К лету торговые центры начали постепенно оживать после COVID-шока. В нижегородских моллах продолжают работать продуктовые магазины и торговые точки с товарами первой необходимости, открываются некоторые магазины площадью до 400 кв.м и с отдельным уличным входом. Только вот все примерочные зоны закрыты, фуд-корты опечатаны, торговые залы функционируют выборочно. После двух месяцев простоя в самоизоляции вернуться к привычному ритму жизни торговым центрам будет непросто.
Возможному коллапсу отрасли и ее работе в условиях пандемии коронавируса была посвящена дискуссия, организованная на площадке РБК российским представительством международной консалтинговой компании PwC. В разговоре о восстановлении торговых центров после кризиса приняли участие крупные игроки рынка коммерческой недвижимости.
Проверка на прочность
О текущих проблемах отрасли рассказал Олег Войцеховский — председатель Российского совета торговых центров. По его мнению, неприятности начали происходить на рынке моллов раньше, чем в стране был введен режим повышенной готовности и двери ТЦ закрылись для посетителей. Войцеховский напомнил, что в начале марта курс рубля упал примерно на 13%, и уже одно только это обстоятельство вызвало нервозность на рынке, а также в отношениях арендодателей с арендаторами.
Но, как оговорился глава РСТ, подобные ситуации уже происходили в предыдущие кризисы — в 2008-м и 2014-м. Лодка покачается и поплывет дальше, философски заметил Олег Войцеховский и обозначил еще одну проблему. В этом году по всей стране произошла очередная переоценка стоимости торговой недвижимости, и налоговые платежи, которые предстояло заплатить собственником исходя из новой стоимости объектов, оказались весьма значительными.
Далеко не все игроки предполагали, что платежи будут такими, например, взять Екатеринбург. Там порядка 18–20 торговых центров за 2020 год должны будут заплатить миллиард налогов на имущество. Этот вопрос очень серьезно стоял уже в начале года, — сетует Олег Войцеховский.
Когда торговые центры начали массово закрываться по всей стране, их владельцы окончательно впали в депрессию, говорит Войцеховский. Через некоторое время Минпромторг выпустил список товаров первой необходимости, которыми можно торговать во время режима повышенной готовности, и достаточно большое число сетей приняло решение открыть магазины.
Несмотря на это, большинство арендаторов не в состоянии платить аренду — кто-то совсем не работает, у кого-то выручка упала серьезно. И получается ситуация, при которой сбор аренды едва дотягивает до 10–15% от того сбора, который был раньше, — подытожил глава Российского союза ТЦ.
Николай Артеменко — генеральный директор компании MallTech, владеющей семью торговыми центрами в Москве, Санкт-Петербурге и других городах, не во всем согласился с коллегой. Он заявил, что до кризиса у торговых центров все было очень хорошо: сегмент рос на 10% в год. И только сейчас наступили темные времена — арендаторы не получают выручку, за исключением тех, кто пытается работать онлайн, или тех, кому разрешено работать.
Арендаторы занимают позицию — у нас нет выручки, значит? и у арендодателей ее тоже быть не должно. Но мы с этим не согласны, и вот по какой причине: мы считаем, что партнерство — это «и в беде, и в радости». То есть раньше мы делили прибыль, а теперь должны поделить и убытки, — утверждает Николай Артеменко.
Он подчеркнул, что у торговых центров есть несжимаемые затраты, которые никуда не делись: налоги, платежи по кредитам, зарплата сотрудников. И даже рассрочка по налоговым платежам — это просто перенос убытков в будущее, утверждает глава MallTech.
Для того чтобы все выжили, небольшую часть арендных платежей все-таки нужно обеспечить. И с большинством арендаторов удается договориться, суммарные скидки для них достигают 75–85%. Есть, конечно, и те, кто совсем ничего платить не может, есть те, кто платит чуть больше остальных. Но вот по маю у нас собираемость платежей примерно 8% составит, это меньше, чем расходы на эксплуатацию, — признается Николай Артеменко.
Больше чем магазины
На тему того, что торговый центр — это больше, чем просто магазины, порассуждал Эрнест Рудяк, акционер компании «Ингеоком КРК», которая, в частности, управляет известным московским ТЦ «Атриум».
Многие думают, что это просто коробка, она стоит, и кто бы ей не владел, она будет работать независимо ни от чего. Это не так. Это сложный механизм и бизнес. Это работа профессионалов, которые и обеспечивают поток людей, конвертирующийся в продажи для наших арендаторов.
Рудяк заочно ответил и некоторым архитекторам, которые уже высказывали мнение о том, что торговые центры лучше снести.
Мы с коллегами посчитали количество людей, которые проходят через торговые центры в течение года. И у нас получилось три миллиарда человек — это почти половина населения планеты.
Из этого Рудяк сделал вывод, что торговые центры крайне важны для россиян и в них люди проводят очень много времени.
У нас страна холодная, во многих местах нечем заняться, особенно зимой. Поэтому ТЦ — это важно для социума, даже с эмоциональной точки зрения. В торговый центр можно прийти, посидеть в ресторане, встретиться с друзьями, что-то купить. В разных центрах разная конвертация, но она колеблется в диапазоне 7–8%. Получается, что только эта часть людей, пришедшая в торговый центр, что-то купила, остальные просто проводят время.
При этом новый торговый центр не окупается за три года, как многие думают, этот процесс занимает семь-восемь лет, под него вовлекаются большие кредиты, которые нужно обслуживать, продолжает Эрнест Рудяк.
Мы платим огромные налоги, которыми пополняются, в том числе, и региональные бюджеты. И вот если эту отрасль уронить, то последствия сложно предсказать. Но это можно предотвратить, и я думаю, что отрасль приносит много пользы и государству, и гражданам страны, — считает акционер «Ингеоком КРК».
Глава MallTech Николай Артеменко вторит коллеге:
Мы не совсем обычная недвижимость — мы управляем клиентскими впечатлениями, эмоциями, которые испытывает человек. Поэтому ТЦ свободно может превратиться в пустую коробку, если им эффективно не управлять. Кроме того, это массовое скопление людей, с этим нужно уметь работать, обеспечивать безопасность для всех.
Говоря о небольших магазинах в жилых домах, Николай Артеменко выразил уверенность, что они не смогут составить конкуренцию специализированным моллам.
Стрит-ретейл сейчас не является конкурентом торговому центру. Как правило, это сложные площади, старая архитектура, там неудобно, некрасиво, все разношерстное. И в таких магазинах невозможно получить весь спектр услуг торгового центра: отдых с семьей, кино, шопинг и т. д.
Неутешительные перспективы
Участники дискуссии решили также представить, что будет в случае массового банкротства собственников торговых центров. А такая перспектива представляется им довольно реалистичной в свете отсутствия поддержки отрасли. Николай Артеменко уверен, что новые собственники не смогут эффективно управлять торговыми центрами, а Россия в плане торговли вернется прямиком в 1990-е годы.
Опять начнутся вещевые рынки — антисанитария, неудобство и криминал, уход от налогов… Что будет, если начать увольнять людей, урезать им зарплаты? Более 6 млн человек окажутся за чертой бедности, — уверен глава MallTech.
Кроме того, Николай Артеменко прогнозирует проблемы и партнерам торговых центров — банкам:
Начнется рост долговой массы, ведь кредитный портфель ТЦ составляет около 2 трлн рублей, и все свалится по всей цепочке.
Открытие торговых центров после пандемии не принесет волшебного спасения, считает также глава MallTech:
Что будет дальше происходить? Дальше будет открытие, и, даже если не будет второй волны заболеваемости, открытие будет постепенным, все будет восстанавливаться не сразу, и если учесть, что у населения очень сильно сократились располагаемые доходы, то выручка у наших арендаторов будет страдать.
Говоря об оптимистичном развитии событий, Артеменко отметил, что после открытия торговые центры покажут выручку на уровне не более 30% от докризисной. К концу года она дорастет до 80%, а полного восстановления выручки можно ждать к марту 2021 года, по более пессимистичному сценарию — к сентябрю будущего года.
То есть даже при реализации самого оптимистичного сценария первую прибыль мы увидим в мае 2021 года, а первый положительный свободный поток — в 2022 году, — таков прогноз MallTech.
Как добавил Олег Войцеховский, сфера торговой недвижимости потеряет в кризис до 145 млрд рублей, при этом убытки ретейлеров составят 1,1 трлн, и это в случае распределения нагрузки между всеми участниками отрасли.
Если торговые центры упадут, то ретейлу просто некуда будет идти. Торговые центры сейчас составляют 25% всего розничного оборота, и это на сегодняшний день весь цивилизованный ретейл, поэтому кроме торговых центров торговым сетям просто податься и некуда. Сами торговые сети и компании говорят, что торговые центры для них являются приоритетным направлением развития. Поэтому если эта сфера упадет, то вместе с арендаторами, — уверен Олег Войцеховский.
Пока магазины в торговых центрах возвращаются к работе лишь точечно, и никто наверняка не знает, когда произойдет полноценное открытие моллов. Индексы распространения коронавируса в Нижегородской области все еще продолжают расти, а региональные власти уже заявили, что не намерены равняться на Москву в вопросе отмены COVID-ограничений. Более того, в случае ухудшения эпидемиологической ситуации требования режима самоизоляции снова могут ужесточить. Тогда торговым центрам снова придется пустовать, так и не попав в перечень пострадавших от пандемии отраслей.
