Уходящий год стал для Нижнего Новгорода периодом строительного бума — за 10 месяцев в городе было сдано 417 тысяч кв. м жилья — на 11% больше, чем в прошлом году. По данным участников рынка, рост показателей продолжится до весны следующего года — по инерции, так как у многих строящихся сейчас объектов срок сдачи запланирован на I-II кварталы 2009 г. К 2010 г. участники рынка ждут если не полного штиля, то значительного снижения темпов строительства.
Эксперты:
Сергей Иванов – генеральный директор АН «Выбор»
Артем Каразанов – заместитель директора департамента строительства и инвестиции г. Нижнего Новгорода
Ирина Клокова – генеральный директор ООО «Нижегородский дом и Ко»
Любовь Менялкина – руководитель отдела маркетинга ООО «Квартстрой-НН»
Ольга Сажина – директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»
Олег Сорокин – генеральный директор Группы компаний «Столица Нижний»
Татьяна Степанова – руководитель отдела продаж ООО ИСГ «Династия»
Наталья Фокина – директор по продажам ОАО «Противооползневые работы»
Поданным департамента строительства и инвестиций администрации города, к лидерам рынка по объемам вводимого жилья можно отнести «Жилстрой-НН», группу компаний «Кварц» (ДСК-2), ИСК «Сокольники», АН «Выбор», ЗАО «Жилстройресурс», ИСГ «ДИНАСТИЯ» (ООО «Автобан»). Темпы роста строительства жилья у этих застройщиков значительно превосходят общегородские показатели. К примеру, ООО АН «Выбор» увеличило число сдаваемых объектов за год более чем наполовину: «В 2007 г. мы ввели четыре жилых дома. Их общая площадь (без учета коммерческих помещений) составляет 35 тысяч кв. м. В этом году сдали ЖК из пяти домов, до конца года планируем сдать еще один дом. Общая жилая площадь этих объектов — почти 66 тысяч кв. м, то есть рост превышает 55%», — рассказывает генеральный директор АН «Выбор» Сергей Иванов.
Два года подряд строительный рынок бурно обсуждал приход московских застройщиков и жил в ожидании передела. Крупные столичные игроки действительно покупали местные предприятия стройиндустрии и обещали масштабные проекты и астрономические инвестиции. Однако к концу этого года стало ясно: их вклад в комплексную застройку города пока скромен. ОАО «Нижегородкапстрой» (дочернее предприятие СУ-155) с начала 2007 г. строит ЖК «Печерская гряда» из восьми домов, «ПИК-регион» занимается только ЖК «Волжские огни» и несколькими домами в разных районах города. С другой стороны, крупные нижегородские игроки только в этом году сдали в эксплуатацию сразу несколько новых жилых комплексов. «Жилстрой-НН» закончил строительство «Медвежьей долины», сейчас возводит два жилых комплекса — «Водный мир», расположенный неподалеку от Автозаводского парка, и ЖК в Верхних Печерах. ООО «Выбор» сдало комплекс «Горная Лаванда» в Приокском районе, «Династия» («Автобан») сдала в этом году 4 дома в жилом комплексе «Зенит», а до конца года сдаст еще 2 дома в комплексе «Нагорный».
В последнее время комплексное жилищное строительство в Нижнем Новгороде было на пике доходности. Самые ликвидные однокомнатные квартиры раскупались на объектах надежных застройщиков еще на стадии котлована. Поэтому девелоперы, которые до того активно развивали коммерческую недвижимость, стали сочетать возведение торговых центров со строительством жилья рядом. «Раньше мы уже строили жилые дома в Нижнем Новгороде, но «Седьмое небо» — наш первый опыт в сфере комплексной застройки. Для нас это возможность маневра на постоянно меняющемся рынке недвижимости. Однако появление жилого комплекса в портфеле наших инвестиционных проектов не означает, что теперь мы будем строить только жилье», — отмечает генеральный директор Группы компаний «Столица Нижний» Олег Сорокин.
Жилые комплексы росли в высоту так же стремительно, как дорожала земля в черте города. Если в 2006 г. наиболее распространенными были жилые комплексы средней этажности — по 10–12 этажей, то с прошлого года чаще всего заявляются проекты высотой от 17 до 19 этажей. По мнению участников рынка, высотная застройка позволяет снизить себестоимость комплекса в целом. К тому же все больше площадей в ЖК проектируются под объекты инфраструктуры — застройщики отдают под коммерческие помещения уже не только цокольный и первый, но и второй-третий этажи здания. В результате жилой комплекс получает разнообразную инфраструктуру — от детсадов до отделений банков, а застройщики диверсифицируют продажи.
Освоив высотное строительство, нижегородские строители научились продавать и вид из окна — многие компании чуть повышают цены на квартиры выше 10 этажа, на сайтах выкладываются не только проекты ЖК и планировки квартир, но и фото с видом из окон новых домов. «Территорию для «Водного мира» мы заприметили, пока еще строили «Молодежный», — думаю, наши клиенты оценят красоту этого места, и квартиры будут раскупаться быстрее», — приводит пример директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольга Сажина.
Современные жилые комплексы с развитой инфраструктурой и атрибутами «повышенной комфортности» сейчас возводятся не только в центре города, но и за рекой. Поэтому в 2008 г. заметно сократился разрыв в цене между новостройками в верхней и нижней части города. В заречной части цены варьируются от 44 до 51 тысяч рублей за кв. м, в нагорной — от 55 до 62 тысяч рублей. В то же время на вторичном рынке цены на жилье одного уровня в разных районах города по-прежнему отличаются почти в два раза. «Наша компания строит жилищные комплексы и в Верхних Печерах, и в Автозаводском районе. Цена стройматериалов и затраты на оплату труда не зависят от района города, на разницу цен оказывает большое влияние стоимость земельного участка», — объясняет г-жа Сажина.
Эксперты не исключают снижения стоимости жилья, но подчеркивают: оно будет незначительным и временным. «В первую очередь это коснется рынка вторичного жилья, цены на котором завышены, — полагает руководитель отдела продаж ООО ИСГ «Династия» Татьяна Степанова. — Но затем цены снова начнут расти, так как объем ввода нового жилья неизбежно сократится».
По мнению экспертов, первыми пойдут на снижение те компании, которые не располагают средствами, достаточными для завершения проектов. «Предпосылок для падения стоимости метра на первичном рынке, по моему мнению, нет. В городе достаточно сильных девелоперских компаний, способных диктовать рынку свои условия. Ценовая политика застройщика может многое сказать покупателям. Первыми дрогнут те, кто не имеет средств продолжать строительство. Они попытаются завлечь дольщиков в прямом смысле любой ценой. Но все равно остановятся, не завершив объекта», — прогнозирует директор по продажам ОАО «Противооползневые работы» Наталья Фокина.
Крупные компании не собираются останавливать уже начатые объекты — пока меняются только планы на следующий год. «Наши планы по вводу жилья на строящихся объектах, безусловно, мы выполним. Кризис прежде всего отразился на будущих проектах. Из четырех жилых комплексов, по которым велись проектные и предпроектные работы, мы заморозили три. Все финансовые ресурсы сосредоточим на реализации только одного проекта, в рамках которого построим около 100 тысяч кв. м, начав в соответствии с ранее заявленными сроками — в середине 2009 г.», — рассказывает Сергей Иванов. «Строительство жилого комплекса «Седьмое небо» ведется в обычном режиме: сейчас возводятся четыре жилых дома, а со дня на день будет заложен пятый, — заявляет Олег Сорокин. — Мы запланировали и новое строительство. Например, в 2009 г. начнется проектирование детского сада, который будет построен в жилом комплексе «Седьмое небо». Конечно, нестабильность на финансовом рынке создает некоторые сложности с реализацией квартир, но в целом проект финансируется нормально, объекты строятся согласно утвержденному плану».
Кризисного снижения цен ждут не только частные инвесторы, но и администрация города, которой необходимо расселять жителей домов, подлежащих сносу при строительстве метро. Как заявил мэр Нижнего Новгорода Вадим Булавинов, город готов купить жилье в нагорной части по 40 тысяч рублей за кв. м. Пока застройщики не оценили такие методы поддержки в кризисной ситуации. «Продавать квартиры по 40 тысяч за квадратный метр мы не будем. Какой смысл работать себе в убыток?» — убеждена генеральный директор ООО «Нижегородский дом и Ко» Ирина Клокова.
Эксперты единодушно сходятся в том, что после завершения начатых объектов в I–II кварталах 2009 г. темпы строительства заметно снизятся. По данным заместителя директора департамента строительства и инвестиции администрации города Артема Каразанова, план этого года предусматривает введение 616 тысяч кв. м жилья. «Эти метры будут сданы, но дальше будет труднее — уже сейчас часть строек приостановлена, некоторые застройщики обанкротятся», — отмечает г-н Каразанов.
Участники рынка надеются, что в следующем году к ним вернутся кредитные ресурсы — крупные банки уже возобновили кредитование надежных застройщиков. Отложенный на период кризиса спрос со временем активизируется. Зато, по мнению экспертов, предложения будет меньше. «В результате нас ждет скачок цен. Причем чем дольше затянется период отложенного спроса, тем выше поднимутся цены по сравнению с докризисной ситуацией в будущем», — убеждена руководитель отдела маркетинга ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» Любовь Менялкина.
«В связи с тем, что в России, в отличие от Америки, нет перепроизводства жилья, зато существует неудовлетворенный спрос, все построенное жилье однозначно будет востребовано на рынке. Начиная с середины следующего года, в связи со снижением объемов строительства, возможен рост цен на первичном рынке жилья», — прогнозирует Сергей Иванов.
Сергей Иванов: «Из четырех жилых комплексов, по которым велись проектные и предпроектные работы, мы заморозили три».
Татьяна Степанова: «В первую очередь снизятся цены на рынке вторичного жилья».
Ольга Сажина: «Цены в ЖК в Верхних Печерах и Автозаводском районе не отличаются: цена стройматериалов и затраты на оплату труда не зависят от района города».
По материалам r52.ru
