Концепция развития пространства под пл. Минина, одобренная Градостроительным советом при губернаторе, предполагает появление многофункционального трехэтажного подземного центра площадью 45 тыс. кв. м. Он вместит парковку на 1,2 тыс. мест и будет выполнять досуговую, культурную и образовательную функции. Аналог московского ТЦ “Охотный ряд” на Манежной площади, проект предусматривает создание развлекательных клубов, спортивных и торговых зон, музеев, ресторана.
“Вниз” предстоит развиваться и пл. Горького. Из трех вариантов реконструкции территории самым интересным стал проект ООО “Атлас торговли” “Модная площадь”. По проекту все улицы, ведущие к ней, а также вход на станцию метро “Горьковская” будут связаны в единую подземную сеть. “Даже в Москве я не видел, чтобы улицы сходились под землей. И что, спустившись в одном месте, можно подняться на другой улице, прилегающей к площади”, — прокомментировал губернатор Валерий Шанцев.
Есть планы по созданию подземной парковки на пл. Свободы. Внимание привлекли даже городские овраги. По мнению мэра Вадима Булавинова, для паркинга и торговых зон подойдет Почаинский овраг. Он близко от пл. Минина, к тому же стройка там менее затратна, чем на других участках. Выемка грунта уже сделана природой.
Затевая подземные стройки, власти намерены решить ряд социально-экономических проблем города. “Центр не приспособлен под эффективное использование общественного и личного транспорта (нет парковок), в центре не хватает спортсооружений и детсадов, — говорит гендиректор ГК “Столица Нижний”, председатель комиссии гордумы по развитию города, строительству и инфраструктуре Олег Сорокин. — Их негде строить. Центральная часть спроектирована совсем под другую застройку. В наши дни первоначальная плотность увеличена многократно, а новых дорог не появилось. На мой взгляд, центр города, имеющий огромное историческое значение, должен быть сбалансирован, как и любая другая территория, для отдыха, работы и проживания”.
Растут вниз
Эксперты единодушны, что основными причинами, заставляющими девелоперов осваивать подземные пространства, стали нехватка свободных участков в центре города и ограничение этажности застройки, а также желание построить необычный объект, чтобы привлечь посетителей. Мировой опыт показывает, что подземное строительство “прижилось”, говорит директор Нижегородского центра научной информации Татьяна Романчева. Лидирует в этом сегменте Канада. В Монреале расположен самый большой “подземный город” La ville souterraine площадью 12 млн кв. м. Продвигаемый мэрией как одна из местных диковин, город интересен не только размерами. Проектировщики доказали, что внизу можно размещать не только то, что хочется убрать с глаз, — трубы, склады. В La ville есть почти все нужное для жизни: торговые центры, отели, банки, музеи, университеты, метро, пересадочные узлы железной дороги, автостанция и другие объекты развлекательной и деловой инфраструктуры. Нет только квартир. Жители домов, расположенных наверху, спускаются за покупками, не выходя на улицу. Особую популярность La ville связывают с возможностью скрыться от пробок и непогоды. Менее масштабные проекты подземелий существуют во многих мегаполисах. Подземный город в японской Осаке также включает в себя несколько торговых центров. Похожая концепция реализована в лондонском деловом районе Canary Warf, в Сиднее, Париже. В Норвегии на глубине 18 м возведен спорткомплекс. В Шанхае строится первый в мире подземный отель; по проекту, он уйдет вниз на 21 этаж.
Одним из лидеров подземной инженерии становится Москва, продолжает Романчева. Общая площадь объектов подземного столичного строительства возрастет с 850 тыс. кв. м в 2009 г. до 1000 тыс. кв. м в 2010 г., а их доля в общем вводе жилищной и деловой застройки — с 12 до 15% (6% из них займут ТЦ). Сейчас на площади Павелецкого вокзала возводится крупнейший в Европе подземный четырехэтажный торгово-развлекательный комплекс. По планам мэрии, Москва будет стремиться к тому, чтобы подземные строения заняли не менее 20% общей площади вводимых объектов. Под землю в столице можно упрятать до 80% складских помещений, 70% машиномест и 30% предприятий сферы обслуживания.
Рискуют все
В Нижнем пока нет традиций в индустрии подземного строительства, говорят эксперты ННГАСУ. В то же время ведение подземных работ, особенно в центре города, сопряжено с большим количеством непредвиденных рисков, чем наземное строительство. Среди рисков — сложность геологических изысканий, отсутствие достоверных сведений о состоянии фундаментов исторических зданий, попадающих в зону строительства и т. д. Может возникнуть необходимость в постоянном надзоре археологов. Обнаружение древностей приводит к длительному перерыву в строительстве, и такое в Нижнем уже случалось.
“В отличие от наземных проектов, когда можно заранее предусмотреть детали работ на конкретных участках, при подземных работах гораздо больше неопределенности, — согласна с ними главный геолог нижегородского ООО “Геосервис” Татьяна Мазунова. — Здесь нужны качественные геологические исследования осваиваемого пространства. Чтобы разместить на глубине крупные сооружения, важно установить порядок и характер залегания грунтов, изучить их состав и свойства, узнать, есть ли подземные воды, на какой глубине они залегают, направление их движения, агрессивность к металлическим и бетонным конструкциям”.
“Для предупреждения возможных неприятностей обязательно проведение постоянного геологического мониторинга на этапах строительства и эксплуатации подземного сооружения, — разъяснила Мазунова. — Дело в том, что котлованы на стройплощадках нарушают равновесие в грунтовом массиве. Грунт может смещаться в сторону котлована, увлекая за собой фундаменты близлежащих зданий. Не исключено их разрушение. Девелоперы жалеют средства на нулевой цикл, а потом приходится бурить дополнительные скважины”.
Глубже — дороже
Строить под землей намного сложнее и опаснее, чем на поверхности, говорит Татьяна Романчева. Возможны подтопление почв, карстовые процессы. Например, в Москве пробурено 750 геологических скважин, и на основе данных из этих скважин на специальных картах инженерно-геологического районирования отмечены особенности участков: где подтоплено, где оползни. Есть и лимит глубины, на которую можно строить. Поэтому создание комфорта под землей — дорогостоящая задача.
Эксперты едины во мнении, что стоимость подземных работ значительно превышает стоимость работ на поверхности. Цена зависит от местоположения, результатов геоизысканий, насыщенности инженерными сетями, назначения объекта. В среднем стоимость строительства подземных объектов в 1,5—2 раза выше стоимости аналогичных наземных сооружений.
Чем глубже копают строители, тем выше расходы девелоперов, отмечает Романчева. Строительство первого подземного уровня на 10% дороже просто первого этажа, второго — на 20—30%, а третьего — на 60—70%. Опыт показывает, что создавать более трех-четырех подземных уровней нерентабельно. Чем ниже, тем меньше коммерческая рентабельность осваиваемой территории. Только установка инженерного оборудования под землей съедает до 30% всего пространства. Если стоимость инженерии здания на поверхности около 20—30% от стоимости объекта, то цена подземных инженерных систем — уже около 40%. На поверхности земли коммерческую выгоду приносят 80% площади, а под землей лишь 40—50%. Поэтому за подземное строительство девелоперы берутся, когда возводить объекты на поверхности выбранного участка не получается, рассуждает эксперт.
Интерес к территориям под площадями Минина и Горького возник из-за их очень выгодного расположения, считает гендиректор универмага “Гордеевский”, член комиссии гордумы по экономике, промышленности и предпринимательству Игорь Кондратьев. Рядом устоявшиеся пешеходные потоки, требующие спуска под землю. Видимо, застройщики учли и высокий спрос арендаторов на торговые площади в центре. Поэтому у девелоперов немало шансов создать на этих знаковых для города участках коммерчески успешные объекты. А это, в свою очередь, подстегнет развитие этого сегмента недвижимости в Нижнем.
В то же время вопрос строительства под площадями — непростой, убежден Олег Сорокин. Подземные стройки затягиваются. Что будет, если инвестор раскопает пл. Минина и заморозит объект? “С одной стороны, город борется с парковкой у Кремля, с другой — создает новый центр притяжения, — рассуждает он. — Где градостроительная логика? Центр должен быть подчинен культуре, образованию, рекреационным целям. Люди будут приезжать в подземные моллы наземным транспортом, и его под землю не спрятать. Проблем торговли новым строительством не решить, зато комфортная городская среда может пострадать”.
Источник: Биржа
