Около 70% молодых семей хотели бы жить в частном доме — таковы данные недавнего опроса ВЦИОМ. Иметь коттедж в пригороде или малоэтажном районе стало модным: многие нижегородцы расстаются с квартирами, чтобы пить чай на собственной веранде и угощать гостей яблоками из своего сада. Есть и те, кто только присматривается к загородному жилью, боясь прогадать.
Как сделать правильный выбор? Можно ли купить дом по цене квартиры? И почему не стоит ждать снижения ипотечных ставок? На старте высокого сезона GIPERNN.RU поговорил об этом с одним из ведущих специалистов рынка загородного жилья в Нижегородской области — Алексеем Никитиным, руководителем профильного подразделения агентства недвижимости «Монолит».
«Мы расселяемся по большой земле»
Алексей, как можно охарактеризовать ситуацию на нижегородском рынке загородной недвижимости?
Мы наблюдаем уверенный рост в течение последних нескольких лет. Сейчас играет роль сезонный фактор: весной совершаются первые эмоциональные покупки, связанные с солнцем и теплом. Летом на частные дома стандартно высокий спрос. А завершается активность только ближе к зиме — людям хочется сделать семье подарок и встретить Новый год с новой елкой в новом доме.
В этом году рост рынка не очень стремительный, так как прошли президентские выборы: для людей это всегда психологический барьер — а что будет после? Позитивному сценарию не способствовала и ситуация с льготной ипотекой, судьба которой пока не до конца ясна. Тем не менее господдержка ИЖС почти наверняка сохранится, а скорее всего, — даже расширится.
Мы видим, что правительство поставило задачу «расселить» нас, граждан страны, по нашей большой земле. На мой взгляд, это абсолютно правильно, потому что места в России много, много невозделанных земель. Кроме того, сегодня строительство — это один из драйверов нашей экономики. Думаю, в ближайшее время, на рынок ИЖС будет сделана серьезная ставка. Уже сейчас спрос на индивидуальные дома значительно превышает предложение.
Как давно начала расти популярность загородного жилья?
Примерно с 2020 года, причем рост идет скачками. Когда случилась пандемия, кто-то провел несколько месяцев на балконе многоэтажного дома, а кто-то жарил шашлыки и парился в бане на собственном участке. Учитывая, что сейчас все демонстрируется в соцсетях, у людей массово возникло желание обзавестись загородным жильем. Вдруг оказалось, что за городом тоже есть жизнь: школы, детсады, магазины, общественный транспорт… И если до коронавируса рынок ИЖС большого интереса не вызывал, то в 2022–2023 годах частные дома буквально сметали.
Важную роль в росте популярности загородной недвижимости сыграло подорожание квартир — в первую очередь, новостроек, а за ними подтянулась и вторичка. Однокомнатная квартира в центре Нижнего Новгорода сейчас стоит около 7 млн рублей. И примерно за ту же сумму можно купить гораздо более просторный дом в ближайшем пригороде, да еще и с 10 сотками земли в придачу. Люди делают выводы и выбирают, что им комфортнее.
Предположим, человек хочет стать обладателем загородного дома. Что проще и выгоднее — строить самостоятельно, купить у застройщика или искать на вторичном рынке?
Каждая ситуация, безусловно, индивидуальна. Но если говорить в целом, проще и выгоднее на сегодняшний день покупать дома от застройщика. У дома, который уже кому-то служил ранее, есть амортизационная «усталость». Вы вряд ли будете точно знать, почему владельцы решили его продать, что в нем происходило. Люди обычно хотят сами создавать свою историю, а тут придется либо переделывать под себя, либо согласиться с тем, что есть. Также могут возникнуть вопросы к качеству постройки.
Возводить самостоятельно — очень затратно и по силам, и по деньгам. Строителей нужно контролировать ежедневно, чтобы потом не обнаружилась стена, которая стоит на 20 сантиметров правее или левее положенного. К тому же владельцу будущего дома нужно арендовать, например, технику и оплачивать логистику — для застройщика это выходит дешевле, так как он берет все оптом. И есть моменты психологические: ты то ждешь, пока какой-то материал подешевеет, то нужны деньги на что-то другое… В итоге стройка продолжается годами.
К тому же, покупая у застройщика, ты получаешь готовый продукт, можешь его сразу оценить и знаешь, к кому обратиться с претензией. При самостоятельном строительстве часто бывает, что стены делал один, крышу другой, двери третий, а в итоге — совершенно непонятно, кто и за что несет ответственность.
«В тренде — двухэтажные каменные дома»
Какие дома сегодня наиболее востребованы у нижегородцев? Чего они хотят от загородного жилья?
Если говорить о стандартном запросе, то это одноэтажный дом с тремя изолированными комнатами на земле от 7 соток. Но когда покупатели начинают задумываться о вопросах комфорта, в большинстве своем отдают предпочтение двухэтажному варианту. Первый этаж — это что-то вроде общественной зоны, где можно принимать гостей, где есть «общий» санузел, холл, прихожая и так далее. Второй — более интимное пространство, где расположены спальни, то есть личная территория каждого члена семьи, есть отдельный санузел, которым не пользуются посторонние. Оценив преимущества, хозяйки обычно очень быстро принимают решение в пользу двухэтажного дома. Это не существенно дороже, потому что самые дорогие в строительстве — фундамент и крыша.
Молодые семьи с ребенком или с перспективой рождения детей обычно выбирают дома на 120–150 квадратных метров, с двумя санузлами, тремя спальнями наверху, большой кухней-гостиной и гардеробом на первом этаже. Те, кому за 40, часто хотят и дом побольше, до 200 «квадратов», и участок — чтобы там можно было построить баню, поставить бассейн.
Но не нужно забывать, что тенденции на рынке во многом определяют цены. Сегодня, например, за 5–6 млн рублей можно купить либо каркасный дом, либо кирпичный, но в черновой отделке, без газа, с большим объемом работ, которые надо выполнить.
Какой дом вы посоветуете выбрать, если речь идет о постоянном проживании — деревянный или каменный?
Это, конечно, вопрос вкуса. Мое личное мнение — кирпичный лучше. Я воспитан на сказке «Три поросенка», где все четко описано. Были три дома: хворостяной, деревянный и каменный, — а выстоял только последний. Дерево ведь более капризный материал, оно дышит, впитывает влагу, меняет размер. За ним нужно ухаживать, постоянно обновлять пропитку, следить, не завелась ли какая-то живность, не прогрыз ли кто-нибудь норку… Главный маркетинговый ход для такого жилья — экологичность, но пропитывают дерево химическими составами, это нужно понимать. Ну, и вопрос интерьеров: жить постоянно в деревянном лофте кому-то нравится, кому-то — нет. В каменном доме проще сделать ремонт и изменить внутреннюю обстановку.
Пока в нашем регионе около 70% покупателей отдают предпочтение каменным домам. Хотя деревянные дома в сегменте до 5 млн сейчас очень активно завоевывают рынок. У них есть серьезные плюсы: не нужен мощный фундамент, очень быстро строятся — буквально за считанные недели. К тому же лесов в России много. Но я все-таки за надежность. Если есть выбор и нет большой разницы в цене, я бы посоветовал каменный дом.
«Рынок еще не на пике развития»
В США есть такое явление, как субурбия — районы в черте города, состоящие из стандартных частных домов на небольших участках. Львиная доля населения страны живет именно в таких. В России этот формат может прижиться?
Такие проекты есть и у нас, хотя в гораздо меньшем масштабе. Но мы пока не на пике потребления, еще 5–7 лет активного развития рынка ИЖС — и будем наблюдать что-то подобное. Уже известно, что 600 га от Новинок до Буревестника отдадут под малоэтажную застройку — там появятся и частные дома, и таунхаусы. Тысячу дворов планируется построить в районе деревни Ефимьево.
Перспективным направлением мне кажется Бор: там есть инфраструктура, удобно добираться до Нижнего Новгорода. К областному центру также приближен Кстовский район, но к нему у меня отношение сложное: там много предприятий, в том числе химических, и жить рядом с ними — сомнительное удовольствие. Впрочем, каждый вправе делать выбор самостоятельно.
Также интересными мне кажутся территории по направлению к Арзамасу, вдоль федеральной трассы. Это удобно, места там живописные. Да, это не совсем близко к городу, но сейчас, когда все больше людей работает удаленно, этот вопрос уже не столь принципиален. Вообще Нижегородская область — прекрасное место, у нас здесь много лесов и озер, красивый рельеф.
Современные коттеджные поселки удовлетворяют запросам покупателей? В чем их главные проблемы?
В целом удовлетворяют. Свет, вода, центральная канализация — все это есть в наличии, когда речь идет о крупных проектах от застройщиков. Но есть вот какая проблема: электросеть в поселке может быть хоть золотая, но все равно она связана со старой, которая идет по области. Поэтому в домах обязательно должны быть электрогенераторы.
Не хватает социальной инфраструктуры, в особенности детской — школ, детских садов. Это в том числе и вопрос специалистов, которые из-за маленьких зарплат на стремятся ехать в область.
«Выплывут только крупные игроки»
Как могут отразиться на ценах господдержка ИЖС и переход на эскроу-счетов? Не получится ли так же, как с новостройками: ввели льготную ипотеку, и квартиры резко подорожали?
К сожалению, это финал любого забега. Надо понимать, что рынок ИЖС сейчас очень слабо отрегулирован. Строить дома не пошел только ленивый: это модно, выгодно, инвестпривлекательно, да и возврат средств быстрый. Но системного бизнеса в этом сегменте очень мало. И нужно прийти к пресыщению, чтобы начались столкновения по качеству — тогда люди будут выбирать, кто лучше строит, кто дает больше земли на участке и предлагает еще какие-то «плюшки». Пока же у покупателей почти нет возможности купить готовый дом под ключ. Ну, возможно, только каркасник и с большой наценкой. Дома разбирают на стадии фундамента, поэтому цены в ближайшее время будут расти. Это реальность.
Введение эскроу-счетов должно внести больше порядка в этот сегмент. Конечно, оно отразится на стоимости, но повышение может быть небольшим: скажем, соразмерным инфляционному. К счастью, сейчас государство идет к тому, чтобы создать какую-то систему для ИЖС, которая позволит предоставлять проектное финансирование. В результате «выплывут» крупные игроки, какие-то компании объединятся и начнут работать более упорядоченно. Пока же индивидуальные дома строят сотни фирм, больших застройщиков можно пересчитать по пальцам одной руки, а получить гарантию на построенный дом по закону просто невозможно.
Какую еще поддержку могло бы оказать государство для развития рынка загородного жилья?
Как я уже говорил, нужна система: банк — застройщик — покупатель. Будем надеяться, что она появится в ближайшее время и позволит привлекать проектное финансирование.
Еще мне кажется несправедливым, что строительным компаниям не предоставляются государственные гранты. Вот если я хочу делать сыр, то мне дают землю на ферму, субсидированный кредит и несколько лет льготного налогообложения. Да, всего этого непросто добиться, но сама возможность — есть.
Но если я хочу быть солидарен с курсом своей страны в вопросе расселения граждан по ее большой территории, то мне нельзя получить льготу. Строительство индивидуальных домов — такое же производство, но никаких послаблений мне не предлагают. Вот в этом я вижу диссонанс.
Думаю, системные крупные компании в сфере ИЖС могли бы получить от государства субсидии, земли, помощь с энергоресурсами, льготное налогообложение на какой-то период. И тогда они сами предложили бы построить социальное жилье, что-то отдать городу для обеспечения квадратными метрами льготных категорий населения.
«Загородное жилье будет дорожать»
Чего ждать тем, кто нацелен на покупку дома в ближайшее время? Будет ли подорожание, если да — на сколько?
Подорожание будет, хотя бы на фоне нынешней ситуации с инфляцией. Думаю, в пределах 10%. Причем, возможно, оно произойдет дважды — весной и ближе к концу года. Если есть дефицит — а он у нас есть, — то он вызовет увеличение стоимости вне зависимости от того, какова себестоимость строительства.
В ближайшее время будет так, поэтому если настроены на покупку — решайтесь и не ждите падения цен. Да, рыночная ставка по ипотеке сейчас составляет 17–18%, но со временем государство отрегулирует ее, появится возможность рефинансирования. Пока дождетесь выгодной ставки, цены могут заметно подрасти. А льготные программы — в первую очередь «Сельская ипотека» — дают и вовсе очень выгодные условия.
Также я бы посоветовал математически рассчитывать затраты и заложить их в ипотеку. Можно дешево взять дом-«коробку» без отделки и газификации. Но все, на чем вы сэкономили, потом придется доделывать. Вообще, обустроить дом — это три «икса»: первый — купить сам дом и землю, второй — сделать ремонт внутри, третий — обустроить участок. И все это влечет большие затраты.
Покупателю нужно как следует изучить место, где он хочет приобрести жилье. Как там живут люди, какие проблемы, что интересного и нужного есть поблизости, что нужно будет покупать для комфортной жизни — в общем, важно понять, каков микроклимат.
Я бы без ложной скромности посоветовал сразу привлекать агента по недвижимости в сфере ИЖС. Он предложит много вариантов в интересующем районе, устроит показ, проверит все документы, поможет с оформлением ипотеки. Учтите, что с землей под застройку, а точнее с ее статусом, нередко случаются большие проблемы. Можно оказаться в очень неприятной ситуации, если не знать всех тонкостей.
А почему вы выбрали для себя работу именно в сфере ИЖС? И что в ней привлекательного?
Когда я начал работать в сфере недвижимости, быстро понял, что почти весь рынок услуг нацелен на работу с квартирами. Выяснилось, что конкуренции в сегменте ИЖС почти нет — бери и занимайся. Я взялся за эту сферу и, как оказалось, не прогадал.
На мой взгляд, загородный формат гораздо интереснее, чем квартиры, хотя ездить приходится больше. Особенно радует, что профессия позволяет улучшить жизнь близким. Выгодные сделки с жильем для родных людей — самый приятные.
Сам я, кстати, живу за городом и езжу на работу каждый день. Да, это определенные временные затраты, но мне нравится кормить рыбок в пруду у себя на участке. Если вам тоже в радость жить на своей земле, выращивать там цветы и деревья, вы меня понимаете.
