Будущее местных строительных проектов сегодня выглядит довольно расплывчатым. Одни компании, замедлив темпы работ, заметно отодвинули сроки сдачи жилых и коммерческих объектов, другие ведут свою деятельность рывками, то прекращая, то возобновляя процесс, третьи и вовсе приостановили его до лучших времен. Какие риски привели девелоперов к тому, что на их стройках гуляет ветер? И как им оживить «замерзающие» проекты?
Кризис изменил планы большинства нижегородских строительных компаний, которым в конце 2008 г. пришлось срочно корректировать судьбу начатых и готовящихся проектов. В результате сегодня профессиональное сообщество и рядовые горожане могут наблюдать самые разные варианты действий застройщиков: на жилищном рынке – перенос сроков начала или окончания работ, дробление вводимых очередей строительства на более мелкие; в секторе коммерческой недвижимости – замедление строительного процесса, замирание объектов на финальной стадии; в обоих сегментах – приостановка проектов на короткий или длительный период. Эти сценарии наглядно иллюстрируют истину, ставшую снова актуальной: когда у девелопера заканчиваются деньги, на стройке сразу прекращается жизнь.
Приостановка девелоперских проектов стала характерной особенностью нашего времени – в последние месяцы в Нижнем Новгороде появилось немало площадок, с которых уехала строительная техника, ушли рабочие, и на которых росли не здания, а сугробы. Однако эксперты по-разному оценивают масштаб этого явления. Одни утверждают, что о настоящей приостановке (а тем более о замораживании проектов) говорить рано. «Речь пока идет о замедлении строительства и отодвигании сроков его окончания, – поясняет директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. – Если раньше переносы сроков были незначительными (в среднем на один квартал), то сейчас они станут увеличиваться».
Другие участники рынка признают факт приостановки, но не склонны видеть в этом тенденцию. «Некоторые компании действительно приостанавливают строительство на неопределенное время, однако общее число замороженных объектов невелико, по крайней мере, в Советском и Нижегородском районах, – отстаивает свою точку зрения руководитель отдела маркетинга компании «Квартстрой-НН» Любовь Менялкина. – В основном это либо амбициозные проекты в период подготовки строительной площадки, либо точечное строительство на стадии возведения каркаса».
Третьи, наоборот, характеризуют сложившуюся на сегодняшний день ситуацию как сложную: одного лишь визуального анализа нижегородских строек достаточно, чтобы говорить о затишье на более чем половине из них. «Это относится как к жилой, так и коммерческой недвижимости, – уверен генеральный директор Группы Инвестиционно-Риэлторских компаний «Партнер», сертифицированный аналитик рынка недвижимости Владимир Снажин. – Приостановки происходят в разное время. На ряде объектов движения нет несколько месяцев или недель, а есть такие, на которых еще вчера работы шли, а сегодня уже прекратились».
Кстати, несмотря на то, что наиболее рискованным считается ранний этап строительства, прекращение работ может произойти на любой из стадий. Самыми незаметными вариантами являются приостановка на подготовительном этапе, когда компания приступила к расселению, столкнулась с его высокой стоимостью, не выдержала финансового бремени и остановила процесс, а также отодвигание начала реализации проекта. «Если в некоторых подобных случаях компании не удастся привлечь соинвестора, срок аренды земельного участка может закончиться, и девелопер рискует его потерять», – комментирует г-жа Романчева.
Более заметно, что жизнь проекта замирает, когда он находится в фазе строительных работ – будь то установка фундамента, возведение средних этажей или остекление и внешняя отделка здания. В частности, так случилось с торгово-развлекательным центром на пл. Лядова (девелопер планирует возобновить работы весной), несколькими жилыми домами на ул. Малая Ямская и на пр. Ленина, ЖК «Подсолнухи» и др.
Однако почти полная готовность объекта тоже не гарантирует его скорого ввода в эксплуатацию – трудности случаются и на завершающем этапе, когда завершена внешняя отделка и подключение к коммуникациям уже произошло. Яркими примерами остановки «в одном шаге от финала» стали ТЦ «Мосмарт» на ст. Варя (открытие было назначено на декабрь 2008 г.), а также ЖК «Волжские огни» на Мещере. Один из «волжских» домов был принят госкомиссией (пусть и с недоработками), однако владельцы никак не могут попасть в свои квартиры из-за неурегулированных финансовых вопросов между застройщиком и подрядчиком.
Печальная судьба некоторых строек говорит не только о финансовых затруднениях компаний, но и об оптимизации портфелей проектов – последние выстраиваются в зависимости от значимости, доходности, а также рискованности вложений. «Часть проектов девелоперы неминуемо сделают, какие-то реализуют в менее интенсивном режиме, что-то отложат, а что-то будет выставлено в виде земельных участков на продажу», – считает Татьяна Романчева.
Похожего мнения придерживается генеральный директор ГК «Кварц», президент Саморегулируемого объединения нижегородских строителей Дмитрий Кузин. «Приостановленные проекты являются оборотной стороной сбалансированных, взвешенных решений компаний, которые стремятся к одной цели – жить по средствам, – отмечает он. – Что касается жилищного сектора, здесь сворачиваются те стройки, в которые еще не были вовлечены дольщики, и это, как правило, связано с размахом строительных работ данных застройщиков: чем масштабы больше, тем выше вероятность возникновения проблем. Например, нашей компании, как и многим другим, пришлось пересмотреть свою деятельность. Источником финансирования строительства у нас является выручка от производства крупнопанельного домостроения, а поскольку она уменьшилась из-за сокращения спроса, планы по строительству жилья были скорректированы под новые объемы выпуска». Так, на одной из площадок, на которой продажи еще не начаты, работы приостановлены на полгода, на другом объекте период строительства удлинен на такой же срок, а на стройки, близкие к завершению, брошены основные силы холдинга.
Как ни странно, компании, занимающиеся жилищным строительством, оказались более уязвимы в сегодняшних условиях. Во-первых, многие участники рынка новостроек реализовывали проекты комплексной застройки, а значит, возводили сразу несколько домов, из которых теперь приходится выбирать приоритетные объекты. Во-вторых, дала сбой проверенная схема финансирования, предполагающая привлечение дольщиков и возврат денег уже в процессе строительства, – с началом кризиса потенциальные покупатели стали опасаться вкладывать деньги в новостройки и тем самым лишили застройщиков важного источника средств.
«Как показала практика, даже недельная приостановка строительства жилого дома оборачивается большой проблемой для застройщика, – говорит г-н Снажин. – Убедить потенциального дольщика в том, что простой – явление временное, и завтра все будет в порядке, оказалось крайне сложно. Более того, кризис доверия распространился и на других участников рынка, которые доказали свою надежность. Вернуть доверие покупателей, на мой взгляд, может более открытое поведение самих застройщиков – если потенциальный дольщик задает вопросы об источниках финансирования, соотношении собственных и заемных средств, стоит рассказать ему об этом».
Другой рецепт преодоления недоверия предлагает г-н Кузин. «Если не удастся развеять негативное отношение собственными примерами сданных объектов, значит, застройщикам нужно переходить от схемы долевого участия к купле-продаже на рынке готового жилья, – рассуждает он. – Иначе говоря, полностью достраивать дом за свой счет, оформлять квартиры в собственность, а потом продавать». Разумеется, это потребует от компании вложить 100% собственных средств, приблизит ее к схеме инвестирования в коммерческую недвижимость. Но поскольку финансовые ресурсы у застройщика, как правило, ограничены, такая схема неизбежно приведет компанию к снижению объемов дальнейшего строительства.
Продажа земельных участков, взятых для будущих строек, тоже является вполне реальным развитием событий – такая участь ожидает в первую очередь проекты в сфере коммерческой недвижимости (как в черте города, так и за его пределами). На нижегородских специализированных интернет-сайтах уже встречаются предложения по продаже участков под целевое использование – строительство торгового или офисного центра, складской базы, автосалона и т.д. «Этот рынок сейчас оживляется из-за увеличения предложения, так как девелоперы стараются расстаться с «запасными» площадками – первым активом, которым можно пожертвовать, – поясняет Владимир Снажин. – Однако участки, среди которых есть немало интересных, пока не пользуются реальным спросом, хотя раньше на рынке их просто не было – девелоперы получали землю на аукционах или через инвестсовет».
Причин промедления со стороны потенциальных покупателей, по мнению экспертов, может быть несколько. Во-первых, новая волна инвесторов ожидает дальнейшего снижения цен, во-вторых, преградой нередко становится целевое назначение участка и концепция проекта. «Владельцы земли или обладатели прав аренды на нее, как правило, уже совершили к настоящему моменту ряд действий: прошли инвестсовет, разработали проект, получили техусловия, – перечисляет Татьяна Романчева. – Однако новый инвестор может посчитать, что на участке выгоднее возвести другой объект, и не будет готов платить за прежний проект, который нужно переделывать».
Третья причина заключается в том, что некоторые покупатели (например, компании-ритейлеры) рассматривают только те предложения, где земля оформляется в собственность. Тем самым они стремятся обеспечить себе свободу будущих действий – когда и что именно строить. Наконец, четвертой причиной оказываются сами сроки аренды, за которые потенциальный инвестор может не успеть осуществить свой проект.
Что же стало тем неустойчивым камнем в фундаменте девелоперского бизнеса, из-за которого пришлось перекраивать судьбу многообещающих проектов? Отвечая на этот вопрос собеседники «Деловой недели» оказались единодушны – в последнее время бизнесмены закрывали глаза на повышающиеся риски. Строго говоря, строительные компании и раньше не боялись ввязываться в вялотекущие проекты, рассчитывая на свободный доступ к краткосрочным займам и относительно быстрое получение прибыли на растущем рынке, а общее ухудшение экономической ситуации лишь подтолкнуло к разворачиванию негативного сценария.
«Портрет девелопера претерпел существенные изменения, – рассказывает руководитель Нижегородского представительства компании SMT Developments Олег Груздев. – Сначала ими были владельцы зданий и имущественных комплексов, приобретенных в ходе приватизации, а сам девелопмент заключался в улучшении уже имеющейся недвижимости и требовал посильных инвестиций, которые генерировал действующий объект. Потом на региональный рынок пришли предприниматели, операционным бизнесом которых являлось строительство, розничная или оптовая торговля, и которые воспринимали девелопмент как развитие своей основной деятельности. Кредитное плечо у них было больше. Последней волной девелоперов оказались компании, пришедшие в этот бизнес из далеких сфер, – они считали, что получат здесь большую доходность, чем в профильной области деятельности, извлекали средства из основного бизнеса, принимали на себя повышенные кредитные риски и инициировали строительные проекты».
Иначе говоря, самые молодые девелоперы занимали максималистскую позицию: не имея достаточных средств, знаний, потенциальных покупателей либо арендаторов, обладая в лучшем случае земельным участком и неясным желанием что-то на нем построить, такие предприниматели брали на себя все возможные риски. К примеру, намеревались построить бизнес-центр без анализа местоположения участка, четкой концепции и финансовой модели реализации проекта – несмотря на высокую вероятность неверной ценовой политики и классности объекта, а значит, риска незаполнения арендных площадей. Или, привлекая деньги кредитных организаций и соинвесторов, осуществляли проект с минимальным объемом собственных вложений, формальным бизнес-планом для банка, и тогда каждый непредвиденный шаг в реализации грозил обернуться затягиванием сроков, а иногда и приостановкой работ.
«Соотношение своих и кредитных ресурсов стало критичным, – продолжает г-н Груздев. – В частности, при проектном финансировании оказались возможными пропорции 15-20% на 80-85% соответственно, что при реализации рисков привело к существенным потерям для бизнеса и остановке проектов. На следующей фазе развития рынка наиболее вероятны пропорции около 50% на 50%, но не исключено строительство только на собственные средства, увеличивающее шансы доведения объекта до стадии готовности. Возможно, что доля средств, привлекаемых от профессиональных, в том числе институциональных, инвесторов в проектах будет повышаться, а реализовывать их станут опытные девелоперы, для которых данный бизнес является основным. Все это непременно приведет к улучшению качества объектов, чему поспособствует и более активное сотрудничество с профессиональными консультантами по недвижимости на стадиях выбора земельного участка и разработки концепции».
Тем не менее, в 2009 г. эксперты не ожидают оживления рынка и считают, что начало реализации новых проектов сместится на начало 2010 г. «Более внятные прогнозы делать сложно. Стабилизация зависит от многих факторов, в том числе и от общей финансовой ситуации в стране, а также от положения самих компаний, – отмечает Любовь Менялкина. – Однако некоторые стройки постепенно начали оживляться уже сейчас: строительство на них то приостанавливается, то возобновляется – и так далее по кругу». В свою очередь, Владимир Снажин уточняет, что жизнь прежде всего вернется на стройки, имеющие высокий процент готовности: собственники либо найдут собственные средства для их завершения, либо привлекут сторонних инвесторов.
Впрочем, девелоперы могут попробовать самостоятельно приблизить благополучное будущее, не дожидаясь, когда оно придет вслед за макроэкономическими улучшениями. «Искать сейчас кредитные средства не выход для компаний, особенно тех, что занимаются жилищным строительством, – рассуждает г-н Снажин. – Наращивать долги при отсутствии спроса на квартиры экономически нецелесообразно, поэтому застройщики должны обратить внимание на дополнительные способы привлечения дольщиков. В частности, компании могут пойти на снижение цены, в том числе и за счет оптимизации расходов и уменьшения стоимости стройматериалов, рабочей силы, а также стимулировать спрос новыми условиями покупки. Инструментами для этого могут стать, например, предоставление дольщикам рассрочки на срок, превышающий период строительства, гарантия возмещения разницы в стоимости приобретаемого жилья, если цена со временем снизится, или предложение о покупке квартир со скидкой, сделанное собственным сотрудникам. Разработать другие эффективные способы продаж помогут профессиональные продавцы недвижимости».
Участникам строительного рынка в сегменте коммерческой недвижимости также может быть полезно привлечение конечных потребителей – по мнению Татьяны Романчевой, девелоперы уже начинают тяготеть к подбору якорных арендаторов на ранних стадиях реализации проекта. «Девелоперы стали заключать со своими будущими клиентами предварительные договоры с оплатой гарантийного взноса, так что фактически арендаторы превратились в полноценных участников проектов», – сообщает она.
Минимизация будущих рисков незаполнения объекта уже сегодня становится главной задачей, на решение которой девелоперы направляют все больше усилий. По словам Олега Груздева, компании пересматривают масштабы своих проектов, их функциональное назначение, привлекают партнеров, чье присутствие увеличит востребованность площадей, – словом, начинают подвергать критичному пересмотру прежние концепции и тщательнее разрабатывать новые. А это значит, что теперь проверка жизнеспособности проектов, ранее стоявшая на последнем месте в списке приоритетов, постепенно выходит на первый план, подход к девелопменту становится более профессиональным, а сами проекты все чаще ориентируются на спрос еще на стадии идеи.
По материалам r52.ru
