Российскому рынку жилой недвижимости аналитики за последние месяцы неоднократно предсказывали обвал, и ситуация в некоторых регионах страны подтверждала неблагоприятные прогнозы. В то же время нижегородские эксперты уверены, что слухи о падении цен на локальном рынке сильно преувеличены, но возможность их незначительного снижения все-таки не исключается.
Основной предпосылкой для пессимистического сценария развития событий аналитики
считают возрастающий разрыв между стоимостью квадратного метра и реальными
доходами населения. Если в 2006 г. увеличение платежеспособного спроса привело
к тому, что цены резко поднялись, то сейчас отмечается его уменьшение, связанное,
в том числе, и с возникающими сложностями ипотечного кредитования. А это
значит, что недоступность недвижимости для основной массы реальных покупателей,
по мнению пессимистов, вполне может привести к обвалу рынка.
Последствия снижения платежеспособного спроса уже ощутили на себе некоторые регионы страны. В частности, на рынке Казани заметно снизилась покупательская активность: по данным электронных СМИ, продажи вторичного жилья там сократились на 20-30% по сравнению с прошлым годом, а цены на квартиры в построенных домах за 6 месяцев 2008 г. выросли менее чем на 1%. В похожем положении оказались города Сибири, где, по словам и.о. руководителя дополнительного офиса РАН «Калинка» Михаила Куликова, квартиры подешевели. «Ценовая ситуация на рынке жилья обсуждалась на прошедшем XI Национальном конгрессе по недвижимости, - поясняет он. - Риэлторы из Иркутска, Новосибирска, Омска и других сибирских городов отмечали, что рынки там стагнируют из-за существенного уменьшения спроса, на который повлияло ужесточение кредитной политики банков и, как следствие, сокращение количества ипотечных покупателей».
На нижегородском рынке жилой недвижимости, как и на большинстве локальных
рынков центральной части России, картина другая - здесь по-прежнему сохраняется
тенденция роста цен. Спрос и предложение на протяжении последнего года
находятся в состоянии шаткого равновесия. «Количество предложений сохраняется
примерно на одном уровне, - отмечает руководитель информационно-аналитической
службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов. - Несмотря на то что в Нижнем Новгороде
строится все больше жилья, объем предложения на первичном рынке достаточно
стабилен и не подвержен сильным колебаниям, что подтверждают и объемы продаж -
в текущем году они увеличились на 10% по отношению к 2007 г.» На вторичном
рынке, более зависимом от конъюнктуры, объем предложения также менялся
незначительно - в настоящее время он оценивается примерно в 2 тысячах квартир.
Данная величина, являющаяся усредненным показателем для нашего города, в 2008
г. восстановилась после ценового скачка 2006 г. и последующего периода
стагнации (если два года назад единовременно продавалось около 1,5 тысячи
квартир, то в 2007 г. объем предложения вырос до 2,7 тысячи объектов).
В то же время структура спроса на нижегородские квадратные метры неоднородна: сегодня наиболее востребованы квартиры в новостройках и домах, сданных в эксплуатацию 3-5 лет назад. В результате на вторичном рынке, по утверждению начальника отдела по работе с жилой недвижимостью АН «Алые паруса» Любови Махровой, продавцов гораздо больше, чем покупателей. «Нижегородцы, как правило, улучшают свои жилищные условия за счет покупки строящихся квартир, а те, кто останавливает выбор на готовом жилье, предъявляют к его качеству повышенные требования, - комментирует она. - Однако потребительские характеристики большинства квартир, выставляемых на продажу на вторичном рынке, невысоки, поэтому предложение большое, а покупатели реагируют на него вяло».
Иного мнения придерживается специалист по недвижимости АН «Орион» Михаил Патин. «Нельзя сказать, что жилье, построенное в 1960-1990-е гг., продается хуже, просто оно востребовано другими категориями покупателей, - считает эксперт. - Наша практика показывает, что подавляющее большинство квартир не застаивается, а вот цены на них изменяются неодинаково: современное жилье дорожает быстрее, что подтверждает усиливающуюся сегментацию рынка».
Правда, динамика цен идет вразрез с наблюдениями риэлторов о предпочтениях
нижегородцев - стоимость готового жилья увеличивается быстрее, чем строящегося.
Согласно данным ГК «Триумф», за 7 месяцев 2008 г. квадратный метр на вторичном
рынке подорожал на 20%, а на первичном - лишь на 10%. «Налицо двукратная
разница в росте, - констатирует г-н Чемоданов. - Впервые за последние годы
ценовые тренды разошлись, хотя раньше рынки развивались по одним и тем же
законам». Причина такого расхождения заключается в том, что застройщики в
условиях нарастающих объемов строительства уже начинают конкурировать за
клиентов (в частности, активнее продвигать свои объекты), а платежеспособный
спрос все-таки ограничен. Ведь у покупателей, желающих приобрести жилье эконом-класса, зачастую недостаточно для этого финансовых
возможностей, а те, кто в состоянии сделать подобную покупку, стремятся
переехать в квартиры более высокого уровня.
Но, несмотря на разницу в темпах роста, вектор изменений все-таки один: цены на нижегородском рынке жилья по-прежнему продолжают подниматься, хотя в летний период наблюдалось сезонное притормаживание. Если готовая недвижимость, по информации ГК «Триумф», показывала зимой рост цен на 3-5% в месяц, а строящееся жилье - на 1-2%, то летом удорожание квадратных метров в первом сегменте замедлило темп до 0,5-0,7% в месяц, а второй даже незначительно снизил среднюю цену (на 1%). «Говорить об отрицательной динамике как тенденции не стоит, осенью рынок опять оживится, - уверен Алексей Чемоданов. - На кратковременное замедление роста влияет сезонность, а также появление на первичном рынке новых объектов, которые сразу «охлаждают» среднюю цену по городу (как известно, стоимость квадратного метра на начальной стадии строительства ниже, чем на последующих)».
Для первичного рынка собеседники «Деловой недели» выводят следующую формулу роста: к индексу строительной инфляции, которая превышает потребительскую, прибавлять 3-4%. Получается около 20% в год. «Цены растут, поскольку дорожает земля, увеличиваются стоимость стройматериалов (например, за последние 4 месяца повышение цен на арматуру составило 50%), себестоимость строительства и т.д., - дополняет вице-президент холдинга «Квартстрой» Александр Байгушев. - Вместе с тем повышается и спрос - за счет неудовлетворенных потребностей в качественном жилье, роста материального благополучия граждан, развития цивилизованных форм купли-продажи недвижимости и механизма ипотеки, популярность которой стремительно растет».
Ипотека, конечно, влияет на покупательскую способность нижегородцев. Как
отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, с участием данных кредитов проходит до половины
сделок на первичном рынке. Однако средняя сумма ипотечного займа, составившая,
по данным ЦБ РФ за 2007 г., 1,5 миллиона рублей, говорит о многом. «Как
правило, она направляется не на покупку нового жилья, а на улучшение жилищных
условий, когда существенную часть необходимых средств составляют деньги от
продажи прежней квартиры, - комментирует г-жа Романчева.
- А это совсем другая ситуация, нежели приобрести в ипотеку квартиру целиком и
с уверенностью выплачивать кредит в течение 20-30 лет».
Все большую востребованность и перспективность ипотечного кредита на улучшение жилищных условий подтверждают и банкиры. «До 80% операций на рынке недвижимости составляют альтернативные сделки, - отмечает руководитель офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Анна Дувакина. - В этих случаях заемщик располагает 50-80-процентным первоначальным взносом, так что ему не нужно брать кредит на всю стоимость квартиры». Что касается кредитования «чистых» покупок, то здесь, по мнению г-жи Дувакиной, наибольшим спросом пользуются готовые одно- и двухкомнатные квартиры - обычно именно таков выбор заемщика, покупающего первое в его жизни собственное жилье.
Однако глобального воздействия на спрос ипотека пока не оказывает - в целом по рынку жилой недвижимости доля подобных сделок не превышает 20%, к тому же динамика прироста российского ипотечного рынка за первое полугодие 2008 г. несколько снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В этой ситуации Нижегородская область демонстрирует неплохие результаты: согласно данным Городского ипотечного банка, по динамике прироста объемов ипотечного кредитования наш регион примерно в 1,2 раза обгоняет ПФО, а приволжский показатель в свою очередь в 1,3 раза превышает общероссийскую цифру.
Правда, вместе с приростом объемов на рынке ипотечного кредитования отмечается увеличение доли просрочек (по мнению экспертов, пока этот показатель не превышает 1-2%), повышение процентных ставок, а также ужесточение требований к заемщикам. Почти исчезли программы, допускающие подтверждение дохода в заявительной форме, практически все банки начали требовать первоначальный взнос (не менее 15-30%), все реже стали выдаваться кредиты гражданам, получающим доход за рубежом. По наблюдению риэлторов, действия банков привели к росту отказов в выдаче ипотечного кредита и отчасти сдержали платежеспособный спрос.
«Доходы растут не так быстро, как ставки по кредитам и цены на недвижимость, - признает Анна Дувакина. - Поэтому для облегчения ситуации с получением займов многие банки сегментируют свои предложения. Одни разрабатывают выгодные условия по загородной ипотеке, другие - для молодых семей, третьи - для клиентов, работающих по найму, и т.д. В этой ситуации потребителю важно выбрать программу, подходящую именно ему». Тем более что ряд банков совместно с застройщиками предлагают новые программы, в которых вопреки ужесточению общих правил игры снижаются ставки и объем первоначального взноса.
Итак, главным фактором, определяющим ситуацию на нижегородском рынке жилья,
оказался не объем предложения, необходимый для удовлетворения жилищных
потребностей, а недостаток платежеспособного спроса. «Предложение растет за
счет нового строительства, но решить квартирный вопрос можно только при условии
увеличения доходов основной массы населения, которое могло бы себе позволить купить
квартиру», - подчеркивает Татьяна Романчева. Поэтому
именно резкое увеличение в существующих условиях объемов строительства, как ни
странно, может представлять потенциальную опасность для устойчивости рынка -
неизменившийся платежеспособный спрос будет рассредоточен на возросшем
количестве объектов.
«Если выйти на большие объемы прямо сейчас, то, по законам рынка, увеличение предложения сбалансирует величину спроса и снизит цены, - комментирует г-н Байгушев. - Однако такая ситуация маловероятна. Анализ развития рынка новостроек, в частности, темпов реализации крупных проектов, дает основание говорить о том, что резких потрясений на рынке не ожидается. Новое предложение жилья в ближайшие 5-10 лет не сможет полностью решить квартирный вопрос нижегородцев. Кроме того, стремление к проживанию в просторном и комфортном доме сегодня формируется в устойчивую тенденцию - например, в США считается нормой раз в 6 лет улучшать свои жилищные условия».
Наиболее вероятным следствием избыточного предложения и первым индикатором «неблагополучия» рынка будет не снижение цен, а увеличение сроков продажи квартир в новостройках. В изменившихся условиях застройщики не смогут существенно понизить цену квадратного метра - ведь его себестоимость постоянно растет, а рентабельность строительного бизнеса уже не столь велика, как раньше. «В Москве были периоды, когда дома сдавались в эксплуатацию с 40% непроданных квартир, а в Нижнем Новгороде встречались случаи, когда в новостройках «зависали» большие 3-комнатные квартиры, - рассказывает г-жа Романчева. - Сейчас этого нет. Если же сроки продаж действительно станут увеличиваться, в первую очередь пострадают мелкие застройщики, которые, лишившись финансирования со стороны дольщиков, начнут затягивать строительство своих объектов, а у крупных компаний после сдачи домов останется непроданное жилье».
Вторым индикатором может оказаться выброс на вторичный рынок инвестиционных квартир, но такая опасность еще менее вероятна. Во-первых, их продажа пошатнет устойчивость рынка только в том случае, если «спекулятивная» доля в общем объеме предложений превысит 30%. К подобному показателю нижегородский рынок приближался только в 2006 г. - по словам Татьяны Романчевой, доля спекулятивных сделок тогда достигала 20-25% (сейчас она составляет 10-12%).
Во-вторых, чтобы оказать влияние на рынок, намерение частных инвесторов продать свои квартиры должно быть массовым, однако сегодня нижегородцы по-прежнему продолжают покупать инвестиционные квадратные метры, а если и реализуют их, то с расчетом на хорошую прибыль. «Сегодня сформировался определенный круг инвесторов, вкладывающих в ликвидное жилье, - отмечает Михаил Патин. - Причем, вложения делаются как в первичный (что наиболее часто), так и во вторичный рынки. К примеру, у нас был клиент, который целенаправленно инвестировал в готовое жилье, расположенное поблизости от центра города».
В сознании россиян недвижимость является самой надежной защитой от инфляции, и расстаться с ней заставляют либо крайне неблагоприятные внешние факторы, либо новый инвестиционный продукт. «О том, что инвесторы выставят свои квартиры на рынок, говорится давно, - рассуждает директор по продажам АН «Выбор» Александр Жилевский. - Но что купить взамен? У нас нет альтернативы этому инструменту инвестирования». Когда она появится и нижегородцы осознают ее привлекательность, тогда и возможна массовая продажа инвестиционных квартир и, как следствие, общее снижение цен.
Сегодня участники российского и нижегородского рынков придерживаются двух
противоположных точек зрения: одна группа считает, что рынок жилья в ближайшем
будущем упадет, другая - что еще больше поднимется. Столь кардинальное
расхождение позиций, по мнению аналитиков корпоративного университета компании
«Дом.ру», также обусловлено реалиями рынка. Его
основные составляющие - предложение, зависящее от темпа работ застройщиков, а
также от индивидуальных действий большого количества частных продавцов, и
платежеспособный спрос, состояние которого трудно прогнозировать из-за
ограниченности и непредсказуемости предпочтений круга потенциальных
покупателей, - непрозрачны. Взаимодействие этих факторов на конкретную дату
может иметь противоположные соотношения, поэтому и сценарии развития
противоречат друг другу.
Большинство экспертов «Деловой недели» склоняются к нейтрально-оптимистическому сценарию - чередованию стадий умеренного роста стоимости жилья (1,5-2% в месяц) с периодами привыкания к новым ценовым рубежам. «И на первичном, и на вторичном рынках рост цен будет продолжаться, а снижение может спровоцировать только воздействие трех факторов - осложнения политической ситуации, значительного роста инфляции, уменьшающего покупательскую способность, и отсутствия ипотеки, доступной для широкого круга граждан, - говорит Михаил Куликов. - Но отрицательная динамика возможна только в краткосрочной перспективе. При долговременном прогнозе (5 лет и более) цена на жилье неизбежно будет расти. Недвижимость была и останется наиболее стабильным и ликвидным активом».
Алексей Чемоданов также исключает возможность падения цен. «Рынок недвижимости чрезвычайно инертен по сравнению с другими рынками, поэтому такие формулировки, как «обвал», «падение», здесь не работают, - продолжает он. - Даже при дефолте 1998 г. никакого обвала в рублях не было. Да, рынок встал, сделки прекратились, но спустя время квартиры начали продаваться снова и далеко не по бросовым ценам. К обвалу могут привести исключительные, форс-мажорные ситуации локального или общероссийского характера».
Рост цен на жилье, по оценкам экспертов, продолжится уже осенью 2008 г., чему будет способствовать новый виток деловой активности, возможная оптимизация кредитных программ, а также предшествующий период ожидания и накопления средств потребителей. Покупатели, рассчитывавшие на существенное снижение цен, но так его и не дождавшиеся, постепенно начнут реализовывать отложенный спрос. То же самое рекомендуют и эксперты. Как считают в корпоративном университете компании «Дом.ру», при сделке инвестиционного характера риски могут оказаться достаточно высокими (в зависимости от конкретных условий локального рынка), но если намечается покупка квартиры «для жилья», не стоит откладывать реализацию этого замысла.
По материалам r52.ru
