Нижегородские власти говорят о том, что этот год станет рекордным по вводу жилья - будет построено 1350 тысяч кв. м. Но многие крупные девелоперы, подрядчики и риэлторы говорят о начавшемся в этом году серьезном кризисе в сфере недвижимости.
Об этом свидетельствуют и факты: крупные инвесторы отказываются от ранее приобретенных земельных участков, риэлторы предсказывают падение цен на некоторые виды жилья до 20%, а игроки ипотечного рынка — рост ставок в 2009 году на 2—3%, что серьезно сократит число заемщиков.
Директор нижегородского филиала компании “Фосборн хоум” Сергей Мурыгин отметил, что основная масса заемщиков на сегодня осталась прежней — это семейные пары с уровнем совместного ежемесячного дохода свыше 40 тысяч рублей. Они желают либо улучшить жилищные условия (планировка квартиры, расширение жилплощади), либо приобрести квартиру в новостройке. Далее идет сегмент индивидуальных предпринимателей, которые хотят получить целевой кредит под залог имеющегося жилья. Третья категория — люди, которые хотят сориентироваться в потоке банковских услуг и ипотечных программ. Либо они самостоятельно обратились в банк и получили отказ из-за несоответствия необходимым условиям. “На сегодняшний день категории заемщиков практически не изменились. Лишь незначительно сократилось число индивидуальных предпринимателей. Но увеличилась категория людей, ориентирующихся на вторичный рынок жилья. Это произошло прежде всего за счет того, что при увеличении ставок по кредитам люди теперь в массе своей могут рассчитывать только на улучшение жилищных условий. Приобрести в собственность квартиру самостоятельно становится все сложнее”, — говорит эксперт. Эксперты ипотечного рынка рассчитывают на то, что качество заемщиков возрастет. При этом они признают, что в ипотечной сфере наметился кризис. “Мелкие банки, не имеющие доступа к иностранным, более дешевым ресурсам, скорее всего, будут приостанавливать выдачу кредитов. Либо сократят число выдаваемых кредитов в связи с тем, что будут учитываться только качественные портфели заемщиков. Сейчас идет борьба между банками за качество портфеля заемщика и за снижение рисков осуществляемых выдач”, — говорит Сергей Мурыгин.
Теперь, когда качественный, грамотный заемщик обращается в выбранный банк, ему отказывают в первую очередь из-за сложной ситуации в банке. По прогнозам экспертов компании “Фосборн хоум”, до конца 2008 года средние ипотечные ставки продолжат рост, повысившись еще как минимум на 0,8%. В первом же квартале 2009 года, после переоценки банками инвестиционных программ, средние ставки поднимутся еще на полпроцента. Итого суммарный рост средних ипотечных ставок в первом квартале 2009 года составит минимум 1,3%. Эта оценка, по словам генерального директора компании Василия Белова, основана на неофициально озвученных планах ключевых игроков рынка повысить ипотечные ставки. Таким образом, к 2009 году, по словам эксперта, ипотека вернется к уровню 2002 года. Начальник управления по работе с недвижимостью нижегородского филиала кредитного брокера “ФОСБОРН ХОУМ” Наталья Гапшина отметила, что уже в этом году число заемщиков в Нижнем Новгороде сократилось на 15—20%.
Что касается ситуации на рынке жилья, то она тоже неоднозначна. И нижегородские риэлторы также признают наметившийся кризис, который будет продолжаться и в 2009 году. По словам директора по продажам АН “Адрес” Елены Соловьевой, за 8 месяцев текущего года рост цен на жилье на первичном рынке составил в среднем от 18 до 35%. Средняя стоимость жилья в новостройках составляет 56,65 тысячи рублей. При этом она существенно отличается в зависимости от района города и класса жилья. Она отметила, что в настоящее время в Нижнем Новгороде под строительство жилья задействовано более 130 площадок. “Рынок недвижимости сохранит свою активность. Но пострадает больше всего, на мой взгляд, тонкая и зависимая от экономической ситуации в стране бизнес-прослойка. Во-первых, он (рынок недвижимости— авт.) еще не до конца сформирован, особенно что касается Нижнего Новгорода. Мы не успели нарастить его — экономический кризис серьезно подломил ситуацию. И теперь, к сожалению, основные покупатели уйдут от бизнес-предложения в эконом-класс”, — говорит директор по продажам АН “Адрес” Елена Соловьева. Поэтому цены на данный вид жилья могут упасть на 10—15%. По ее словам, люди начнут выбирать: приобрести двухкомнатную квартиру площадью 90 кв. м. или остановиться на квартире эконом-класса площадью 60—65 кв. м. Меньше всего, по словам экспертов, пострадает как раз эконом-класс. На нижегородском рынке сейчас существует мало предложений в этом сегменте. Они плохо конкурировали и до сегодняшнего момента, а теперь в этот класс перейдут и бизнес-покупатели. “Поэтому предложенные в эконом-классе проекты однозначно останутся успешными. И говорить о падении цен в этом сегменте не приходится. Что касается элитного жилья, то предложений очень мало (около 2% от общего предложения на рынке). Это та категория покупателей, которая меньше всего зависит от стоимости квадратного метра. Их волнует прежде всего качество проекта, — говорит Елена Соловьева. — Единственная рекомендация компаниям, которые планируют заниматься бизнес-жильем, — это не делать ставку на строительство трех- и четырехкомнатных квартир. Из четырехкомнатных квартир лучше сделать одно- и трехкомнатные квартиры”.
Но, по словам нижегородских экспертов риэлторского рынка, говорить о крушении рынка недвижимости нельзя. Рынок реагирует сложно и не сразу на все происходящие изменения. И психология российского человека такова: как только надвигаются бури, народ начинает оперативно решать ранее откладываемые проблемы и более разумно, осторожно планировать свои сбережения. Рынок изменится, но не рухнет. И цены будут изменяться по сегментам. Например, условия по приобретению жилья бизнес-класса станут более гибкими: появится возможность рассрочки, отсрочки, бонусы. Особенно гибкий подход будет заметен при покупке квартир большой площади (от 70 кв. м).
Что касается рынка коммерческой недвижимости, то 2007 — первая половина 2008 года были весьма активны по вводу объектов: БЦ “Лобачевский плаза” (ГК “Новый город”), ТРЦ “Фантастика” (ГК “Столица Нижний”), жилой комплекс “Медвежья долина” (“Жилстрой-НН”), жилой комплекс “Восьмой микрорайон. Верхние Печеры” (инвестор — Правительство Нижегородской области) и других. Но во второй половине года наметилось затишье, которое, по прогнозам экспертов, затронет и 2009 год. “Последние три года ознаменовались активным приходом в Нижегородский регион крупных федеральных игроков, преимущественно сетей. Они обращались в банк, где демонстрировали земельный участок и проект, рассчитывали затраты на его строительство и сроки окупаемости в зависимости от арендных ставок. Если банк устраивал бизнес-план, заемщику выдавался так называемый проектный кредит, который сейчас банки выдавать перестали. Отсюда — отказы от ранее выкупленных и даже расселенных площадок”, — комментирует ситуацию директор филиала московской компании “Миракл Групп” (БЦ “Лобачевский плаза”) Игорь Матвеенко. Одна питерская компания сейчас продает участок в районе Советской площади (центр города), где ранее должен был вырасти торговый центр. Это связано как раз с отказом банка в проектном кредите. По словам Игоря Матвеенко, сейчас многие крупные подрядчики стоят уже 3-4 месяца без работы, а участки перепродаются. “Предполагаю, что земельные участки будут дешеветь. А выживать, думаю, будет легче мелким, маневренным компаниям, которые смогут рассчитывать на свои средства”, — считает эксперт.
“Сейчас в городе сложилась ситуация, при которой получить в Нижнем Новгороде участок под застройку сравнительно просто. Землю выделяют вне зависимости от статуса компании-девелопера. А через неделю “земельный спекулянт” выставляет полученный участок на продажу, — говорит генеральный директор ГК “Столица Нижний” (“ТЦ “Этажи”, ТЦ “Республика”, ТРЦ “Фантастика”) Олег Сорокин. — Во-первых, такой подход к делу ограничивает доступ на рынок нормальному бизнесу. А во-вторых, в городе складывается непрозрачная ситуация: вроде бы участков раздали много, а фактически строек мало”. По его словам, подавляющее большинство проектов, прошедших Инвестсовет, в будущем не реализуется. Но он отрицает наличие серьезного кризиса в строительной отрасли. По его мнению, пострадают прежде всего те компании, которые набрали большое число земельных участков, не рассчитав свои собственные силы. По его словам, самое обидное — это то, что пострадает имидж города и его инвестиционная привлекательность, так как отсутствие четких правил игры, жестких условий аукциона при распределении участков отпугивает от города серьезные компании. И привлекает земельных спекулянтов.
По материалам r52.ru
