Распространение коронавирусной инфекции стало серьезным испытанием для всех цивилизованных стран. Закрытие торговых центров, приостановка деятельности предприятий и переход менеджеров на удаленную работу заставляют людей пересматривать приоритеты, а собственников коммерческой недвижимости — подсчитывать убытки и строить планы по выходу из кризиса. Какие потери несут владельцы и арендаторы складов, торговых и бизнес-центров и кто из них больше всего рискует уже никогда не открыть двери для клиентов и посетителей?
Торговые центры
По прогнозу аналитиков международной консалтинговой компании Cushman&Wakefield, торговые центры в России начнут открываться уже в июне—июле, правда, некоторое время будут функционировать лишь частично. Первыми разрешение на работу могут получить магазины одежды и предприятия общественного питания (разумеется, с учетом подготовленных властями предписаний).
Полного снятия ограничений российским ТЦ не стоит ждать раньше осени. Даже при самом оптимистичном раскладе до декабря в торговых комплексах будет длиться процесс ротации арендаторов. Некоторые ретейлеры будут вынуждены отказаться от просторных площадей в пользу более компактных, иные же и вовсе закроют свой бизнес или окончательно перейдут в онлайн-формат.
После того как существующие ТЦ лишатся части своих арендаторов, а рост доли свободных помещений по итогам года достигнет 15%, некоторые девелоперы откажутся от планов по возведению новых торговых объектов. Падение объемов строительства, предполагают эксперты, составит 35% по сравнению с первоначальным прогнозом на 2020 год.
Сопредседатель комитета по торговой недвижимости РГУД, исполнительный директор компании SRV Ольга Болотникова рекомендует торговым центрам уже сейчас разделить арендаторов на несколько групп — в зависимости от того, как на их жизнь повлиял COVID-19: одни не закрылись в период самоизоляции (продуктовые магазины, аптеки, салоны сотовой связи), вторые — изменили формат оказания услуг (например, кафе и продавцы бытовой техники, работающие исключительно на доставку или на выдачу товаров), третьи — приостановили свою деятельность до особого распоряжения властей. Исходя из этого, считает эксперт, ТЦ и должны принимать решения о дальнейшем взаимодействии с партнерами.
Пострадавшим из-за ограничений на фоне пандемии арендаторам можно предлагать не только отсрочку платежей, но и скидки, подчеркивает Ольга Болотникова.
Если же арендатор настаивает на отсрочке, нужно составить график платежей и следить за его исполнением. Обязательно добавьте график платежей в дополнительное соглашение и укажите санкции, которые последуют за невыплату.
По ее словам, управляющим торговыми центрами стоит задуматься о сокращении некоторых расходов, например на благоустройство. Конечно, при условии, что такие решения не окажут негативного влияния на комфорт посетителей ТЦ.
По данным исследования эксперта в области оценки и анализа потоков посетителей Watcom, прошедшего в конце апреля, руководство 45% торговых центров предпочитает договариваться с арендаторами в индивидуальном порядке, стараясь максимально сохранить заполняемость площадей. Еще 15% респондентов разрабатывают гибкую политику скидок для своих партнеров.
Офисы
С переводом многих работников на удаленный режим владельцы бизнеса могут задуматься о целесообразности аренды офисных площадей: зачем платить за помещения, когда менеджеры и маркетологи могут спокойно трудиться на собственной кухне или в гостиной?
Компания Colliers International выяснила, что многие организации готовы к частичному переходу на удаленку после пандемии коронавируса. Согласно данным исследования, участниками которого стали более 4 тысяч респондентов, 70% офисных сотрудников из разных стран хотели бы работать из дома хотя бы один день в неделю (в России этот показатель достигает 75%).
Свою продуктивность в режиме Home office 54–56% опрошенных считают такой же, а 19–24% даже отметили ее рост. Около четверти участников исследования признались, что стали менее продуктивными, работая дистанционно. Важно отметить, что уровень продуктивности персонала в среднем увеличивался по мере продления режима самоизоляции.
72% российских респондентов отметили нехватку общения с коллегами, причем в первую очередь по рабочим вопросам, несмотря на то, что 85% в целом ощущают связь со своей командой, и более трети регулярно общается с коллегами по видеосвязи, — говорится в исследовании Colliers International.
Таким образом, следует из аналитического материала, переход на удаленку офисных сотрудников не повлечет снижения производительности и не окажет негативного влияния на производственные процессы. А вот руководителям фирм такая организация труда может даже сыграть на руку, позволив сократить площади арендуемых офисов или вообще от них отказаться.
Одной из мер поддержки российского бизнеса, предложенной в период пандемии коронавируса, стало наделение арендаторов правом расторгать договоры с арендодателями в одностороннем порядке — без взимания неустоек и штрафов. Предоставить соответствующие полномочия авторы инициативы решили компаниям, чьи доходы упали более чем на 50% с момента введения карантинных мер.
Собственники офисов в российской столице одними из первых в РФ отреагировали на предложение законотворцев. На имя главы Минэкономразвития Максима Решетникова и спикера Госдумы Вячеслава Володина пришло письмо, подписанное руководителями крупных компаний — «О1 пропертиз менеджемент», PPF Real Estate Russia, KR Properties и других.
Вместо обеспечения устойчивого развития экономики такая мера приведет к коллапсу отрасли и последствиям, которые по своей разрушительности не сравнятся с последствиями ни одного из экономических кризисов, с которыми успешно справилась российская экономика за современную историю страны, — заявили собственники недвижимого имущества.
Вячеслав Володин пообещал найти оптимальное решение, чтобы сбалансировать интересы собственников и арендаторов. В результате Госдума приняла закон с учетом поправок: расторжению договора обязательно должна предшествовать просьба о снижении арендной платы, а обеспечительный платеж после разрыва соглашений останется у арендодателя. Возможность отказаться от снимаемого помещения без уплаты штрафа будет действовать для представителей малого и среднего бизнеса до 1 октября.
Склады
По данным Savills, к середине мая падение сделок с недвижимостью на мировом рынке составило около 62% по сравнению с прошлогодними показателями. Наибольшее снижение — порядка 80% — зафиксировано в сегментах розничной торговли и гостиничного бизнеса. Специфика складской недвижимости позволила этому сектору пройти начало кризиса, связанного с пандемией, с минимальными убытками. Однако, аналитики считают, что совсем избежать потерь складам все-таки не удастся: во-первых, из-за снижения покупательской способности населения и, как следствие, сокращения сбыта, во-вторых, из-за ухода с рынка субъектов малого и среднего бизнеса.
Часть арендаторов испытывают трудности. Но их уход компенсирует рост спроса со стороны электронной торговли и продуктового ретейла. Также на ситуацию влияет снижение запланированного ввода новых объектов. В результате баланс сохраняется.
В ходе организованного Knight Frank вебинара «Новый портрет потребителя склада. Реалии и возможности» Константин Фомиченко напомнил об изменении структуры сделок со складской недвижимостью, произошедшем с 2008 года. Если в докризисные времена основной объем запросов на такие площади поступал от предприятий сегмента «транспорт и логистика», то впоследствии фокус сместился на компании розничной торговли. В последние несколько лет все больше складских помещений требуется онлайн-ретейлерам и ограничительные меры, введенные из-за коронавируса, только усилят данную тенденцию. По мнению эксперта, любой качественный склад при правильной коммерческой политике в сложившихся обстоятельствах будет иметь успех.
Коммерческий директор компании «Ориентир» Александра Селезнева, в свою очередь, указала на ключевую роль скорости как основного фактора, позволяющего эффективно выстраивать процессы на складах. От того, насколько оперативно собираются и доставляются заказы, напрямую зависит жизнеспособность предприятий в будущем. Чтобы складские площади максимально соответствовали запросам клиентов, каждый объект должен иметь как можно больше доков и осуществлять загрузку нескольких транспортных средств.
Работающим складам хоть и не пришлось закрываться на карантин в период борьбы с инфекцией, все же не удалось игнорировать изменения, происходящие в стране и мире, поделились участники рынка.
Как любой складской оператор и ретейлер, мы используем временный персонал. Но сейчас решили полностью от него отказаться, поскольку это несет определенные риски для безопасности. Обходимся штатными сотрудниками, перепрофилируем их под новые задачи внутри компании. Персонал обучается и старается активнее работать, в том числе с онлайном.
Major Terminal
Директор по логистике сети «Перекресток» Денис Шульга рассказал, что несмотря на определенные корректировки работы складов (в частности, социальное дистанцирование и отказ от прямых контактов с поставщиками) никаких принципиальных изменений в их деятельности в связи с пандемией сделано не было.
На первый план вышли задачи прогнозирования спроса. Это «мозг» всей нашей логистики. Кроме того, стала гораздо важнее быстрота реакции. Раньше мы пересматривали прогноз на основании семидневной аналитики, сейчас делаем это дважды в неделю на основании трехдневных данных.
сети «Перекресток»
По данным консалтинговой компании Knight Frank, в 2019 году в РФ был зафиксирован максимальный за семь лет спрос на складские помещения. Рост объема сделок со складами в российских регионах за год вырос с 450 тысяч квадратных метров до 900 тыс. «квадратов». Несколько месяцев назад аналитики хоть и прогнозировали, что онлайн-торговля сохранит за собой статус драйвера спроса на склады, но вряд ли предполагали, что переход в онлайн станет для приверженцев традиционного шопинга не добровольным, а вынужденным.
Вопрос о том, каким мы увидим рынок коммерческой недвижимости после победы над COVID-19, будет напрямую зависеть от того, как скоро ученые представят эффективную вакцину от этого вируса.
Ранее мы рассказывали о том, что ждет жилую недвижимость в 2020 году — во время борьбы с коронавирусной инфекцией и после ее завершения.
