Строительство — та самая сфера, которая сегодня выступает драйвером для всей российской экономики. Нижегородская область является одним из регионов-лидеров по развитию стройотрасли: объемы ввода жилья год от года растут, реализуются новые масштабные проекты, появляются еще более амбициозные планы.
В 2023 году региональный Минстрой возглавил Дмитрий Груничев, который до этого занимал пост первого заместителя, а затем исполняющего обязанности главы ведомства. В беседе с корреспондентом GIPERNN.RU министр строительства Нижегородской области рассказал, какие задачи стоят перед ним и его командой, когда регион полностью решит проблему обманутых дольщиков, как бороться с ростом цен на жилье, а также о самых важных проектах ближайших лет.
Дмитрий Евгеньевич, в последние годы Нижегородская область вышла на рекордные показатели по вводу жилья. За счет чего это произошло и каких домов сегодня строится больше — частных или многоквартирных?
По результатам 2023 года ввод жилья в Нижегородской области составил 1,86 млн квадратных метров. Из общего объема порядка 734 тысяч «квадратов» пришлось на многоквартирные дома, остальную часть занимает индивидуальное жилищное строительство. Рассчитываем удерживать высокую планку и дальше: в 2024 году планируемый ввод жилья — не менее 1,73 млн квадратных метров. Достигать таких результатов удается за счет слаженной работы, содействия со стороны Правительства РФ и губернатора Нижегородской области, а также продуктивного сотрудничества застройщиков и банков.
Какие меры будут предприниматься для достижения плановых показателей по вводу жилья в 2024 году?
В наступившем году мы планируем достичь как минимум тех же показателей, что и в прошедшем. За 2023 год выдано на 62% больше разрешений на строительство многоквартирного жилья, чем за аналогичный период предыдущего года. При этом растет не только число строящихся домов, но и их площадь: прирост по данному показателю составляет 37%. Кроме того, в Нижегородской области продолжаются работы по наращиванию градостроительного потенциала — в первую очередь, речь идет о подготовленных к застройке земельных участках в рамках комплексного развития территорий (КРТ).
Мы участвуем в федеральной программе «Стимул», которая предполагает строительство объектов инженерной и дорожной инфраструктуры. В 2024 году продолжают действовать программы льготной ипотеки, которая, несомненно, играет значительную роль в сохранении темпов строительства и многоквартирного, и индивидуального жилья. Напомню, что теперь она распространяется на частные дома. Все это дает нам основания прогнозировать, что в этом году будет не хуже, чем в прошлом.
При этом стоимость квадратного метра в новостройках Нижегородской области постоянно растет. Вы считаете, что застройщики повышают цены обоснованно?
Рост стоимости жилья отмечается не только в нашем регионе, такая тенденция существует в целом по стране. По официальным данным статистики на декабрь 2023 года, стоимость квадратного метра в новостройке увеличилась на 12,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Минстрой осуществляет мониторинг ситуации, по его результатам можно выделить несколько основных причин.
Во-первых, Нижегородская область — динамично развивающийся регион, и запрос населения на покупку жилья здесь достаточно высок. Во-вторых, растет стоимость строительных материалов и трудовых ресурсов, с этим сталкиваются застройщики разных масштабов — и крупные, и небольшие. А еще на рост средней стоимости строящегося жилья влияет повышение его качества. Если раньше большинство квартир предлагались либо совсем без отделки, либо в черновом варианте, то сейчас они продаются с отделкой и даже частичной меблировкой — например, с установленными кухнями. И это тоже отражено в формировании средней цены квадратного метра в новостройках.
Стоимость жилья определяется благодаря рыночным процессам. Но мы понимаем, что для стабилизации цен нужно увеличивать предложение. С этой целью в Нижегородской области реализуется ряд механизмов, в том числе и механизм комплексного развития территорий (КРТ). Он позволяет вовлекать новые площадки для строительства жилья. Соответственно, предложение станет больше, за счет чего может остановиться стремительный рост цен.
Вы упомянули, что цены на жилье растут во многом из-за удорожания стройматериалов. В связи с этим возникает вопрос, решен ли в Нижегородской области вопрос с импортозамещением?
Наш регион в общей массе использует не более 1% импортных стройматериалов — в основном это клеящие и герметизирующие составы, насосное оборудование, а также некоторые комплектующие для лифтов. В настоящее время указанные материалы успешно заменяются отечественными аналогами.
Такие позиции, как силикатный и керамический кирпич, газосиликатный блок, железобетонные и бетонные изделия, гипс и гипсовые плиты, гипсоволокнистые листы производятся непосредственно в Нижегородской области. Этими строительными материалами мы обеспечиваем себя на 100% и значительную часть отправляем в другие регионы благодаря развитой логистике.
Каких-то серьезных проблем с поставкой материалов в регионе не существует. При грамотном планировании все необходимое для стройки доставляется на объекты вовремя. Бывают ограничения по срокам поставки: например, такой материал, как минеральная плита, который используется в современных энергоэффективных фасадах, имеет сроки поставки от двух месяцев. Но если планирование выполнено качественно, у застройщика не должно возникнуть серьезных трудностей.
В последнее время в Нижегородскую область заходит немало иногородних девелоперов — GloraX, Yunika, «Самолет» и другие. Как вы объясняете данный тренд?
На мой взгляд, самая первая и главная причина — инвестиционные привлекательность и прозрачность, которые созданы в Нижегородской области. Правительство, Минстрой, Минград — все открыты к диалогу: любой девелопер, которые уже работает или желает работать здесь, может получить нашу консультацию.
У нас регионе работает государственная информсистема обеспечения градостроительной деятельности — ГИДОГД. С 1 декабря в ней запущен сервис «Личный кабинет застройщика», который позволяет прямо из дома или офиса подать комплект документов, необходимый для получения разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию, а также сохранить их там. Это минимизирует контакты застройщика с органами государственной власти, делая процесс более быстрым, удобным и прозрачным.
Отмечу, что нижегородские застройщики и компании из других регионов имеют равные возможности: никаких особых преференций местным мы не предоставляем. Вы можете проследить, что, например, торги по КРТ проходят публично и открыто, в них участвуют и наши региональные компании, и иногородние. В результате все зависит от того, насколько качественно рассчитана бизнес-модель проекта, как девелопер оценил свои силы, какие возможности он имеет по привлечению кредитного финансирования.
Очевидно, что приоритет сейчас отдается комплексной застройке: в Нижнем Новгороде возводятся целые высотные микрорайоны. Однако почти повсеместно ощущается дефицит социальной инфраструктуры — школ, детсадов, поликлиник. Можно ли как-то стимулировать или обязать застройщиков решать этот вопрос?
Обязать застройщика при строительстве жилого комплекса построить школу или детский сад по законодательству нельзя. Для снятия инфраструктурных ограничений наш регион участвует в федеральной программе «Стимул». По ней за прошедшие пять лет из федерального бюджета было привлечено около 5 млрд рублей: построено десять объектов образования, два объекта дорожного назначения и один объект инженерной инфраструктуры. В настоящее время продолжается строительство четырех дорожных объектов и школы в ЖК «Новая Кузнечиха». То есть пока вопрос в уже строящихся микрорайонах решается именно таким путем.
А вот в рамках договоров комплексного развития территорий (КРТ) можно прописать обязательства как публичной стороны, так и коммерческого партнера. И если мастер-план и финансовая модель проекта позволяют создать тот или иной объект социальной инфраструктуры, это включается в обязательства инвестора. И в таком случае — когда есть документ, подписанный двумя сторонами, — появляются все механизмы, чтобы обязать застройщика в конкретные сроки построить или спроектировать соцобъект.
В 2024 году в Нижегородской области начинается расселение домов, которые были признаны аварийными в период с 1 января 2017 по 1 января 2022 года. Куда будут переезжать их жители — в новостройки или во вторичные квартиры? В каком случае можно будет рассчитывать только на компенсации?
Да, действительно, с этого года стартовала новая адресная программа. В первую очередь стоит отметить, что за 2023 год в Нижегородской области расселили более 84 тысяч квадратных метров аварийного жилья. Владельцы 57 тысяч из них получили квартиры в новых домах. Надеемся, что эта тенденция сохранится благодаря той работе, которую мы проводим с муниципалитетами.
Альтернативная жилплощадь однозначно положена тем, кто пользовался жильем по договору соцнайма. Вопрос предоставления квартир или выплат собственникам жилья решается на уровне муниципалитетов при подписании соглашений. Но есть граждане, которые могут претендовать исключительно на денежное возмещение, — это люди, купившие квартиру в расселяемом доме уже после того, как он был признан аварийным. И сумма выплат таким собственникам не может быть больше той суммы, которая была потрачена на приобретение жилья. Этот механизм предусмотрен законом, чтобы исключить недобросовестные действия со стороны покупателей недвижимости.
Проблему долгостроев в Нижегородской области планировали полностью решить до конца 2023 года. Тем не менее в регионе все еще остаются обманутые дольщики. Что помешало достижению цели?
К началу активных действий по решению проблемы обманутых дольщиков в реестре числилось более 7000 человек из Нижегородской области, а на сегодняшний день их чуть более 300. Сейчас нам необходимо закрыть вопрос трех долгостроев. Часть дольщиков получат выплаты в соответствии с принятыми решениями, а два дома находятся в активной стадии достройки: ЖК «Радуга» в Дзержинске и дом «Гелиос» в Нижнем Новгороде. Подрядчикам объектов дано указание активизировать ход выполнения строительно-монтажных работ. Указанные дома находятся на высокой стадии готовности, при наличии необходимой мобилизации трудовых и материальных ресурсов они будут введены в ближайшее время.
Отдельно нужно сказать о «Доме на Горького» в Нижнем Новгороде, который начинало строить ООО «Интерсити». Объект пополнил ряды проблемных в 2023 году. Сейчас здание уже передано новому застройщику, который совсем скоро планирует начать достройку. Могу обещать, что в наступившем году мы приложим все усилия для окончательного решения проблемы обманутых дольщиков.
Дольщики проблемного ЖК «Окский берег» несколько лет назад были восстановлены в правах путем выплат компенсации, а позже стало известно, что проект будет завершать новый застройщик. Когда может начаться достройка? Планирует ли регион помогать в создании транспортной и социальной инфраструктуры?
В настоящее время правообладателем той территории, где будет строиться этот проект, является АО «ДОМ.РФ». По информации, которая есть у нас, сейчас осуществляется комплекс мероприятий для ее дальнейшего развития. Инвестора планируется определить по результатам торгов: аукционы могут состояться во втором квартале 2024 года.
В ЖК «Окский берег» по программе «Стимул» уже построены две школы на 550 мест каждая и два детский сада, сейчас ведется проектирование поликлиники по линии нацпроекта «Здравоохранение». В ближайшее время рассчитываем перейти к строительству. Надо отметить, что эта локация входит в состав южных территорий Нижнего Новгорода, которые сегодня являются наиболее перспективными для новой комплексной застройки. За счет механизма инфраструктурных кредитов они будут обеспечены как транспортной, так и инженерной инфраструктурой. Пока стартует активная фаза обеспечения ею Ольгина и Новинок, а если инвестор пожелает, ЖК «Окский берег» сможет присоединиться.
Какие три проекта последних лет вы бы назвали самыми важными для Нижегородской области?
Я бы в данном случае выделил три ключевых направления работы, которые оказывают наибольшее влияние как на отрасль в целом, так и на настроения нижегородцев.
Первое — решение проблем обманутых дольщиков. Для региона это была болевая точка. Удалось восстановить права более 6 тысяч человек — это огромный объем работы и для организаций, которые завершали строительство, и для органов исполнительной власти. Нижегородская область приняла важный вызов и смогла дать достойный ответ.
Второе — ввод жилья — еще одно важнейшее направление. Чем больше строим, тем стабильнее цены, тем доступнее жилье, тем больше людей может улучшить жилищные условия. Когда этот вопрос решен, другие часто решаются следом сами собой. Это я говорю, например, о принятии решения о рождении детей.
Третье — социальные объекты: в 2023 году только в рамках концессионных соглашений строились 13 школ, в 2022 в Нижнем Новгороде одномоментно возводили около 15 детских садов, более 80 ФАПов построили в регионе за последние три года. Обеспечение населенных пунктов социальной инфраструктурой — огромный пласт работы, имеющий колоссальное влияние на атмосферу, царящую в домах и семьях нижегородцев.
Но наверняка были какие-то объекты, которые произвели на вас как на человека и специалиста самое большое впечатление…
Наверно, один из самых ярких проектов — корпус «Школы 800» в Верхних Печерах. С точки зрения архитектуры это очень интересный объект, который гармонично вписан в рельеф территории. Там прекрасная организация учебного пространства, предусмотрено много мест для отдыха и общения детей, да и вид на Нижний Новгород оттуда очень живописный, особенно когда стемнеет. Даже просто стоять и смотреть в окно в этом здании — уже удовольствие.
Какие перспективные проекты в строительной сфере вы считаете наиболее важными для Нижегородской области и почему?
Тремя я в данном случае не ограничусь. Один из таких объектов — это IT-кампус «НЕЙМАРК», строительство которого уже активно ведется. Он должен послужить дальнейшему развитию нашего высшего образования, для России это будет уникальный проект. IT-кампус позволит студентам и преподавателям найти точку приложения силы и энергии буквально не выходя из дома. В таком пространстве можно творить, изобретать, придумывать, не тратя время на перемещение от места жительства до места обучения.
Еще, конечно, Ледовый дворец на 12,5 тысячи зрителей. Строительство тоже сейчас активно ведется, почти завершен монтаж металлоконструкций. Думаю, это здание станет любимым местом и для спортивных фанатов, и для гостей города, ведь Стрелка — действительно визитная карточка Нижнего Новгорода.
Также к числу самых значимых проектов можно отнести строительство станций метро, хотя это больше к Минтрансу. Помимо повышения качества транспортного обслуживания, продление подземки даст серьезный импульс жилищному и коммерческому строительству на территориях, прилегающих к новым станциям.
И, пожалуй, очень важны планы по развитию территории Ольгина и Новинок, о которых я уже упоминал. На незастроенных южных территориях Нижнего Новгорода появятся не только жилые кварталы, но также дорожная и социальная инфраструктура: школы, детсады, медицинские учреждения.
Какие главные задачи вы ставите перед собой на посту министра строительства Нижегородской области?
Главная задача — моя и министерства в целом — не снижать набранных темпов, достигать тех показателей, которые установлены стратегией развития Российской Федерации и конкретно нашего региона. За сухими словами стоит важнейшая цель — повысить уровень жизни населения Нижегородской области, чтобы люди хотели приезжать сюда и оставаться здесь жить. Планомерное устойчивое развитие региона — иного быть не может.
Дмитрий Евгеньевич, что вы могли бы пожелать строителям в новом году? Чего сами ждете от них в 2024-м?
В новом году всем строителям я желаю интересных проектов, качественных объектов, успешного применения прорывных строительных технологий и поменьше проблем на стройках. Конечно же, здоровья. А еще — найти возможность решить вопрос с дефицитом кадров, потому что хорошие специалисты строительной отрасли сегодня особенно нужны.
