"Стоимость квадратного метра жилья падать не будет" - к такому выводу пришли участники пресс-конференции, которая состоялась в агентстве "Биржа плюс" 21 октября. Более того, выжидательная позиция застройщиков может привести к еще большему дефициту качественного жилья на рынке. И, как следствие, к значительному росту цены квадратного метра.
Принявшие участие в пресс-конференции эксперты в один голос заверяли, что начатые компаниями проекты будут завершены, но новые площадки в ближайшие полгода вряд ли будут осваиваться. Генеральный директор ГК “Столица Нижний” Олег Сорокин высказал мнение, что рынок жилья был до сегодняшнего момента недоразвит. “На рынке мало предложений, у потребителя практически нет выбора, особенно в эконом-классе. В ближайшее время эта ситуация не изменится”, — констатировал эксперт. Он также дал жесткую характеристику ипотеке. По его словам, ипотека должна быть доступна большинству населению, а пока она не под силу даже состоятельному населению. С другой стороны, “в Америке государство утратило контроль над процессом ипотечного кредитования, в результате чего ипотеку у них мог получить даже безработный. Россия до этой ситуации пока не дошла. Это вселяет надежду на то, что кризис в нашей стране продлится не так долго и сложно”, — выразил свою точку зрения Олег Валентинович. По его мнению, корректировка цен на жилье будет иметь временный характер. Но значительно падать цены на квадратный метр полезной площади, чего так ждут сейчас нижегородцы, однозначно не будут, так как уменьшение цены, устанавливаемой строителями, ниже себестоимости, которая сейчас также выросла, это путь в никуда.
Далее ведущий игрок коммерческого рынка недвижимости дал несколько экспертных советов нижегородцам, которые помогут им не стать жертвой мошенничества, так как одни девелоперы и застройщики переживают финансовый кризис, а другие, пользуясь ситуацией, наживаются на нем. Олег Валентинович посоветовал доверять свои инвестиции только проверенным временем компаниям: у кого есть имя, имидж, история, сданные в срок объекты. Эксперт посоветовал также не покупать жилье у тех игроков рынка, которые не обладают серьезными объемами. “Это значит, что у компании есть дефицит оборотных средств, следовательно, она сверх меры закредитована, что в современных условиях чревато”, — подчеркнул он. Также не стоит, по его словам, покупать квартиры в тех домах, где идет нулевой цикл. Предпочтение надо отдавать тем компаниям, которые являются системными игроками рынка. Это значит, что строят они комплексно: микрорайоны с развитой инфраструктурой или же отдают предпочтение точечным объектам, но их производство уже поставлено на конвейер.
Генеральный директор ОАО “ДСК № 2” и ГК “Кварц”, президент нижегородской СРО (саморегулируемое объединение нижегородских строителей) Дмитрий Кузин заметил, что на рынке недвижимости уже давно сложились рыночные отношения, когда спрос и предложение тесно влияют друг на друга и ситуацию на рынке. “Пока предложение не превышает спрос. И ни один застройщик не готов к снижению цен, то есть к серьезным убыткам. Поэтому имейте в виду: если компания начала демпинговать ценами, будет ли достроен дом — не факт”, — говорит эксперт. И привел пример с компанией “Социальная инициатива”, которая при средней рыночной цене в 350—400 долларов за квадратный метр продавала жилье в районе Щелоковского хутора за 250 долларов. “Да, месторасположение объекта играет важную роль в ценообразовании кв. метра жилья, но тогда следует изучить среднюю стоимость в данном районе и делать выводы, исходя из этого. Но кв. метр не может стоить в схожем по уровню объекте на 50% дешевле”, — отметил Дмитрий Кузин. По его наблюдениям, снижение продаж имело локальный характер и длилось две недели, до середины октября. Сейчас рынок восстанавливается. Далее эксперт повторил слова своего коллеги по бизнесу Олега Сорокина: его компания достроит все объекты, средства дольщиков не пропадут. Но в дальнейшем компания будет очень взвешенно подходить к освоению новых площадок. “Сейчас мы активно ведем переговоры с банковскими и брокерскими структурами, которые могут кредитовать людей на покупку квартиры”, — рассказал о планах своей компании директор ГК “Кварц”.
Директор АН “Кварц” Ирина Малыгина отметила, что с 6 октября потенциальные покупатели объектов недвижимости заняли выжидательную позицию, такой период был краткосрочным и продлился лишь до 21 октября. С этого дня стал действовать обычный план продаж, который был до 1 октября. Компания “Кварц” проанализировала ситуацию по 20 застройщикам. Анализ оказался неутешительным: ни одна компания не снизила цены на драгоценный кв. метр жилья. А пять компаний, среди которых “Выбор”, “Кварц”, “Жилстрой НН”, “Династия”, уже в октябре подняли цены. В некоторых компаниях цена кв. метра выросла на 1 тысячу рублей.
Генеральный директор АН “Выбор”, президент Нижегородской гильдии риэлтеров Александр Жилевский отметил, что на октябрь этого года в их компании были составлены конкретные планы продаж. И к 15-му числу планы были выполнены досрочно, в том числе были проданы и большие по площади квартиры. Он честно признался, что компания планирует поднимать цены. “По исследованиям 50% россиян остро нуждаются в улучшении условий проживания, 25% формируют потенциальный спрос. Кроме того, из банков было снято около 5 миллиардов рублей, при этом 2 миллиарда рублей сняли из нижегородских банков. Значит, эти нижегородцы планируют вложить эти средства в недвижимость, что является самой надежной защитой от инфляции”, — уверен эксперт.
Дмитрий Кузин заметил, что сегодня спрос примерно на 30% превышает предложение. Многое, по его мнению, зависит от индивидуального поведения каждого конкретного игрока рынка. Он уверен, что серьезные компании закончат начатые объекты жилого строительства. А далее уже сами игроки будут решать, вкладывать ли средства в крупные коммерческие объекты — заводы, склады, промышленные центры.
Директор по строительству ипотечной компании Сбербанка Павел Солдатов заметил, что до августа этого года было заметно увеличение доли ипотеки. Но с сентября число сделок уменьшилось. Александр Жилевский отметил, что является клиентом Волго-Вятского отделения Сбербанка и брал ипотеку под 10,5% годовых. “Ставка не изменилась, так что нижегородцы должны быть уверены, что заключенные ранее договоры не будут меняться. У нас нет ситуации с плавающей ставкой, как это было в Америке”, — сказал он. Среди позитивных моментов кризиса эксперты назвали также тот факт, что государство активно проявило себя, вызвавшись защитить российскую экономику. “От финансового инструмента многое зависит, как и от позиции банков, которые способны сдержать массовую истерию, — уверен Дмитрий Кузин. — Иногда компаниям, чтобы выполнить свои обещания, стоит поступиться рублем”.
К чему же мы приходим? Оказывается, к тому, что ждать снижения стоимости цен на заветный кв. метр жилья не стоит. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, недвижимость до сих пор является самым надежным способом инвестирования. Во-вторых, спрос на жилье в Нижнем Новгороде и области по-прежнему значительно превышает предложение. И в-третьих, нижегородские застройщики готовы выжидать, но не прибегать к демпингу.
Ни один аналитик не предсказывал бешеного роста цен на кв. метр в 2006 году, когда этот самый рост составил почти 116%. “Квартир эконом-класса и недорогих квартир улучшенной планировки на рынке мало, спрос на них хороший и устойчивый. Поэтому такая недвижимость в цене будет только расти. Делать прогнозы — дело неблагодарное, но ситуация с выжиданием застройщиков и их отказом осваивать новые площадки приведет в 2009 году к еще большему дефициту качественного жилья. В результате цена кв. метра может очень серьезно подскочить”, — считает Ирина Малыгина. Александр Жилевский отметил, что ситуация в будущем будет зависеть от финансирования строек и учета таких составляющих, как средства соинвесторов, застройщика и кредитные средства. “Если все составляющие будут присутствовать, застройка города будет продолжаться. Если хотя бы одно из звеньев цепи выпадет, ввод жилья притормозится, что приведет к росту цен на кв. метр”, — комментирует эксперт.
Но есть в этой ситуации и свои положительные стороны. Все эксперты отметили, что в данной ситуации финансового кризиса на рынке недвижимости выживут сильнейшие агентства недвижимости и застройщики.
По материалам r52.ru
