В отличие от классического ипотечного кредита, так называемый, ломбардный кредит выдается под залог недвижимости, которая уже есть в собственности у заемщика.
Казалось бы, какая разница, под какую квартиру брать кредит у банка? Все равно, что называется, просто так, деньги никто не даст. «При предоставлении кредита банку необходимо определить так называемое «качество» заемщика, которое включает и его возможность своевременно выплачивать кредит. Соблюдение этого условия необходимо как в случае предоставления кредитов под залог приобретаемой недвижимости, так и кредит под залог недвижимости, уже находящегося в собственности», — говорит Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития Инвестиционного банка КИТ Финанс. Так какая же тогда разница?
Как известно, черт спрятан в деталях. Первое что бросается в глаза — это неприменимость понятия первоначального взноса к таким кредитам. Здесь можно лишь говорить о проценте от стоимости закладываемого объекта. Но заемщику нужна определенная сумма. Допустим, ему необходимо 200 тысяч долларов. Хорошо, если у него в собственности пятикомнатная квартира в центре Москвы, а если комната в коммуналке на окраине? Под такой залог 200 тысяч ему никто не даст. Вот если бы он брал классический ипотечный кредит на приобретение квартиры стоимостью, скажем, 240 тысяч, тогда такую сумму получить было бы более чем реально, конечно при условии достаточного дохода.
Кроме того, нужно иметь ввиду, что классические ипотечные кредиты с 5-10% размером первоначального взноса стали уже нормой, и даже появились программы с нулевым взносом, правда, чаще всего, имеющие характер временной акции. При получении же ломбардного кредита, 100% от стоимости закладываемого жилья Вам никто не даст. В среднем по рынку — это 80% от стоимости недвижимости, можно найти 90% кредиты, но так же легко встретить и 70% и даже 65%. Также, в среднем по рынку отличаются и процентные ставки. Хотя это и не обязательное правило. Все зависит от политики банка. «Мы сознательно не устанавливали четких границ между ставками по кредитам под залог имеющегося в собственности жилья и стандартными ипотечными программами, — продолжает Антон Карелин, — Так, кредит под залог недвижимости в собственности можно получить по любой из наших ипотечных программ. При этом условия будут абсолютно идентичными. Срок таких кредитов может составлять от 1 года до 30 лет, а процентная ставка от 10,75% годовых в рублях и 9,75% в долларах США. Отсутствие радикальных различий связано с тем, что в том и другом случае банк получает одинаковое обеспечение по кредиту в виде закладной. Поэтому мы не видим необходимости изменять условия в зависимости от того, какое жилье выступает в качестве залога. Размер кредита ограничен 70% стоимости недвижимости, находящейся в собственности заемщика. Однако именно это ограничение дает возможность приобрести недвижимость, не имея первоначального взноса».
В тоже время, некоторые банки исповедуют несколько другой подход. «При подтверждении дохода справкой с места работы по форме 2-НДФЛ процентная ставка составляет 11,25%, если кредит выдается в долларах США и 12,5%, если в рублях. Кредит предоставляется на 10 лет. Ставка выше других похожих ипотечных программ банка на 1-2%", — признается Алла Цытович, вице-президент банка DeltaCredit.
Кредитование под залог недвижимости — дело весьма загадочное: о нем часто спрашивают, но редко пользуются. «Пока сделок не очень много. В первую очередь это связано с психологическим барьером, который есть у заемщиков, все-таки тяжело закладывать свое единственное жилье в ломбард. Кроме того, некоторым клиентам зачастую просто нечего заложить», — продолжает Алла Цытович. В тоже время и сами банки не очень «любят» ломбардные кредиты, связано это, как ни странно, с повышенными для них рисками. «Так как банки обычно не отслеживают, на что потратил деньги заемщик (хотя и предполагается, что он берет кредит на приобретение недвижимости), то риски по подобным кредитам все-таки выше, чем при предоставлении кредитов, по которым заемщик должен отчитаться», — констатирует Алла Цытович. С другой стороны, могут возникнуть проблемы с рефинансированием. «Банку будет достаточно сложно рефинансировать свой портфель, если в нем будет большое количество рисковых ломбардных кредитов», — считает Василий Белов генеральный директор компании «ФОСБОРН ХОУМ». При этом он добавляет, что: «Если банк выдает целевой кредит на приобретение жилья под залог другой недвижимости, то тогда он, конечно же, будет запрашивать документы на приобретаемый объект и отслеживать, куда потрачены деньги».
Так чем же обусловлен интерес к этому виду кредитования, если с одной стороны условия, зачастую, менее интересны, нежели у классической ипотеки, а с другой сами банки «радостнее» выдают ипотечные кредиты, нежели ломбардные?
«Сегодня в банках существует довольно много ограничений по приобретению различных объектов недвижимости в кредит. Например, немногие банки предоставляют ипотечные кредиты на загородную (дома, коттеджи, земельные участки) и коммерческую недвижимость (офисы, склады и др.). Кроме того, не все банки выдают ипотеку, если жилье находится в новостройке (в незавершенной стадии строительства). Ломбардная ипотека позволяет заемщику обойти эти препятствия, получить под залог собственной квартиры кредит и приобрести именно то, что ему требуется», — говорит Алла Цытович, вице-президент банка DeltaCredit.
«Механизм ломбардного кредитования хорошо работает, когда заемщик собирается приобрести строящуюся недвижимость. В данном случае кредит под залог имеющегося жилья выступает хорошей альтернативой получению кредита под залог прав требования на жилье. Последний почти всегда сопровождается повышенной процентной ставкой, являющейся компенсацией за банковский риск. Поэтому порядка 50% из тех, кто пользуется ломбардным кредитом, прибегают к нему именно для покупки строящейся недвижимости», — добавляет Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития Инвестиционного банка КИТ Финанс. «Также очень часто эти люди не нуждаются в улучшении жилищных условий, — продолжает он, — а просто рассчитывают приобрести вторую недвижимость, не расставаясь с первой. Мотивы их поведения могут быть различными. Такую схему используют для покупки жилья с последующей сдачей в аренду. Оптимально ломбардный кредит подходит для тех заемщиков, которые покупают жилье для своих детей или просто хотят приобрести загородный дом. При этом и будущее ломбардного кредитования, на мой взгляд, связано именно с покупкой загородной недвижимости», заключает г-н Карелин.
Далеко не любой объект недвижимости банк готов рассматривать, как возможный залог. Некоторые банки дают кредиты, под залог коттеджей и индивидуальных домов. Но в любом случае, о какой бы недвижимости мы не говорили, «прежде всего, стоит посмотреть на Вашу квартиру или загородный дом глазами банка — подойдет ли Ваша недвижимость в качестве залога»? — советует Наталья Петелина руководитель Юридического Бюро Н. Петелиной.
Как правило, банки не дадут кредит
под залог недвижимости, если:
Квартира расположена в доме, который находится в аварийном состоянии,
состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, подлежит
сносу или реконструкции с отселением.
В квартире имеются незарегистрированные перепланировки (банки
и страховые компании иногда идут на уступки, но заемщик должен
взять обязательство либо зарегистрировать незаконную перепланировку, либо
вернуть квартиру в первоначальное состояние).
«Юридическая чистота» квартиры вызывает сомнения. Например, были нарушения прав
несовершеннолетних при оформлении права собственности на квартиру
(при приватизации).
Если в квартире долю собственности имеет несовершеннолетний, или если
в квартире прописан несовершеннолетний.
Если залогом выступает комната или доля собственности. Исключение
составляет тот случай, когда заемщик уже владеет в квартире
комнатами или долей собственности, выкупает остальные комнаты (или доли),
и отдает всю квартиру в залог банку.
«Есть еще одна категория жилых помещений — которые не попадают
под указанные ограничения, но считаются малоликвидными
или несущими дополнительные риски. Взять кредит под такие объекты
вполне возможно, но только сумма кредита может оказаться ниже,
чем Вы рассчитываете», — продолжает Наталья Петелина.
К малоликвидным и несущим дополнительные
риски относятся квартиры:
Расположенные на первом
и последнем этажах.
В старых домах с деревянными или смешанными перекрытиями.
С газовой колонкой.
Малометражные квартиры «гостиничного» типа.
Квартиры в домах рядом с неблагополучными объектами
или в домах требующих капитального ремонта. Считается,
что в данном случае возрастает риск повреждения жилья
в результате залива, пожара и т.п. — и такие объекты оцениваются
ниже их реальной рыночной стоимости.
Если история квартиры не то чтобы вызывает сомнения,
но настораживает, например, если с момента приобретения квартиры
продавцом прошло всего несколько месяцев, или продажа осуществлялась
по доверенности.
Как ни странно, к «нежелательным» для ипотеки относятся и квартиры, расположенные в домах, признанных памятниками архитектуры — так как их могут передать государству.
При кредитовании под залог коттеджа, нужно помнить, что в таком случае в залог оформляется как само строение, так и земельный участок. Требования к закладываемым коттеджам также вполне логичны и схожи с требованиями, которые предъявляются к индивидуальным домам, покупаемым по программам классической ипотеки.
А именно объект должен:
Не являться отдельно стоящим домом,
т.е. находиться в населенном пункте, на территории которого
располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для проживания.
Иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд
к земельному участку, на котором располагается индивидуальный дом.
Должен быть пригоден для круглогодичного проживания.
Иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника.
Быть обеспеченным системой газового или электрического отопления,
а также холодным водоснабжением (в том числе автономным).
Иметь целевое использование участка (земли): для жилищного или дачного
строительства.
Находится в удовлетворительном состоянии, не иметь дефектов
конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут
привести к аварийности дома.
По материалам журнала «Деловой квартал» (онлайн-версия)
