Жилая недвижимость — одна из самых динамично развивающихся отраслей в России. Несмотря на то, что реальные доходы населения, по данным Росстата, снижаются уже пятый год подряд, спрос на новостройки остается стабильно высоким. При этом российский потребитель научился разбираться в недвижимости и уже не готов покупать просто вид из окна или «новые стены».
Постепенно вымирает клиент, который готов был «пить из лужи», потому что ему просто негде жить и нужна альтернатива лавочке или вокзалу. Но современные тренды оказывают влияние, и люди начинают, например, работать дома. Им нужна комфортная среда.
Сегодня почти в любом крупном городе девелоперы предлагают достаточное количество вариантов первичного жилья, чтобы человек мог выбирать. И все чаще покупатель делает выбор не в пользу дешевизны, а в пользу качества.
Новая городская среда
Комфорт должен начинаться не при входе в квартиру, а как только человек оказывается в своем микрорайоне — такое мнение высказал заместитель генерального директора ГК «Столица Нижний» по продажам Борис Замский.
По его мнению, в последнее время в Нижнем Новгороде было реализовано три наиболее удачных проекта комплексной застройки: ЖК «Торпедо», ЖК «Новая Кузнечиха» и ЖК «Маршал Град». Первый находится в заречной части, второй ближе к центру, третий — в нагорной части. Они отличаются по масштабу, цене и концепции, но, по словам Замского, их роднит одно — системный подход к застройке.
Каждый ЖК предусматривает строительство школ, детских садов, спортивных площадок, зон досуга и всего того, что нужно для комфорта жильцов. Такие проекты подразумевают и развитие коммерческой недвижимости, потому что первые этажи традиционно отдают под магазины или офисы различных организаций.
Это делается не для того, чтобы соблюсти нормативы, а для удобства людей. В таких районах благоустройство — это неотъемлемая часть всей проектной документации. То есть застройщик вроде бы и не обязан, но он делает это, чтобы создать качественный продукт.
Замский добавил, что за городом также есть проекты комплексной застройки, но это жилье пользуется значительно меньшим спросом из-за неудачной локации — все же оторванность от Нижнего Новгороде влечет за собой определенные неудобства. Эксперт напомнил, что сегодня мы уже имеем два проблемных объекта в Богородском районе — ЖК «Окский берег» и ЖК «Новинки Smart City» .
Спрос на жилье в Нижнем Новгороде стабилен: ежегодно вводится в эксплуатацию 400–450 тысяч квадратных метров. По словам главы консалтинговой компании Macon Ильи Володько, объем предложения вырос впервые за четыре года. Постепенно восстанавливается количество сделок, хотя к докризисным показателям оно еще не пришло.
При этом, по мнению Володько, нижегородских рынок первичного жилья три года находится в дефицитном состоянии. Для сравнения, в таких городах, как Краснодар и Новосибирск, жилья строится в разы больше. Так, например, в столице Кубани сейчас в работе находится более 5 миллионов квадратных метров, а в крупнейшем городе Сибири — около 4 миллионов. С другой стороны, городская среда Краснодара — это не то, к чему нужно стремиться. Илья Володько отметил, что в этом городе построено огромное количество дешевого жилья низкого качества.
Долгое время цена одного квадратного метра на первичном рынке здесь составляла 42 тысячи рублей за квадратный метр при себестоимости 36–37 тысяч. А жилье экономкласса было еще дешевле. В результате с одного квадратного метра девелопер мог зарабатывать 2–5 тысяч. Последствия этой политики мы видим на примере города с его микрорайонами. Это ужасно, это очень плохое жилье.
Доступность, по мнению Володько, — не то, к чему нужно стремиться: пусть жилье будет более дорогим, но качественным и отвечающим потребностям современного жителя города.
Какое жилье нужно россиянам?
Архитектор Иван Сухих — основатель бюро Parametrica, ранее работавший в компаниях «ПИК» и «Брусника», — рассказал, за что готов платить покупатель сейчас.
По словам Сухих, еще десять лет назад было два определяющих фактора — локация, от которой напрямую зависит цена, и репутация девелопера. В последнее время люди ориентируются на еще один значимый фактор — планировку.
Теперь клиент не только приобретает квадратные метры, но и смотрит, какой функционал можно вместить туда, какая технология жилья, сколько денег ему нужно потратить на ремонт или же можно обойтись просто декорированием. Покупатель может уйти к соседу, если у него больше функций в ту же квадратуру и в тот же чек.
Если раньше клиент был готов платить только за «коробку», то сейчас ему нужны хорошие дворы, детские площадки, приличный подъезд, магазины в шаговой доступности. И запросы потихоньку растут: теперь желательно еще и хорошее управление, чтобы вся созданная застройщиком инфраструктура сохранялась, а в идеале — совершенствовалась.
Сухих отмечает, что девелоперы, вкладывая в инфраструктуру, повышают цену на свой продукт. Например, если построить детский сад вместе с первой очередью домов, это станет отличным драйвером для добавочной стоимости.
По мнению архитектора, если микрорайон комфортный и качественный, местные жители будут «работать» на девелопера, став его агентами и продавцами. Проще говоря, лучшая реклама — это довольные покупатели.
Глава Macon Илья Володько отмечает, что в период кризиса многие россияне не стремятся к дешевому жилью — такие прогнозы, сделанные еще в 2008 году, оказались ошибочными. Напротив, люди стали осторожнее относиться к деньгами и хотят вкладывать их в качественный продукт.
Больше всего на свете меня раздражает словосочетание «доступное жилье». То, что у нас в стране целью ставят повышение доступности жилья, не есть хорошо. Доступной должна быть ипотека, а жилье должно быть хорошим и дорогим. Оно должно быть активом, чтобы его можно было выгодно продать и, например, вложить куда-то деньги.
Эксперты едины во мнении, что грядут новые времена, когда людям не придется массово уезжать на работу в центр: многие смогут работать дома. Когда «маятниковая миграция» останется в прошлом, важность комфортной среды в жилых районах повысится в разы. Тогда застройщикам ничего не останется, как принять правила игры или уйти с рынка. Но для них же лучше понять эти простые вещи уже сейчас.
