Нижегородские арендаторы не торопятся покидать насиженные места, уровень заполняемости бизнес-центров упал ненамного — с 3% до 7%.
Сложнее всего положение у новых бизнес-центров, только выходящих на рынок: расчетные сроки их окупаемости выросли для небольших объектов, как сообщил Дмитрий Зорин, менеджер ЗАО «Стройконсалтинг», — с 3 до 5 лет, для бизнес-центров более 10000 кв. м, подсчитали в НЦНЭ, — с 5-6 до 7-8 лет. «Собственникам придется корректировать и сроки, и ставки», — говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).
Пока что коррекция сроков означает их перенос на более позднее время. Так, в феврале в очередной раз на полгода отложен ввод первой очереди «Центра международной торговли» (17700 кв. м, УК «Региональный центр международной торговли»).
«Мы не можем продолжать реконструкцию на территории “Бугров бизнес-парка”, так как кредиты [на это] стали для нас недоступны», — объясняет Аркадий Коткис, директор «Центра деловых коммуникаций» (ЦДК) изменение планов по дальнейшему развитию компании.
Другие девелоперы меняют стратегию продаж. Например, бизнес-центр на пересечении улиц Пискунова и Ошарской девелопер — ООО «Надежда» сначала распродавало поэтажно, а с ноября стало предлагать покомнатно, рассказала Надежда Данилова, менеджер риэлторской компании «Адрес». А вот «Стройконсалтинг» в аналогичной ситуации в своем бизнес-центре Svoboda (8500 кв. м) сделал выбор в пользу аренды: «Продавать мелкой нарезкой — значит ухудшать управляемость объекта, что приведет к снижению его класса», — объяснил Зорин.
По информации Романчевой, в I квартале 2009 г. никто не начнет строительство новых бизнес-центров. Но об отказе от своих планов пока не заявил ни один девелопер. Хотя, говорит Романчева, форма отказа может быть и другой — продажа проекта вместе с землей. Такие предложения на рынке есть. Экспозиционная стоимость участков площадью меньше гектара — примерно 100-200 миллионов рублей за 1 га. Но покупатели, по словам Романчевой, выжидают, когда продавцы начнут демпинговать.
Собственники и управляющие компании начали понижать арендные ставки: кто в конце 2008 г., кто в начале 2009 г. Для новых арендаторов помещения в БЦ «Орбита» стали дешевле на 10%. «Прежние платят, как и раньше, по 900 рублей за 1 кв. м в месяц», — уточняет Сергей Каратаев, коммерческий директор УК «Ваш офис».
ЦДК в «БЦ на Родионова, 23» тоже опустил ставки на 10%. Представители ГК «Столица Нижний» не говорят об изменении условий аренды в одноименном бизнес-центре, но их клиенты признались, что «в индивидуальном порядке» она заметно подешевела — с 1300 до 800 рублей за 1 кв. м в месяц.
В открытом год назад БЦ класса В+ «Лондон» ставки составляют 1400 рублей за 1 кв. м. Помещения в аналогичном по классу строящемся бизнес-центре Svoboda (его открытие планируется в марте) инвестор — ЗАО «Стройконсалтинг» предлагает заметно дешевле — по 850 рублей за 1 кв. м в месяц.
Арендодатели признались в снижении ставок не более чем на 10%, но на самом деле они опустились на 15-30%, говорит Романчева, если учесть инфляцию и рост коммунальных платежей, которые включены в оплату. По данным администрации города, плата за электроэнергию выросла с Нового года на 15%, а за отопление — на 30%.
Принятые меры возымели эффект: вызванных кризисом расторжений договоров аренды практически не было, утверждает Каратаев. По данным НЦНЭ, коэффициент заполняемости снизился с прошлого года примерно на 4-5%. Коткис констатирует, что арендаторы сокращали занимаемые площади, но случаи ухода из бизнес-центров были единичными: например, ритейлеры размещались в подсобках при собственных складах. По мнению Романчевой, переезд в бизнес-центр более низкого класса может вселить в партнеров сомнение в стабильности компании и привести к потере клиентов, привязанных к определенному месту.
Эксперт констатирует, что некоторые компании, воспользовавшись кризисным снижением ставок, наоборот, расширяются. «Если фирма в рамках суммы, которую она выделяет на аренду площадей, может их увеличить, почему бы это не сделать?» — объясняет аналитик. Сейчас, по мнению Романчевой, настало благоприятное время для долгосрочных договоров по выгодным ставкам — арендодатели легко идут на уступки. И не только по ставкам. Например, в бизнес-центре на ул. Нестерова собственник переехал на третий этаж, освободив для арендаторов наиболее удобные помещения второго этажа.
А вот владельцы площадей в новых и строящихся административных зданиях идут на откровенное переманивание клиентов и демпинг, рассказывает Каратаев. В одном из новых зданий, где площади приобрели разные собственники, есть предложения и по 100 рублей за 1 кв. м в месяц плюс плата за коммунальные услуги. «Лишь бы не нести расходы на содержание здания», — объясняет Каратаев позицию арендодателя. Однако, полагает он, месяца через три, когда арендатор закончит ремонт и привыкнет к офису, собственник поднимет ставки.
Цены продаж офисов также снизились. «До кризиса бизнес-площади в историческом центре города продавались по 100000-120000 за 1 кв. м, а сейчас предлагаются по 80000 за 1 кв. м», — рассказывает Данилова. Но покупатели, по ее словам, не готовы платить дороже 60000 рублей за 1 кв. м за большие площади.
По материалам dkvartal-nnov.ru
