2008 год для застройщиков начался с презентации крупных проектов на международной выставке недвижимости MIPIM-2008 в Каннах. Сейчас в то, что эти масштабные проекты будут реализованы, не верят даже оптимисты. Несмотря на то, что город полон ожиданием падения цен на недвижимость, застройщики уверенно заявляют, что демпинговать не станут.
Эксперты:
Александр Байгушев – вице-президент холдинга «КВАРТСТРОЙ»
Владимир Белов – заместитель генерального директора ОАО «Нижегородкапстрой»
Анна Дувакина – руководитель офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде
Александр Жилевский – директор СК «Выбор»
Павел Керпелев – заместитель генерального директора по региональному развитию SMT Developments
Антон Кузнецов - заместитель генерального директора АН «Чекни»
Ольга Сажина – директор по продажам СК «Жилстрой-НН»
Татьяна Романчева – директор Нижегородского центра научной экспертизы
Алексей Чемоданов – директор информационно-аналитической службы ГК «Триумф»
Восьмилетний цикл роста строительного рынка Нижнего Новгорода подошел к концу. Начиная с 2000 г. непрерывно росли объемы строительства, предложение, спрос и цены. К 2008 г. процесс достиг кульминации, о своем выходе на нижегородский рынок заявили крупные инвесторы, в городе появились масштабные проекты. В течение года нижегородские компании представили на международной выставке MIPIM-2008 в Каннах пять таких проектов — Globe Town, «Нижегородский технопарк», «Резиденция», «Большие овраги» и «Остров».
В этом году объемы строительства жилья в Нижегородской области опережали плановые показатели: по итогам только первого квартала 2008 г. они выросли на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как отмечает заместитель генерального директора по региональному развитию SMT Developments ПАВЕЛ КЕРПЕЛЕВ, до кризиса строительный рынок был очень активным: застройщики занимали деньги на приобретение площадок, покупали земли «в резерв» под развитие, разрабатывали с банками совместные ипотечные программы. Всего жилую застройку в городе в этом году вели около 70 компаний на 140 площадках.
Наиболее заметным для города проектом в сфере жилья эконом-класса стал ЖК «Водный мир» (10 домов), который компания «Жилстрой НН» строит в Автозаводском районе, в бизнес-классе — строительство холдингом «Квартстрой» «Европейского квартала» (около 30 домов) в Советском районе.
Застройщики не только активно развивали комплексную застройку в разных сегментах, но и осваивали непрофильные объекты. Так, «Выбор», хоть и продолжил строить жилые дома, основной акцент сделал на введение в эксплуатацию бизнес-центра «Лондон». Компания «Жилстрой-НН», специализирующаяся на жилье эконом-класса, строит на улице Нижегородской дом с квартирами стоимостью свыше 100 тысяч рублей за кв. м. Однако, по мнению заместителя генерального директора АН «Чекни» АНТОНА КУЗНЕЦОВА, подобные примеры — это разовые проекты для застройщиков, крупные компании не поменяют основного курса.
Директор информационно-аналитической службы ГК «Триумф» АЛЕКСЕЙ ЧЕМОДАНОВ отмечает, что в Нижнем Новгороде с каждым годом растет доля жилья эконом-класса, и 2008 год не стал исключением. Если в 2005 г. на новостройки эконом-класса приходилось 75% (22% — на «бизнес» и 3% — на «премиум»), то в 2008 г. доля доступного жилья возросла до 86%. Доля жилья бизнес-класса уменьшилась до 11%, доля элитного строительства не изменилась — 3%.
В 2008 г. эксперты заметили ценовой перекос на рынке жилья: за год готовое жилье подорожало на 22%, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке шагнула за 60 тысяч рублей, в то время как стоимость жилья на первичном рынке выросла только на 11% и составляет более 50 тысяч рублей за кв. м. По мнению экспертов, это связано с ухудшением условий ипотечного кредитования и снижением покупательской способности населения, а также с увеличением объемов жилого строительства. На рынке стало слишком много предложений и застройщикам ничего не осталось, кроме как начать ценовую конкуренцию.
Главная проблема, которую принес кризис финансово-устойчивым компаниям, — это отток покупателей, ведь до 50% из них приобретали жилье в кредит. В 2008 г. рынок ипотеки покинуло большинство кредитных организаций. По данным руководителя офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде АННЫ ДУВАКИНОЙ, сейчас на нижегородском ипотечном рынке осталось не более 10 банков. Практически все банки ужесточили условия кредитования и повысили процентные ставки на 3–6% (до 16–19%) в рублях и на 2–5% (до 14–16%) в долларах. По мнению застройщиков и риэлторов, по условиям ипотеки банки вернулись в 2005 год — выросли ставки, 30-процентный первоначальный взнос стал обязательным. Анна Дувакина: «Количество заявок на кредиты в четвертом квартале текущего года снизилось почти втрое. Во-первых, на рынке недвижимости сложилась неопределенная ценовая ситуация, из-за чего часть потенциальных заемщиков заняла выжидательную позицию. Во-вторых, сказывается сокращение предложения кредитных программ, ужесточение условий и повышение ставок по ипотеке. В-третьих, снизился уровень платежеспособности населения: ряд компаний сокращает персонал, и некоторым приходится устраиваться на менее оплачиваемую работу».
Эксперты предполагали, что в 2008 г. в Нижнем Новгороде будет построено 800 тысяч кв. м жилья (на 30% больше, чем в 2007 г.), но теперь участники рынка сомневаются в выполнимости планов. По оценкам Павла Керпелева, строительство 30% объектов застройщики приостановили, еще 30% оптимизируют, остальные медленно реализуют.
Несмотря на инертность, рынок быстро отреагировал на мировой финансовый кризис. «Сыграло роль увеличение ставки рефинансирования, сокращение объемов кредитования — как непосредственно инвесторов, так и застройщиков, и дольщиков. Кроме того, резкие колебания курса доллара смущают инвесторов и создают атмосферу нестабильности», — комментирует директор Нижегородского центра научной экспертизы ТАТЬЯНА РОМАНЧЕВА. По оценкам специалистов, заемное финансирование подорожало в среднем на 5–6%, при этом большинство банков вообще перестали кредитовать строителей. Инвестиционные проекты, по данным экспертов, сейчас кредитуют только два банка — ВТБ и Сбербанк.
Труднее всего, по словам экспертов, приходится небольшим застройщикам, работающим на кредитные средства: они вынуждены либо приостанавливать проекты, либо снижать цены, чтобы привлечь деньги дольщиков и достроить объекты.
В более стабильной ситуации — крупные компании, работающие на своих оборотных средствах, многоотраслевые структуры, имеющие свои сырьевые базы, заводы по производству стройматериалов. В частности, компания «Выбор», по словам директора СК «Выбор» АЛЕКСАНДРА ЖИЛЕВСКОГО, не испытывает особенных трудностей в сложившейся ситуации: «Наши проекты полностью профинансированы Сбербанком, у нас нет недостатка в средствах — даже если квартиры пока не будут продаваться, мы их достроим».
Чтобы продолжить строительство по плану в любых обстоятельствах, стабильные компании уже сейчас сокращают издержки. Как уверяет заместитель генерального директора по недвижимости и координатор продаж КТ СУ-155 по Нижегородской области ВЛАДИМИР БЕЛОВ, СУ-155 не нарушит сроки сдачи объектов: «У нашей компании — крупный производственный комплекс — от проектного института до завода-производителя стройматериалов, поэтому нам не нужно платить за оборудование и материалы живыми деньгами. Конечно, мы сокращаем затраты на рекламу, зарплаты сотрудникам, но строительство ведем по плану». Урезать расходные статьи планирует и «Жилстрой-НН». ОЛЬГА САЖИНА, директор по продажам СК «Жилстрой-НН»: «Мы отложим покупку нового оборудования, которое закупаем ежегодно, уменьшим некоторые расходы, но сделаем это, скорее, для профилактики». По словам г-жи Сажиной, еще до кризиса компания изменила структуру продаж. Второй год «Жилстрой-НН» строит жилье для работников бюджетной сферы по заказу правительства. Из 100 тысяч построенных квадратных метров в коммерческую продажу поступает лишь 70 тысяч, остальное скупает администрация.
«Наша стратегия послужила для нас «подушкой безопасности» во время кризиса. Рост кредитов не стал для нас значительным препятствием. Мы не кредитуемся под проект — это дорого, ставки доходят до 30% годовых. Вместо этого берем кредиты после вступления в проект — уже под залог существующего имущества. Это обходится нам в 10% годовых. На кредитные средства мы выполняем техусловия проекта, проводим все коммуникации — еще при закладке первого дома комплекса. А затем остается только ставить дома и подключать их к коммуникациям», — рассказывает Ольга Сажина.
По прогнозам экспертов, банки будут возвращать программы кредитования строящегося жилья уже в 2009 г., а пока застройщики берут на себя функции кредитных организаций. Крупные компании, располагающие финансовыми ресурсами, вводят рассрочку до окончания строительства, чтобы поддержать уровень продаж. Так, в октябре компания «КВАРТСТРОЙ» запустила программу по приобретению квартир и офисных помещений в рассрочку с первоначальным взносом от 10%. Рассрочку предлагают и «Выбор», и нижегородское отделение СУ-155, и «Жилстрой НН». Ольга Сажина: «В нашей компании 40% покупателей — это заемщики по кредитам. Причем не только по ипотечным, но и по потребительским. Если разница между старой и новой квартирой составляет 400 тысяч рублей — нецелесообразно, на наш взгляд, «залезать» в ипотеку. «Многие клиенты сейчас не проходят по условиям кредита не только по уровню доходов, но и по размеру первоначального взноса. Около 15% «кредитных» покупателей уже отсеялось, остальным мы предлагаем альтернативные варианты кредитования», — сообщила Ольга Сажина.
Застройщики предоставляют покупателям рассрочку под 1,25–1,5% в месяц (до 18% годовых), зато не требуют страховать квартиру, а также жизнь и здоровье владельца. До сдачи дома в эксплуатацию квартира остается зарегистрированной на застройщика — договор купли-продажи оформляется, как только дом сдается. «Схема — нервная для покупателя, но каждый выбирает сам», — отмечают строители.
По признанию девелоперов, сегодня квартиры на стадии строительства практически не продаются. «Приобретая такое жилье, человек рискует — гипотетически объект может быть не достроен. В нестабильной ситуации люди предпочитают не рисковать», — отмечает вице-президент холдинга «КВАРТСТРОЙ» АЛЕКСАНДР БАЙГУШЕВ. Застой на рынке нового жилья обусловлен, по мнению Алексея Чемоданова, еще и психологической борьбой покупателей и продавцов: первые предпочитают ждать, пока вторые снизят цены.
Участники рынка отмечают, что первыми снизят цены наименее надежные строительные компании, которым уже сейчас не на что достраивать объекты. Сейчас на рынке недвижимости начинают рушиться финансовые пирамиды. Еще недавно застройщики спокойно брали кредиты на новые проекты, для того чтобы достроить на эти средства старые объекты — сейчас из-за дороговизны заемных средств это уже невозможно.
«Если отдельные застройщики снижают цены, т.е. привлекают деньги дольщиков, значит у них нет собственных средств и кредитных ресурсов. Оцените надежность такого застройщика», — предлагает Александр Жилевский. «Если компания решила пожертвовать своей прибылью ради дела, реализовав с дисконтом 10–15 квартир, ничего страшного. Но если девелопер продаст хотя бы половину квартир со скидкой в 40%, вы в этот дом никогда не въедете», — соглашается с ним Ольга Сажина.
По мнению экспертов, каждый случай снижения цен на рынке нужно рассматривать индивидуально. Например, в одной из новостроек на улице Белинского квартиры сейчас продаются по цене гораздо ниже рыночной. Как рассказала Татьяна Романчева, застройщик вынужден снизить цены, потому что дом готовится к сдаче. Если все квартиры не будут проданы, компании придется переписать здание на себя и заплатить большие налоги за имущество. В целом, прогнозирует г-жа Романчева, цены на новое жилье снизятся от 10 до 30%.
Застройщики пока не могут согласиться с такими прогнозами. «Реальная себестоимость квадратного метра жилья сегодня не ниже 38 тысяч рублей. Мы не можем демпинговать. Да, материалы подешевели, но кредиты подорожали. Нам легче строить и оставлять жилье до лучших времен, не продавая, чем снижать цену», — заявил Владимир Белов.
По мнению Александра Байгушева, цены могут упасть только на жилье бизнес-класса — там имеется большой запас в виде наценки за престижность. «Жилье эконом-класса и так продается по минимальным наценкам, а «элитка» вряд ли подешевеет — ее покупателям нет дела ни до финансового кризиса, ни до ипотечного», — уверен эксперт.
Как прогнозирует Алексей Чемоданов, крупные застройщики постараются, не снижая цен, привлекать клиентов различными бонусами: рассрочками, путевками, страховками, подарками в виде мебели в новую квартиру и т.д. «В этом смысле рынок новостроек будет развиваться подобно автомобильному, который дошел до того, что при покупке автомобиля высокой ценовой категории покупателю дарят бюджетное авто той же марки».
Сокращение объемов продаж и сложности с кредитами вынуждают застройщиков отказываться от реализации еще не начатых проектов. Алексей Чемоданов: «Те дома, что находятся на завершающей стадии, будут достроены. Начатые проекты могут заморозить. А «зарываться в землю» в условиях кризиса не собирается ни один застройщик. Последствия всего этого мы увидим через два-три года, когда наступит дефицит жилья».
По мнению Антона Кузнецова, из-за дефицита качественного предложения в 2010–2012 гг. может повториться ситуация 2006-го: «Платежеспособный спрос к этому времени восстановится, нового жилья будет сдаваться крайне мало, цены будут расти катастрофическими темпами».
Все эксперты сходятся во мнении, что оздоровить строительный рынок сегодня может только государство. Павел Керпелев: «Поведение государства во многом определит ситуацию на рынке жилья. Важной мерой поддержки станет выкуп недостроенных объектов у тех, кто их не в состоянии достроить, и готовых квартир у тех, кто готов отдавать их по установленным государством ценам». Застройщики Нижнего Новгорода пока не спешат принимать помощь такого рода. Объявленный мэрией конкурс на выкуп квартир под расселение недавно был признан несостоявшимся — ни одна компания не пожелала продать квартиры по цене 40 тысяч рублей за кв. м.
По мнению экспертов, в ближайшем будущем строительный рынок ожидает перераспределение. «Мелкие и ненадежные компании уйдут, рынок очистится — момент истины недалек», — убеждена г-жа Сажина. По прогнозам застройщиков, если сегодня несколько крупных игроков строят четверть возводимого в Нижнем Новгороде жилья, то уже завтра они поделят между собой весь рынок.
Татьяна Романчева: «Цены на новое жилье снизятся от 10 до 30%».
Ольга Сажина: «Мы отложим покупку нового оборудования, которое закупаем ежегодно, уменьшим некоторые расходы, но сделаем это, скорее, для профилактики».
Александр Жилевский: «Если отдельные застройщики снижают цены, значит у них нет собственных средств и кредитных ресурсов».
По материалам r52.ru
