В настоящее время в Нижегородской области нет действующего регионального закона, регламентирующего изменение статуса помещения (перевод жилого помещения в нежилое и наоборот), вследствие чего руководствоваться приходится напрямую Жилищным Кодексом РФ. Последний же в самой категоричной форме запрещает использование жилых помещений для каких-либо иных целей, кроме проживания граждан.
Задекларированная в ст.17 Кодекса возможность осуществления в жилом помещении индивидуальной предпринимательской и профессиональной деятельности ограничена требованием соблюдения законных прав и интересов других граждан, а также требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям. Это полностью исключает возможность размещения в жилых помещениях складских и торговых точек, медицинских кабинетов, пунктов питания и т.п. Вследствие этого и возникает
необходимость перевода помещения из жилого в нежилой фонд.
Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот, допускается с учетом соблюдения требований ЖК, а также законодательства о градостроительной деятельности, в частности положения о строительном надзоре, осуществляемом при реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства. Это означает невозможность снести несущую стену без соблюдения необходимых строительных методов по сохранению прочности капитальной конструкции, или ввести лоджию в состав жилой площади без соблюдения требований по утеплению и изоляции, и т.д. Поэтому любая перепланировка предполагает предварительное изготовление проекта переустройства, который согласовывается с органами надзора (пожарного, санитарно–эпидемиологического и т.д.).
Наиболее частым случаем является все же перевод жилого помещения в статус нежилого.
Законом установлены случаи, когда перевести помещение в нежилой фонд нельзя.
В частности, Жилищный Кодекс РФ не допускает перевода жилого помещения в нежилое, если:
- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
- в многоквартирном доме жилое помещение не располагается непосредственно над нежилыми помещениями. То есть, перевод жилого помещения в статус нежилого допускается в том случае, если на этаже под ним уже располагаются нежилые помещения – или само оно расположено на первом этаже.
Куда обращаться и какие потребуются документы
Органом, принимающим решение о переводе жилого помещения в нежилое, является орган местного самоуправления - Администрация г.Н.Новгорода. Свои полномочия по этому вопросу она делегировала главам Администраций районов города (Административный регламент утвержден постановлением администрации города от 15.06.2011 № 2230). Подробную информацию о предоставлении муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» можно получить;
- На официальном сайте Администрации города Нижнего Новгорода ().
- На Интернет-портале государственных и муниципальных услуг Нижегородской области ().
- На Едином портале государственных и муниципальных услуг ().
Информация о предоставлении муниципальной услуги размещена в сети Интернет на сайте администрации города Нижнего Новгорода: .
Получение консультации по процедуре предоставления муниципальной услуги производится путем обращения в Администрацию района лично, по телефону, в форме электронного документа, в письменном виде почтой. Консультации предоставляются по вопросам:
- комплектности (достаточности) документов, необходимых для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
- правильности оформления документов;
- об источниках получения необходимых документов (орган, организация и их местонахождение, телефоны);
- о порядке обжалования действий (бездействия) и решений администрации по данному вопросу;
- иным вопросам, возникающим у заявителя.
Перечень документов, истребуемых в соответствии с законодательством:
- заявление о переводе помещения (в произвольной форме);
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение - подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии (свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор купли – продажи или иной документ, на основании которого лицо владеет жилым помещением – указан в строке «документы-основания» свидетельства);
- инвентаризационный план домовладения и экспликация, выдаваемые районным отделением ФГУП «Ростехинвентаризация» (план БТИ, технический паспорт помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (там же);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, изготовленный лицензированной организацией, в случае, если для использования данного помещения в качестве нежилого требуется его переустройство;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещении или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;
- нотариально удостоверенная доверенность лица, обратившегося с заявлением (если обращается не сам собственник).
Часто возникает вопрос: вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя предоставить согласие других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка?
Перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник должен представить в орган, осуществляющий такой перевод, установлен законом (ч.2 ст.23 Жилищного кодекса Российской Федерации). Указанный перечень является исчерпывающим.
Однако, как следует из других положений Жилищного кодекса, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст.36, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в его технический паспорт. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома (либо с предоставлением заявителю части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Такую трактовку дал Верховный суд РФ в ответах на вопросы о порядке применения отдельных положений ЖК РФ. Поэтому велика вероятность, что таким согласием все же придется запастись.
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты принятия. С этой даты начинается исчисление срока для принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения (сорок пять календарных дней).
Итоговым документом является уведомление о переводе, выданное (направленное) органом местного самоуправления заявителю после принятия решения о переводе. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Переустройство (перепланировка) помещения производится в соответствии с проектом, который должен быть выполнен лицом – членом СРО, имеющим разрешение на проектирование зданий и сооружений. Проект может включать в себя обустройство отдельного входа в нежилое помещение, благоустройство прилегающей территории, внутреннюю перепланировку, включая перенос инженерных коммуникаций и замену оборудования, если она требуется, внесение изменений в систему отопления и электроснабжения (в зависимости от целевого использования переоборудованного помещения). Для разработки проекта отдельного входа в помещение собственник должен будет заказать ситуационный план соответствующей территории в Администрации города, на основании которого изготавливается архитектурный эскиз отдельного входа. Благоустройство прилегающей территории может содержать требования к собственнику сделать дорожку, разбить газон или клумбу, установить освещение, сделать парковочные места и т.д.. Проект согласовывается с районным отделом Управления архитектуры и градостроительства, с балансодержателем здания (управляющая компания), органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора.
По окончании строительных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном приемочном Акте факт окончания перепланировки и переустройства помещения. Этот Акт является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве - как нежилого, и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основания для отказа в смене статуса помещения
К ним относятся:
- непредставление собственником помещения каких-либо из перечисленных документов;
- обращение в ненадлежащий орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;
- наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ, а нами оговаривались в самом начале);
- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.
Изменение статуса нежилого помещения (например, присоединение лоджии) составом документов практически не отличается, меняется фактически только сам проект.
Поскольку изготовление всех необходимых документов – процесс довольно-таки затратный, наилучшим путем получения всей подробной информации по переводу жилого помещения в статус нежилого будет запись на консультацию в соответствующем отделе Администрации вашего района (города), поскольку работа с населением, в том числе и разъяснительная (причем бесплатная), входит в обязанности органов местного самоуправления.
Но даже если вами получены все необходимые документы (решение о переводе, Акт приемочной комиссии, инвентаризационный план), работа еще не окончена. Необходимо внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, где будет зафиксирован новый статус помещения и выдано новое свидетельство о собственности.
Только после совершения регистрации новый статус вашего помещения приобретает юридическую силу, а само помещение – становится активом на рынке коммерческой недвижимости.
При использовании материалов ссылка на www.gipernn.ru обязательна.
