Наступивший 2025 год принес немало изменений в сфере недвижимости. Ипотека, ИЖС, налоги, бизнес — все эти области начали существовать в новых законодательных реалиях, с которыми предстоит столкнуться не только профессионалам рынка, но и миллионам простых россиян.
GIPERNN.RU изучил нововведения, которые уже начали работать или вот-вот вступят в силу, и выбрал наиболее важные из них. Разобраться в вопросе нам помог Александр Маслов, управляющий партнер юридической компании «Войнов, Маслов и партнеры». Итак, что изменилось в законах о недвижимости в 2025 году?
Начал работать единый ипотечный стандарт
С 1 января 2025 года в России изменились правила выдачи ипотеки: для банков ввели , который должен способствовать снижению рисков в жилищном кредитовании. Центробанк определил ряд требований и ограничений, вот основные из них.
- Запрещается длительное размещение средств на аккредитивах вместо перевода на эскроу-счета.
- В первоначальном взносе нельзя учитывать средства, которые возвращаются заемщику кэшбэком. То есть оформить ипотеку фактически без первого взноса стало невозможно.
- Банки больше не могут получать бонусы от застройщиков за снижение ставки, так как это влечет искусственное повышение стоимости квартир.
- Финансовые организации обязаны информировать заемщика обо всех условиях договора и страховках до его подписания, а также отвечать на все интересующие клиента вопросы.
- С июля 2025 года банки не смогут брать комиссию за пониженную ставку, а при досрочном погашении ипотеки они обязаны компенсировать заемщику переплату за таковую. Пока подобные договоры разрешены, получателям следует предоставлять полный расчет стоимости кредита без пониженной ставки.
- Для всех банков вводятся общие рекомендации по выдаче ипотеки: например, максимальный срок не должен превышать 30 лет, а сумма должна быть не выше 80% от стоимости квартиры или дома.
Эскроу-счета начнут использовать для ИЖС
Новый закон, который заработает 1 марта 2025 года, призван упорядочить и стандартизировать рынок индивидуального жилищного строительства. Принцип тот же, что и в долевом строительстве многоквартирного жилья: при заключении договора заказчик не отдает деньги подрядчику напрямую, а кладет их на специальный счет, где те лежат до окончания стройки.
В случае с ИЖС средства максимум на шесть месяцев. В течение этого времени они застрахованы, при наступлении страхового случая возмещение составит 100% суммы, не превышающей 10 млн рублей. Подрядчик получит деньги в течение пяти дней после того, как в банк поступят сведения о госрегистрации права собственности на новый дом. Если заказчик откажется от сделки до того, как истек срок размещения денег на эскроу, они будут распределены между сторонами согласно достигнутым ими договоренностям, а в случае спора — по решению суда.
Александр Маслов указывает на то, что нововведение не требует открытия эскроу при строительстве дома хозяйственным способом — то есть своими силами. Также оно оставляет за застройщиками право работать без спецсчетов, но это минимизирует возможности для получения господдержки. Закон направлен на регулирование типового домостроения, а в России оно в основном деревянное. Строительство домов из кирпича также может подпадать под эти нормы, но их чаще возводят по индивидуальным проектам.
В данном законе происходит унификация регулирования для ряда застройщиков, которые будут находиться в определенной модели господдержки и стимулирования. Это прежде всего строительство из домокомплектов, которые в основном распространены в деревянном домостроении. Эскроу позволит более гибко подходить к применению кредитных схем.
Нововведение может повлечь за собой рост стоимости строительства частных домов, предупреждает эксперт. Банки будут обслуживать счета эскроу, предоставлять кредиты на строительство под 1–6%, вести наблюдение за застройщиками — это потребует дополнительных вложений. Впрочем, поддержка со стороны государства может компенсировать вышеперечисленные затраты, но в первую очередь оно действует путем привлечения потребителя. Гражданам предоставляют новые гарантии и расширяют возможности для ИЖС, что приведет в сектор больше людей, считает Александр Маслов.
Материнский капитал увеличится
Маткапитал — мера поддержки семей с детьми, которая действует в России с 2007 года. Сначала его выплачивали при рождении второго ребенка, но с 2020 года стали выдавать и за первенца. С 1 февраля 2025 года размер материнского капитала вырос на 7,3%. За первого ребенка теперь полагается 676,3 тысячи рублей, за второго — 893,8 тысячи. Если семья уже получала выплату при рождении первого ребенка, то доплата составит 217,4 тысячи рублей.
Потратить маткапитал можно на покупку или строительство жилья, погашение ипотеки или первый взнос по ней, реконструкцию дома блокированной застройки, а также на образование ребенка, реабилитацию ребенка-инвалида или пенсию матери. Большинство россиян все же вкладывают деньги в улучшение жилищных условий, и здесь тоже есть изменения.
Так, если маткапитал хотят использовать для покупки дома, его части или таунхауса, с 1 января 2025 года к заявлению о распоряжении выплатой необходимо приложить заключение о соответствии недвижимости требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и . Документу должно быть не более 1 года на момент подачи.
В Нижегородской области тем временем вводятся «усиленные» меры поддержки рождаемости. С 1 июля 2025 года все семьи, в которых появится ребенок, получат по 1 млн рублей — сумма будет складываться из федерального маткапитала и региональной доплаты. За первенца областную часть выплатят в виде зарплаты родителя — по 10 тысяч рублей в месяц в течение трех лет.
За второго ребенка полагается сертификат номиналом в 500 тысяч и остаток в виде родительской зарплаты в размере 22 тысяч в месяц. За третьего ребенка можно будет получить 700 тысяч рублей единовременно и остаток по 30 тысяч каждый месяц. При рождении четвертого и последующих детей родители могут выбрать сертификат на 1 млн рублей или ежемесячные выплаты.
Госпошлины за регистрацию повысили в два раза
Раньше физлица платили госпошлину в размере 2 тысяч рублей за государственную регистрацию права собственности, в том числе общей совместной или долевой, прекращение и ограничение права собственности, регистрацию обременения, а также сделки с недвижимостью. Для юридических лиц пошлина за эти услуги составляла 22 тысячи рублей. С 1 января 2025 года сумма стала зависеть от кадастровой стоимости объекта.
- Физлица должны заплатить 4 тысячи рублей, если кадастровая стоимость не превышает 20 млн рублей или не установлена. Если она выше 20 миллионов — 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тысяч рублей.
- Юрлицам полагается заплатить 44 тысячи рублей, если кадастровая стоимость составляет менее 22 млн рублей или не установлена. Если она выше 22 миллионов — 0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 млн рублей.
Госпошлины выросли также за регистрацию договора долевого участия (ДДУ) и права на земельный участок для ИЖС и ЛПХ, внесение изменений в запись об ипотеке, а также регистрацию изменений к договору аренды. Например, для регистрации ДДУ физлицу придется заплатить 700 рублей, а юрлицу — 12 тысяч, тогда как раньше эти цифры были вдвое меньше.
Появился также — за постановку на кадастровый учет. При образовании объекта недвижимости физлица обязаны заплатить 2 тысячи рублей, а юрлица — 22 тысячи. Для внесения изменений придется отдать 1 тысячу и 2 тысячи рублей соответственно.
Начала действовать прогрессивная налоговая шкала
С 1 января 2025 года при получении дохода свыше 2,4 млн рублей от продажи недвижимости нужно отдать государству не 13%, а 15%. Напомним, что закон обязывает платить НДФЛ в случае, если человек владел недвижимостью менее 3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств. При этом не со всей суммы, а только с разницы между стоимостью покупки и продажи. Так, если квартира была куплена за 7 млн рублей, а через пару лет продана за 10 млн, то налог нужно будет заплатить только с 3 млн: с 2,4 млн от этой суммы — 13%, с 600 тысяч — 15%.
Налоги на имущество выросли для владельцев дорогой недвижимости — кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей. Предельная предельная ставка для земельных участков увеличилась с 0,3% до 1,5%, а для объектов капитального строительства — с 2% до 2,5%.
Кадастровая оценка должна учитывать накопленный индекс инфляции, а инфляция в последние годы была высокой. Соответственно, и кадастровая стоимость будет повышаться, что скажется на имущественном налоге. Сейчас мы видим, что государство поставило цель максимизировать налоговые сборы, тогда как для человека или компании вполне нормально желать заплатить меньше. Что можно посоветовать в данной ситуации? Получить грамотную консультацию от специалиста по налогам, чтобы узнать о возможных льготах и вычетах, ведь правила в этой сфере постоянно меняются. Пока у нас, к сожалению, слабо развита культура самостоятельной уплаты налогов: все привыкли, что этим занимается работодатель.
Выписки из ЕГРН стали дороже
- С 1 января стоимость выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правах на него для физлиц в бумажном виде составляет 920 рублей, а в электронном — 580 рублей, для юрлиц — 2540 и 1640 рублей соответственно.
- Выписка об объекте недвижимости для физлиц в бумажном виде обходится в 1740 рублей, в электронном — в 700 рублей. Для юрлиц — 5100 и 1400 рублей соответственно.
- Выписки о содержании правоустанавливающих документов для физлиц стоят 1360 рублей в бумажном виде и 900 рублей — в электронном. Для юрлиц — 3860 и 1800 рублей соответственно. В итоге мы видим .
С 1 сентября 2025 года вступит в силу закон, согласно которому в выписках из ЕГРН будут указаны , которые имеют право пользоваться жильем. В частности, речь идет о родственниках (в том числе и бывших) владельца приватизированного жилья, имевших с ним равные права на момент приватизации, а также родственниках собственника жилого помещения в ЖК или ЖСК, круг которых определяется на дату полной выплаты членом кооператива паевого взноса. Закон призван защитить покупателей квартир, для которых недостаток информации может обернуться судебными тяжбами.
Дарить недвижимость разрешено только через нотариуса
действует с 13 января 2025 года. Ранее оформить дарственную на недвижимость можно было через МФЦ, а нотариуса привлекали лишь к сделкам с долями. Предполагается, что изменения должны дать гражданам больше гарантий и уберечь от мошеннических схем.
Нотариат нужен для снижения количества разного рода споров и мошенничеств, которые возникают при отчуждении объектов недвижимости. Нотариус сам направляет данные о сделке в Росреестр, но предварительно проверяет волеизъявление дарителя (чаще всего является незащищенной стороной), разъясняет ему все нюансы и последствия. Если специалист сомневается в адекватности человека или искренности его намерений, то может отказать в заверении. Это дополнительный фильтр. Да, процедура дарения станет дороже, обычно услуги нотариуса стоят несколько тысяч рублей.
Регистрация индивидуальных домов и хозпостроек станет обязательной
С 1 марта 2025 года в России будет действовать принцип «построил — оформи»: сразу после окончания строительства информацию о доме , то есть поставить его на кадастровый учет. Правила распространяется также на бани, сараи, хозпостройки, если они имеют признаки объектов капитального строительства.
За игнорирование этого требования штраф может составить до 2 тысяч рублей для физлиц, до 4 тысяч рублей для должностных лиц и до 40 тысяч рублей для организаций. По мнению Александра Маслова, цель принятия закона — повысить собираемость налогов за недвижимое имущество.
Люди годами не ставят дома и постройки на учет, потому что пока те официально не зарегистрированы, налоги платить не нужно. Сейчас стало возможно привлечение к административной ответственности за это. Государство делает все, чтобы объекты не «повисали в воздухе» как совокупность стройматериалов, а работали на экономику страны. И если раньше данным вопросом занималась налоговая служба, то теперь подключаются административные органы, в составе которых работают специальные комиссии. Налог на недвижимость — это налог, в котором наиболее заинтересованы органы местного самоуправления. Они и будут проверять законность землепользования, застройки и т. д.
Также в 2024 году был принят закон, распространяющий «дачную амнистию» — сараи, погреба, летние кухни на землях ИЖС, садоводств и личных подсобных хозяйств. Разрешили ее применять и к старым домам блокированной застройки. Возможность поставить такие здания на кадастровый учет по упрощенной процедуре есть до 1 марта 2031 года.
На освоение земельных участков дается три года
Эта норма начнет действовать 1 марта 2025 года: владелец земельного участка должен будет в течение трех лет освоить его — то есть . Или хотя бы начать использовать. Например, если это земля под ИЖС, собственник обязан будет провести осушение, прополку, снос старых построек, прокладку временных сетей или другие работы из утвержденного списка.
Подобные требования были в законе и раньше, но теперь за их нарушение будут штрафовать: физлицу без статуса ИП придется заплатить 1–1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тысяч рублей. Или же до 50 тысяч, если кадастровая стоимость не установлена. При наличии ИП речь идет уже о 1,5–2% или сумме 50 — 100 тысяч рублей. Для компаний штрафы могут достигать 700 тысяч. Если меры не подействуют, участок могут изъять через суд.
Опять же мы видим фискальный интерес, речь идет о налогах. Местным администрациям закон поможет вовлекать в оборот земельные участки, которые не используются. Например, земли под ИЖС часто продаются в собственность и простаивают, а город тем временем нуждается в жилищном строительстве. Даны рычаги для того, чтобы принудить к использованию участка по назначению. У государства ведь есть нацпроекты и стратегические цели — 120 млн «квадратов» жилья в год, их нужно реализовывать, а вопрос земли стоит очень остро.
В стоимость проживания в гостиницах включают туристический налог
С 1 января 2025 года в России , который зависит от стоимости проживания в отелях и гостиницах. Вопрос о необходимости такой меры каждый регион решает индивидуально. Например, в Нижегородской области турналог уже действет в трех округах — Городецком, Балахнинском и Кстовском.
Платить новый налог должны компании и предприниматели, которые занимаются гостиничным бизнесом. В этом году ставка составляет 1% от цены проживания, но не менее 100 рублей в сутки. По сути, оплачивать турналог придется постояльцам, так как бизнес вряд ли захочет снижать доходность. Это значит, что проживание в гостиницах, вероятно, станет дороже.
Изменения законодательства в сфере недвижимости в 2025 году коснулись самых разных аспектов — от ипотеки до туризма. По мнению Александра Маслова, самым важным новшеством можно назвать введение эскроу в индивидуальном жилищном строительстве, ведь речь идет о стандартизации и обелении крупного сегмента. На его поддержке правительство, судя по всему, намерено сосредоточиться в ближайшие годы.
Также юрист отметил значимость закона, устанавливающего сроки обязательно освоения земельных участков, и повышение налоговых ставок на недвижимость. Например, прогрессивная шкала, которая должна была затронуть только богатых, по факту будет применяться в отношении всех, кто продает недвижимость.
Мы видим общую тенденцию, которая прослеживается во всех принятых законах: государство считает, что если ты владеешь недвижимостью, то должен иметь деньги, чтобы платить за сам факт обладания ею. Похоже, мы переходим на жесткие рыночные отношения, контроль становится все строже. Той вольготности, которую мы видели ранее, например, в сфере ИЖС, больше не будет. И не только в ней.
Тем не менее законотворчество — процесс непрекращающийся, поэтому уже завтра в сегодняшней картине могут появиться новые штрихи. Мир меняется как никогда быстро, но недвижимость остается жизненной опорой для миллионов людей. А значит, поиск равновесия путем проб и ошибок будет продолжаться.
