Вторая половина 2023 года ознаменовалась серьезными изменениями денежной-кредитной политики государства. Рубль заметно ослабел, разогналась инфляция, и Центробанк России начал поэтапно повышать ключевую ставку. Почти год она находилась на уровне 7,5%, а с июля к концу октября поднялась до 15%, и это не могло не отразиться на рынке недвижимости, где ипотека становится все более популярным инструментом.
Поддерживающим фактором для новостроек являются льготные ипотечные программы, ставки по которым пока остаются неизменными, а вот вторичные квартиры оказались в гораздо более сложной ситуации. Банки предлагают потенциальным заемщикам кредиты под 16–17%, и это уже совсем другая финансовая нагрузка, чем годом ранее. Не исключено, что ключевую ставку до конца 2023 года могут повысить еще раз — следующее заседание ЦБ проведет 15 декабря.
Что сейчас происходит на вторичном рынке, ждать ли снижения цен и могут ли продажи встать на фоне высоких ставок — об этом GIPERNN.RU спросил у профессионалов в сфере недвижимости.
На вторичном рынке — теплая осень
Конец лета — начало осени в Нижегородской области отметились небывалым ажиотажем на новостройки: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи выросли в 3,5 раза. Тем временем рынок готового жилья вел себя абсолютно спокойно. Сейчас, когда спрос на новостройки охладел почти на 30%, продажи вторичных квартир, вопреки ожиданиям, не остановились. Основатель ЮК «Меридиан-Недвижимость» и президент-элект Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Сергей Левшин отмечает, что снижение интереса наблюдается лишь в последние несколько недель, но критическим его не назовешь.
Все помнят скачок ключевой ставки до 20% в 2022 году, но даже тогда покупали вторичное жилье, брали ипотеку. Сейчас Центробанк предпочел плавное повышение, к тому же ставки не такие уж неподъемные. Можно ли назвать нынешнюю ситуацию охлаждением? Я бы назвал это отсутствием предновогоднего ажиотажа, который обычно наблюдается в этот период. Но рынок не встал и даже не собирается.
На рынке вторичной недвижимости обычно выстраиваются цепочки: люди продают имеющиеся квартиры, чтобы купить другое жилье. Такие связи поддерживают спрос, добавил Сергей Левшин. Кроме того, часть покупателей вкладывает в недвижимость собственные сбережения, поэтому проблема высоких ипотечных ставок их не затрагивает. Директор АН «Орион НН» Евгений Кузнецов солидарен с коллегой в том, что никаких предпосылок к серьезному падению продаж на вторичке нет. Он отметил, что ипотечным заемщикам все еще выдают кредиты по ранее одобренным заявкам.
В сентябре у нас был ровный, хороший рынок, октябрь — тоже неплохой месяц по продажам. Скачок спроса наблюдался перед последним поднятием ставок до 15%. Сейчас, если верить информации от банков, стало существенно меньше заявок, но мы ощутим это в только в январе. К тому же у нас в стране как-то принято под конец года закрывать крупные покупки, люди приходят с наличкой. Это и накопления, и премии по итогам года, которые выплачивают во многих компаниях. Для риелторов традиционно наступает время сбора урожая.
Представители рынка недвижимости заявляют, что ситуация пока складывается лучше, чем можно было ожидать: до конца 2023 года рынок вторичного жилья будет достаточно оживленным, даже если состоится очередное повышение ключевой ставки.
Сколько могут расти ставки по ипотеке?
Следующее повышение ключевой ставки может привести к тому, что банки будут давать рыночные кредиты под 18% и выше. Но будет ли предел, после которого россияне массово откажутся от ипотеки?
Ипотека под 16–17% или под 8–10% — это огромная разница в ежемесячных платежах. Иногда почти в два раза. Генеральный директор АН «Чекни» Анатолий Рябинин рассказывает, что некоторые клиенты, которые ранее планировали покупку, сейчас откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен именно из-за неподъемной регулярной платы. При дальнейшем повышении ключевой ставки тенденция только укрепится.
Повышение станет ударом для всей экономике в целом, и речь тут не только об ипотеке. Те же кредиты для бизнеса станут неподъемными. Думаю, такое решение станет болезненным для большого количества людей.
Учитывая события последних двух лет, профессионалы в сфере недвижимости делают прогнозы с осторожностью. Но даже в самых сложных ситуациях продажи замедляются максимум на 3–4 месяца, а потом и игроки рынка, и обычные покупатели приспосабливаются к новым реалиям. Так было и во время кризисов 2008–2009 и 2014–2015 годов, так было и в первой половине 2022 года, когда началась специальная военная операция. Прошлогодние события, когда ЦБ РФ резко поднял ставку до 20%, а потом постепенно опускал, закалили россиян: из-за ужесточения денежно-кредитной политики в 2023 году паники и стресса не наблюдается.
Как продать квартиру вместе с ипотекой?Но все же те, кто может отложить покупку жилья, поступают именно так. Тенденцию подтверждает всплеск активности на рынке аренды, отмечает Анатолий Рябинин. Не торопятся продавать квартиры и те, кто вложился в новостройку: реализовать их дороже при нынешних высоких ценах на первичку маловероятно. При этом эксперт подчеркивает, что всегда будут люди, которым нужно срочно решить квартирный вопрос в связи с разводом, рождением детей и другими обстоятельствами.
К тому же есть несколько категорий покупателей, которые готовы брать ипотеку почти при любых ставках. Например, те, кто верит в дефолт: весной 2022 года именно они оформляли ипотеку под 22% и были уверены, что потом смогут продать квартиру с большой выгодой. Также на высокие ставки согласны те, кто берет кредит на 20–30 лет, но знает, что сможет погасить его значительно быстрее. Так бывает, если нужно купить понравившуюся квартиру, а выплатить основной долг человек рассчитывает, продав без спешки имеющуюся недвижимость. Существуют и покупатели, которые обладают достаточным количеством денег, но хотят скрыть свои доходы от налоговой, поэтому берут ипотеку на невыгодных условиях. И, наконец, есть те, кому нужно реализовать жилищные сертификаты в конкретные сроки, но им не хватает какой-то суммы.
Рынок как-то раньше существовал без ипотеки и будет существовать, если она станет совсем уж малодоступной. Просто он изменится в размерах.
Центробанк вряд ли станет поднимать ключевую ставку в декабре, считает Евгений Кузнецов. Ужесточение кредитно-денежной политики уже привело к укреплению рубля, и если национальная валюта будет расти дальше, это негативно скажется на нефтегазовых доходах. Сергей Левшин, в свою очередь, напомнил, что весной состоятся президентские выборы, а накануне таких событий граждан стараются не травмировать: рост ключевой ставки возможен максимум на 1–1,5%. Помимо этого, ЦБ принимает меры административного и регуляторного характера, которые должны стабилизировать ситуацию.
Некоторые банки, кстати, смотрят немного вперед и сейчас готовы выдавать ипотеку по ставкам, минимально превышающим ключевую, почти без наценок. В любом случае ставки выше, чем в прошлом году, мы не ожидаем. Основных своих целей Центробанк уже добился, им нет смысла давить дальше.
Будет ли вторичное жилье дешеветь?
Осенью 2023 года подорожали не только новостройки, но и вторичные квартиры, хотя не так существенно. Профессионалы рынка недвижимости объясняют, что вторичка обычно «подтягивается» за первичкой: продавцы квартир анализируют, что могут купить взамен своей недвижимости и, видя удорожание новостроек, тоже прибавляют цену.
За октябрь средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке Нижнего Новгорода выросла почти на 3%. Однако такой эффект мог возникнуть из-за вымывания определенных лотов: недорогие квартиры раскупают очень быстро, особенно на фоне повышения ставок. В итоге на рынке в какой-то момент остается много предложений с высокой ценой, а это повышает «среднюю температуру по больнице». В целом же, по мнению спикеров, сейчас вторичный рынок находится в стагнации.
Если период высоких ставок продлится долго, то через какое-то время можно будет ожидать понижения цен. Однако это вряд ли произойдет в ближайшие два-три месяца, считает глава АН «Чекни» Анатолий Рябинин.
Данная схема работает так: мотивированный продавец выставит свою недвижимость по рыночной цене, а покупателей не находится. Чтобы как-то простимулировать процесс, он будет снижать цену до тех пор, пока покупатели не начнут реагировать. А за ним то же самое начнут делать и другие продавцы, но это долгий процесс, потому что рынок достаточно инертный, на все реагирует с опозданием.
Корректировка цен в сторону понижения может произойти ближе к весне. При нынешних ставках в 16–17% ежемесячный платеж по ипотеке будет тяжелой нагрузкой для большинства граждан, считает Евгений Кузнецов. Но дальше все решит расстановка сил на рынке: либо в период активных продаж уйдут востребованные лоты и серьезно сократится количество предложений, либо потенциальные покупатели начнут откладывать покупку из-за высоких ставок и на рынке скопится много предложений.
Во втором случае можно ждать понижения. Это вполне вероятно, но уже после того, как закончится период сделок по ранее одобренным низким ипотечным ставкам. Думаю, что-то будет понятно в марте.
Пока наиболее востребованные лоты — это массовое жилье: однокомнатные и двухкомнатные квартиры в добротных домах с базовым ремонтом до 8–10 млн рублей. Такие предложения в принципе пользуются наиболее устойчивым спросом. Владельцы продают их без особых проблем, поэтому выторговать хорошую скидку почти нереально. Гораздо сложнее реализовать большие дорогие квартиры, но и здесь максимальный дисконт составит 1–2%.
Что выбрать — вторичку или новостройку?
Сегодня без серьезного изучения ситуации трудно понять, что выгоднее — новостройка или качественная вторичка. Если несколько лет назад можно было говорить о том, что строящееся жилье обойдется дешевле, то теперь это очень спорное утверждение.
Специалисты советуют практиковать индивидуальный подход. Необходимо понимать, зачем человеку квартира, какой суммой он располагает, берет ли ипотеку, если да — под какой процент и на какой срок. Еще один важный фактор — как быстро покупатель сможет заселиться в свою квартиру, нужен ли ей ремонт.
Новостройка — это в долгой перспективе более ликвидный актив, уверен Анатолий Рябинин. При сегодняшних льготных ставках ипотечная нагрузка на покупателя вполне посильная, даже если учесть существенное подорожание на последние месяцы.
Новостройки — это другое качество жизни и комфорта, для них тщательно выбирают локации, там обычно проживает неплохой контингент. К тому же сейчас многие застройщики предлагают квартиры с отделкой, что позволяет быстро заселиться. Можно также приобрести вторичку в новом доме. Тогда покупатель получает все упомянутые преимущества, но спустя несколько лет там уже гораздо меньше шума от ремонта соседей. Правда, с ипотекой он уже не сможет рассчитывать на льготные ставки.
Но для тех, кто надеется инвестировать в новостройку и быстро получить прибыль, сейчас не лучшее время, считают эксперты. Особенно если нужно долго ждать ввода в эксплуатацию и брать ипотеку. При действующей ключевой ставке деньги целесообразнее положить на депозит под высокий процент, чтобы потом более выгодно ими распорядиться, в том числе и для покупки недвижимости.
Квартира от застройщика может стоить на 20–30% дороже, чем аналогичный объект на вторичном рынке. И льготная ипотека далеко не всегда компенсирует этот разрыв, особенно если ее берут на 30 лет, а выплатить планируют за семь.
В каждом конкретном случае нужно подсчитывать индивидуально, анализировать объект, планы и возможности покупателя. Очень важно, чтобы ежемесячный платеж был подъемным. К сожалению, может сложиться немало ситуаций, когда человек, взявший ипотеку на 30 лет и потерявший возможность ее выплачивать, после продажи этой квартиры даже не погасит долг. А все потому, что брал ее с первоначальным взносом в 10%. Сейчас мы видим, что банки боятся снижения цен и страхуют свои риски, поэтому ужесточают условия.
По прогнозам экспертов рынка недвижимости, продажи квартиры будут идти достаточно активно до 15—20 декабря, после чего рынок затихнет на новогодние праздники. Январь традиционно считается месяцем, когда россияне постепенно входят в рабочий ритм и не склонны делать «резких движений». К весне же рынок недвижимости вновь оживится. Но какими будут его реалии, предсказать сложно.
Нужно ли покупать квартиру на вторичном рынке сейчас? Для тех, кто делает это без ипотеки или нуждается в небольшом кредите, условия вполне благоприятные. К тому же последние годы показали, что изменения могут быть резкими и быстрыми, а ожидание лучших времен — наоборот, длительным. Поэтому стоит искать возможности и рассматривать интересные предложения: идеальный вариант часто появляется не по плану, и упустить его из-за банальной установки «сейчас не время» — очень обидно.
