент нижегородского агентства недвижимости «Кварц» столкнулся с этим на личном опыте. Человек семидесяти с лишним лет, в прошлом крупный чиновник, продавал квартиру в Москве за 17,5 миллиона рублей. Покупатель нашелся, он брал жилье в ипотеку, но страховая компания поставила условие: продавец должен в день совершения сделки пройти полное освидетельствование в Центре социальной и судебной психиатрии имени Сербского. Это два часа, три врача и 25 тысяч рублей. В агентстве были уверены, что экс-чиновник откажется, посчитав это унижением. Но он с достоинством прошел медосмотр, понимая, что квартиру надо продать.
Директор агентства Ирина Малыгина констатирует: с одной стороны такие требования — абсурд, но с другой — гарантия того, что продавец через день не объявит себя человеком, не осознававшим свои действия.
Юрист Юлия Плетнева рассказала, в ее практике был случай, когда с виду бодрый и вменяемый мужчина 60 лет, имевший и водительские права и право на ношения оружия, был признан несделкоспособным уже после продажи квартиры. Суды длились долго, и для покупателя все завершилось не лучшим образом: продавец должен был вернуть ему 4,5 миллиона, полученные за квартиру, по 10 тысяч рублей в месяц.
Как заключить безопасную сделку?
К сожалению, стопроцентных гарантий, что продавец не захочет оспорить сделку, покупателю недвижимости не даст даже самый опытный юрист. Это суровая правда. В интересах покупателя — действовать максимально осторожно и собрать как можно больше информации об объекте, который он хочет купить, и его владельце.
«Если у покупателя есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно прогнать квартиру по базам, заказать нужные выписки. Это не так уж сложно», — отмечает директор нижегородского агентства недвижимости «Антей» Андрей Михайлов.
Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако если туда вклеена чужая фотография или, например, на одной из страниц есть штамп другого государства, сайт этого не отразит. Зато если владелец умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это мгновенно всплывет.
На сайте Росреестра можно увидеть наличие арестов, запретов и обременений по квартире.
На сайтах судов города и области потенциальный покупатель найдет информацию о судебных производствах в отношении недвижимости.
Через сайт Госуслуг за несколько минут получится заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был прописан в квартире. Люди, которые прописались до приватизации жилплощади, имеют право на пожизненное проживание в ней, даже если не имеют доли. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.
Рассуждая о возможности покупки квартиры без посредников, Андрей Михайлов отмечает, что люди очень отличаются по характеру, уровню образования и подкованности в юридических вопросах. Многие совершенно не ориентируются на рынке недвижимости, и обмануть их удается даже мошенникам-дилетантам. Для таких любая самодеятельность чревата большими проблемами.
«Часто срабатывают даже самые примитивные схемы. Например, в интернете выкладывают фотографии фейковой квартиры по привлекательной цене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку, и, что самое удивительное, некоторые переводят без всяких гарантий и проверок. Понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет», — рассказывает руководитель «Антея».
Михайлов добавляет, что в сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неподготовленный человек вряд ли знает: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т. д. Именно поэтому он рекомендует заказать хотя бы минимальное сопровождение сделки агентством недвижимости или юристом.
Юлия Плетнева более категорична: она уверена, что работу риелтора и юриста никакие электронные базы данных не заменят — нужны глубокие и тщательные «человеческие» проверки, которые могут осуществить только профессионалы.
«В моей практике было достаточное количество случаев, когда по документам все чисто, а на деле назревал большой обман. Машины, увы, пока не могут сопоставлять факты, выстраивать цепочки и анализировать», — говорит эксперт.
Конечно, в итоге каждый сам решает, как ему организовать покупку квартиры. Главное — трезво оценивать свои возможности, осознавать риски и понимать всю ответственность своих действий. Если, конечно, вам не близка позиция Льва Толстого, который горько сожалел, что не отдал имение крестьянам.
Анна Синаревская
