Из-за падения цен на недвижимость на вторичном рынке жилья наметилась тенденция к переходу от активных продаж квартир на рынок аренды.
В отличие от Москвы, в Нижнем это явление пока не массовое. Но число арендодателей пополняют уже и те, кто в ситуации экономического кризиса потерял работу.
По словам руководителя информационно-аналитической службы ГК “Триумф” Алексея Чемоданова, нижегородский рынок жилья является “рублевым”, а в Москве он “долларовый”. Тем не менее в рублях цены там не снижаются уже несколько недель, а в долларах — динамично падают. Рынок жилья столицы, по мнению Чемоданова, быстрее всех остальных реагирует на внешние воздействия. Подобная реакция в регионах наступает только через 2—3 месяца. Несколько лет назад нижегородский рынок жилья, поясняет Чемоданов, тоже был валютным, но потом перешел на рубли, потому что курс доллара стал стабильно низким и не менялся, да и высокой инфляции не было.
На вторичном рынке жилья цены в Нижнем Новгороде с начала года упали на 7,8%. На первичном рынке цены упали на 7% по сравнению с сентябрем 2008 года.
По словам вице-президента Нижегородской гильдии риэлтеров, коммерческого директора АН “Адрес” Елены Соловьевой, цены на жилье в Нижнем упали на 5—15%, в зависимости от сегмента. Больше всего пострадали “народные стройки” и хрущевки, то есть вторичный рынок: цена на квартиры снизилась почти на 15%. Что касается первичного рынка, то здесь цены снизились на 5—7%.
“По сравнению с прошедшими “удачными” годами заметно упал и уровень продаж: если раньше застройщику за два первых месяца удавалось продать 15—16 квартир, то сейчас в наиболее удачных проектах эта цифра равняется 7—8, в менее удачных — 2—4”, — говорит руководитель Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. При этом стоит отметить, что из-за кризиса люди боятся принимать долевое участие в проектах, находящихся на ранних стадиях строительства. По сведениям Романчевой, цены на квартиры в нижегородских новостройках упали значительно больше, чем это заявляется официально. В реальных сделках, приносящих “живые” деньги (то есть выплату всех 100%), застройщики в конце 2008 года шли на большие уступки, снижая цену на 15, а то и 20%.
Из-за падения цен на жилье потенциальные продавцы квартир в Москве стали переходить на рынок аренды. На нижегородском рынке эта тенденция заметна пока слабо. У нас нет такого количества приезжих, как в Москве, и, следовательно, нет такого спроса на аренду, считает Елена Соловьева, но отмечает, что целый ряд собственников снял квартиры с продажи, потому что доллар подрос и они не готовы продавать жилье по старому курсу.
Татьяна Романчева назвала нижегородский рынок аренды “сезонным”, так как он тесно связан с началом и концом учебного года. Из-за кризиса пострадало элитное съемное жилье, так как деловая активность замерла, и специалистов высокого класса теперь приезжает в наш город меньше. Квартиры же эконом-класса по-прежнему пользуются спросом.
По словам Алексея Чемоданова, в Нижнем Новгороде не так много “инвестиционных” квартир, тем не менее решение о сдаче в аренду логично для частных инвесторов, потому что продавать сейчас невыгодно. С другой стороны, доход 120 тысяч в год с квартиры стоимостью 2,5 миллиона делает этот рынок инвестиционно непривлекательным, считает Чемоданов. Исключением может быть только аренда элитных квартир. Поэтому нижегородцы рассматривают аренду не как бизнес, а как дополнительный заработок. В условиях кризиса она становится источником дохода для тех, кто потерял работу. Часто сдают жилье пенсионеры: пожилая женщина, бывает, уезжает жить к сестре, сдавая квартиру, и на эти деньги они обе живут. Свободная квартира может являться вложением в будущее для семьи, у которой есть уже достаточно взрослый ребенок, который рано или поздно захочет жить отдельно. И чтобы квартира не простаивала на протяжении долгих лет, ее сдают. Поэтому подавляющее количество сдаваемых квартир на этом рынке — эконом-класс.
“10 тысяч рублей — это средняя цена аренды в месяц в верхней части города”, — говорит Чемоданов и отмечает, что ситуация на рынке продажи квартир не влияет на ситуацию с их арендой. Квартиры в верхней части города могут стоить в два раза дороже, чем на Автозаводе, но при этом арендная ставка в заречной части явно не в два раза ниже. Если в нагорной части она в среднем составляет 10 тысяч рублей, то за рекой — 7—8. При этом существуют объективные предпосылки к увеличению стоимости аренды из-за роста тарифов и инфляции. Кроме того, по словам Чемоданова, на этом рынке велик демпинг.
На разброс арендных цен влияет не только район, в котором находится жилье, но и оснащенность, планировка, отделка квартиры, поясняет Татьяна Романчева. Например, “однушка” на Автозаводе может стоить 5 тысяч рублей в месяц, а новая однокомнатная квартира с обстановкой в центре города — до 20 при средней цене по городу на такие квартиры 10—12 тысяч. Аренда двухкомнатных начинается с 7—8 тысяч, а в новых домах, например в Советском районе, цены доходят до 35 тысяч при средней по городу стоимости в 12—16 тысяч. Снять трехкомнатную квартиру можно и за 12 тысяч, но цены могут доходить и до 80. Средняя рыночная стоимость таких квартир — 18—25 тысяч.
На цену аренды влияет и тот факт, что большая часть этого рынка — 70% — находится в тени, и только 20% сделок происходит при участии риэлторских контор, такие цифры называет Татьяна Романчева. По мнению Алексея Чемоданова, рынок аренды жилья вообще можно назвать нецивилизованным.
По материалам r52.ru
