Несколько лет в Московском районе Нижнего Новгорода идет борьба за справедливое расселение: в противостоянии участвуют городская администрация и жители четырех многоквартирных домов. В 2013 году земельный участок в границах улиц Страж Революции, Гвардейцев, 50-летия Победы и Евгения Никонова определили под развитие застроенной территории (РЗТ), а расположенные на нем малоэтажные дома признали подлежащими сносу.
По результатам независимой оценки квартир нижегородцам назначили возмещения от 38 до 46 тысяч рублей за квадратный метр — крошечные суммы, на которые сегодня едва ли можно приобрести другую недвижимость. Почему выкупная стоимость оказалась настолько заниженной, могут ли жители аварийных домов рассчитывать на достойные компенсации и грозит ли кому-то перспектива остаться без крыши над головой, GiperNN разбирался вместе с экспертами Общероссийского народного фронта (ОНФ).
Почему спор дошел до суда?
Развитием застроенной территории в Московском районе занимается ООО «НМЗ Инвест». В департаменте строительства и капремонта нижегородской мэрии нам сообщили, что все здания в зоне РЗТ подлежат сносу, включая дома № 6 по улице Менжинского, № 4 по улице Никонова, № 14 и № 16 по улице 50-летия Победы. Изначально их планировалось расселить до октября 2019 года, но позже инвестор заключил с администрацией новое соглашение, продлевающее этот срок до 31 декабря 2024 года.
Ранее под ковшом бульдозера уже оказались дома № 10, 12 по улице 50-летия Победы и № 6, 8 по улице Буревестника, а теперь компания готова приступить к расселению 78 квартир в четырех домах на улицах Менжинского, Никонова и 50-летия Победы.
В настоящее время в департамент строительства и капитального ремонта поступило письменное подтверждение от ООО «НМЗ Инвест» о готовности выполнения дальнейших мероприятий по оплате выкупной цены собственникам при подписании соглашений, — следует из ответа на запрос GiperNN.
Однако предложенные оценщиком компенсации оказались настолько малы, что их едва ли хватит на покупку даже самого скромного жилья в домах таких же годов постройки. Растерянные горожане стали писать жалобы в разные инстанции, однако этим почти ничего не добились. Вскоре к делу подключились специалисты нижегородского отделения ОНФ.
Сегодня общественники ведут в суде дела 66 собственников. Всего в организацию поступило более 100 заявлений, но некоторые жильцы не захотели тратить деньги и нервы на борьбу с системой, согласившись забрать назначенные выплаты. Как объяснила региональный координатор Центра мониторинга благоустройства городской среды ОНФ Светлана Крюкова, эти люди так или иначе нашли способ решить свой квартирный вопрос, например с помощью ипотеки, материнского капитала или собственных накоплений. У оставшихся 66 заявителей нет никакой возможности купить другое жилье: среди них пенсионеры, инвалиды, малообеспеченные граждане и многодетные семьи.
Чтобы помочь нижегородцам добиться справедливых выплат, активисты обратились в прокуратуру города. В ходе проверки специалисты надзорного ведомства установили, что в выкупную стоимость не включены некоторые необходимые пункты, из-за чего ее размер оказался недостаточным. Весной 2020 года прокурор Нижнего Новгорода обязал администрацию исправить допущенные нарушения, однако вместо этого мэрия подала иски в суд на принудительное выселение граждан.
Как оценивалось жилье?
Собственники квартир в аварийных домах Московского района рассказали, что оценка их жилья проводилась сравнительным методом. Независимый оценщик выбирал аналогичные объекты приблизительно тех же годов постройки, однако при этом не учитывал их территориальное расположение. Если улицы Менжинского, Никонова и 50-летия Победы находятся в районном центре с развитой инфраструктурой, то для сравнения брались дома ближе к окраинам города, причем в плачевном состоянии.
В качестве примера горожане приводят многоквартирный дом на улице Чаадаева, на котором по всему фасаду идет сквозная трещина. Жители двухэтажки не раз обращались в мэрию с просьбой расселить их, однако здание до сих пор даже не признано аварийным.
Зачем включать в сравнительную оценку такие объекты? У наших домов нет трещин по всему фасаду, не течет крыша, на голову ничего не рушится, словом, вполне нормальное состояние. В нашем случае просто нужна земля, и все это понимают, — утверждают нижегородцы.
Что не учли в компенсациях?
Яблоком раздора для жителей и власти стало отсутствие в результатах независимой оценки нескольких пунктов: рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом и непроизведенного капитального ремонта. Обитателям коммунальных квартир также не включили в выкупную цену помещения общего пользования.
В Депстрое GiperNN сообщили, что расчет компенсаций производился «с учетом положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ». Согласно документу, в размер возмещения за жилое помещение входит его рыночная стоимость и цена общего имущества многоквартирного дома, а также все убытки владельца в связи с изъятием квартиры. В расчет берутся расходы за переезд, поиск и оформление права собственности на другое жилое помещение и прочее. Отдельным пунктом статьи указана рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Объяснений, почему ее не учли при назначении компенсаций в Московском районе, нам не дали. Вопрос про коммунальные квартиры в мэрии также оставили без ответа.
Эксперт регионального отделения ОНФ Светлана Крюкова отметила, что проблема невключения земельного участка в выкупную стоимость жилья при расселении типична для многих регионов России. Единственным способом добиться справедливости в таком случае является суд. При этом земля под домом со всеми элементами благоустройства обязательно должна быть зарегистрированной и состоять на кадастровом учете. В противном случае она будет считаться неразграниченной, и собственники квартир не смогут претендовать на выплату за нее.
По словам Светланы Крюковой, мэрия обязана бесплатно проводить образование земли как по заявлению собственников, так и по собственному решению. В отношении четырех домов Московского района данное условие выполнено.
Если у владельца жилого помещения есть земля в общей долевой собственности, она зарегистрирована и стоит на кадастровом учете, при сносе дома собственники решением общего собрания могут распоряжаться ей как угодно. Могут построить новый дом, привлечь инвестора и реконструировать старый или просто продать землю. По закону участок имеет отдельную от объекта судьбу, соответственно, и рыночная стоимость у него должна быть отдельной, — объяснила эксперт.
Что касается непроизведенного капремонта, то сведения об этом независимому оценщику должен предоставлять наймодатель. По информации нижегородской администрации, у бывшего наймодателя четырех многоквартирных домов Московского района отсутствовали обязательства по проведению капремонта на дату приватизации первого жилого помещения. В связи с этим оценщиком данная компенсация не учтена, сообщили в департаменте строительства в ответ на запрос GiperNN.
Жилищный эксперт на это возразила, что момент приватизации в данной ситуации не играет никакой роли. Капремонт в любом случае продолжает оставаться обязанностью наймодателя до фактического его выполнения в соответствии со статьей 16 закона РФ о приватизации. Более того, именно отсутствие своевременно непроведенных работ по капитальному ремонту является одной из причин износа дома и признания его аварийным, считает Светлана Крюкова.
По ходатайству общественной организации суд инициировал повторную экспертизу жилых помещений в четырех домах Московского района. Ее проводят шесть разных компаний, назначенных судом. Результаты уже начали поступать, и они оказались довольно любопытными.
По некоторым результатам оценка поднялась почти в два раза — от 65 до 85 тысяч рублей за «квадрат». Жильцы несут расходы, связанные с оплатой судебных экспертиз и пошлин, которые потом, возможно, будет возмещать администрация. Но вопрос не в этом, а в том, что у людей появилась надежда на справедливые компенсации. Проблема острая и требует проработки на федеральном уровне: только у нас в городе имеется несколько сотен домов под расселение. Люди боятся, потому что на 30–40 тысяч рублей за квадратный метр смогут купить себе лишь конуру, но не нормальное жилье, — считает координатор по работе со СМИ нижегородского отделения ОНФ Елена Лищенер.
Чего хотят жители аварийных домов?
Альбина Власова является собственником трехкомнатной квартиры площадью 65 кв.м в доме № 6 по улице Менжинского. Условия своего проживания она считает хорошими и не хочет покидать родной район, где провела большую часть жизни. Выкупную стоимость Альбине назначили в размере 46 тысяч рублей за квадратный метр, повторной оценки ее квартиры пока не было. Если компенсацию не увеличат, она будет добиваться предоставления альтернативного жилья, пусть даже для этого придется переехать на другой конец города.
Мы будем настаивать, чтобы нам все включили — и землю, и стоимость непроизведенного капремонта. По некоторым квартирам пришли результаты повторной оценки, и они очень хорошие! Если нам также посчитают, мы будем довольны, — признается Альбина.
В похожей ситуации находится и ее соседка Татьяна Юрина. Проживая в доме № 4 по улице Евгения Никонова, она делит 61-метровую трешку с двумя детьми. В квартире сделан хороший ремонт, состояние дома тоже нормальное, рассказала она. В 2019 году нижегородке предложили расстаться со своими метрами за компенсацию в 46 тысяч рублей за «квадрат». Нижегородка считает, что сможет купить на эти деньги лишь убогую двушку в отдаленном районе города, потому что возможности взять ипотеку у нее нет.
Боремся за свои интересы всеми законными способами и если будет нужно — дойдем до Верховного суда. Мы не просим что-то лишнее и не предъявляем заоблачные требования, лишь хотим жить в нормальных условиях. Почему государство нас должно вгонять в кабальные ипотечные условия, когда есть закон и по закону нам положено жилье! — возмущается Татьяна.
В наиболее непростой ситуации оказался Александр Борисов. Являясь отцом троих детей, он имеет всего лишь долю в трехкомнатной квартире площадью 61,4 кв.м. По словам мужчины, две другие части жилплощади принадлежат родственникам. Сейчас они здесь не живут, поэтому условия существования большой семьи можно назвать вполне приемлемыми. По результатам независимой оценки многодетному отцу насчитали в общей сложности чуть более миллиона рублей. Какую недвижимость можно купить на эти деньги в наше время? Вопрос остается открытым.
Год назад мужчина потерял жену. Он рассказал, что с самого начала этой истории супруга боролась за права семьи: в течение двух месяцев ходила во всевозможные инстанции и изучала документы, очень переживала и не спала ночами. На нервной почве развилась тяжелая болезнь, и женщина угасла буквально на глазах.
Жена была таким человеком, который принимает все близко к сердцу. Ее трясло, она постоянно говорила, что мы останемся без жилья. На фоне нервного стресса у нее образовался рак. 17 марта прошлого года ее не стало… — с болью вспоминает Александр.
С тех пор забота о детях легла на плечи отца. Помимо работы, он успевает возить старших сыновей на секции, занимается с ними уроками и выполняет домашние дела. С полуторогодовалым младшим сыном помогает нянчиться бабушка. Александр не намерен сдаваться и оставлять родные стены в обмен на ничтожную компенсацию. Жилье на другом конце города он не рассматривает, поскольку здесь все находится рядом — детсад, школа, кружки и секции.
С нашим государством трудно бороться, но пробовать надо. Мы не одни такие в стране. Но у нас особо тяжелая ситуация — квартира на трех долях. Если бы их не было, я забрал бы деньги и купил новое жилье. А в существующих условиях я не съеду до конца, — уверяет многодетный отец.
Как улучшить ситуацию с расселением?
Эксперт регионального ОНФ Светлана Крюкова называет проблему расселения аварийного жилья системной. При этом обвинять в сложившейся ситуации городские власти она считает неправильным, ведь они действуют согласно закону, наравне с жителями являясь заложниками обстоятельств. По мнению общественницы, суть проблемы заключается в несовершенстве российского законодательства. Изменять его следует как на федеральном, так и региональном уровне.
Согласно муниципальной программе переселения «Обеспечение граждан города Нижнего Новгорода доступным и комфортным жильем» на 2019–2025 годы, нормативная выкупная стоимость квадратного метра жилплощади в Нижнем Новгороде составляет 59,7 тысячи рублей. Это «потолок», выше которого мэрия не может поднимать цену. В противном случае средств на реализацию программы не хватит, и она может быть сорвана. С другой стороны, и нижегородцы должны получить возможность переехать в нормальное жилье, а выделенной суммы хватит лишь на покупку «квартир в бараках», уверена специалист. Предоставление площади на вторичном рынке тоже не всегда выход, ведь квартиру могут дать в другом конце города.
В качестве возможного решения Светлана Крюкова рассматривает новое строительство. Выбрав определенную территорию, нужно возвести одну или несколько многоэтажек, чтобы переселить в них жильцов ветхих построек. По мнению специалиста, для устранения проблемы аварийного фонда Нижнего Новгорода понадобится всего несколько новостроек: это позволит реализовать программу переселения в сжатые сроки, считает она.
Строительство имеет много плюсов. Таким образом обеспечиваются права граждан и сохраняется репутация власти. Кроме того, снос домов позволит освободить территории, где можно реализовывать национальные проекты с возведением школ и детсадов, развивать новые микрорайоны, благоустраивать общественные пространства, — считает наша собеседница.
В нижегородской мэрии GiperNN пояснили, что сейчас новое жилье для расселяемых граждан в столице Приволжья не строится. Более того, ссылаясь на судебную практику и Жилищный кодекс, администрация называет своей обязанностью лишь выплату возмещений. А значит, людям остается лишь бороться за свои права, надеясь на справедливое решение судей.
Светлана Крюкова пояснила, что без крыши над головой жители аварийных домов точно не останутся, поскольку защищены программой переселения. А вот перспектива сменить хорошие квартиры на бараки — вполне реальна.
Проблема расселения будет существовать до тех пор, пока в России не появится единого подхода к оценке аварийного фонда или регионы не начнут активно строить новое жилье для переселения. Мы хотим добиться разработки системной методики к решению вопросов подобного рода, чтобы в будущем ни у одной из сторон сегодняшних тяжб не возникало сложностей. Пока же ее нет, оценщики буквально тыкают пальцем в небо, а ведь это судьбы людей…
Первым шагом к грамотному расселению аварийных домов может стать закон 494-ФЗ о всероссийской реновации. С 2021 года новые правила отменили действие механизма РЗТ, однако как они будут реализованы на практике — покажет время. Сегодня у Нижегородского региона есть все возможности для комплексного развития территорий с учетом интересов инвесторов и прав нижегородцев, которые не должны переезжать из хороших квартир в бараки.
