Вкладывая деньги в свое будущее жилье, эти нижегородцы не ожидали подвоха. Амбициозный проект обещал дольщикам ЖК «На Гончарова» в Ленинском районе Нижнего Новгорода комфортные квартиры в домах с собственной парковкой и благоустроенной дворовой территорией — детскими площадками, зонами отдыха для взрослых, тротуарами с плиточным мощением. Доступная цена квадратного метра для многих стала решающим аргументом в пользу покупки квартиры в новостройке, пусть существующей пока только на бумаге.
Но застройщик не оправдал ожиданий будущих новоселов. В 2017 году в связи с отсутствием финансирования ООО «ИК „Квартстрой-НН“» заморозило ЖК из пяти домов на 747 квартир. В общей сложности без жилья остались 465 дольщиков.
Когда спустя два года компанию официально признали банкротом, проблемный комплекс перешел к Фонду защиты прав участников долевого строительства. Организация получила возможность распоряжаться судьбой земельных участков и находящихся на них объектов. Фонду предстояло решить — достраивать дома или выплатить дольщикам денежные компенсации.
Почти год люди жили в неведении, и вот 31 июля Наблюдательный совет Фонда принял решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства.
Могло ли быть иначе?
При выборе способа восстановления прав граждан Фонд руководствовался принципом «что дешевле». В ходе Наблюдательного совета сопоставлялись результаты строительно-технической экспертизы и оценки рыночной стоимости квадратного метра. В организации корреспонденту GiperNN пояснили: размер компенсации, которую должен выплатить Фонд каждому участнику долевого строительства, вычислялся путем наложения этой оценки на реестр требований дольщиков.
Отказ от завершения строительства ЖК обусловлен суммами затрат, полученными по итогам независимых экспертиз. Согласно информации с сайта организации, достройка комплекса потребует 965 млн рублей, тогда как выплата денежных возмещений обойдется Фонду в гораздо меньшую сумму — 751 млн рублей.
Управляющий партнер юридической компании «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов затруднился объяснить методику расчетов компании. Эксперт подчеркнул, что с каждым участником долевого строительства Фонд работает индивидуально, и эта информация является закрытой.
Методика расчета, оценка организации и можно ли каким-то образом оспаривать это решение — большой вопрос. Потому что закон о банкротстве застройщиков и выплате компенсаций написан исключительно для ДОМ.РФ, у него все полномочия определять, что где и как. Трудно судить, правильно или неправильно он определил это по своей методике, — рассказал Александр Маслов.
В Фонде защиты прав дольщиков GiperNN напомнили о порядке проведения процедур. В случае, если принимается решение о выплате возмещения, денежные средства дольщики получают от банка-агента АО «Банк ДОМ.РФ». На сайте Фонда будет доступна функция записи для явки в офис банка. Там же опубликуют правила оформления документов.
По информации пресс-службы правительства Нижегородской области, прием документов от дольщиков ЖК «На Гончарова» банк открыл 17 августа. Получить свои компенсации покупатели квартир должны в течение 10 рабочих дней с даты представления нужных бумаг. Наличие ипотеки удлиняет данный срок до 30 дней: это связано с необходимостью Фонда направить банку-кредитору запрос о реквизитах залогового счета.
Обманутые дважды
Дольщица Мария Гусева рассказала, что за годы ожидания потеряла почти 300 тысяч рублей в виде процентов по ипотеке. По ее словам, ситуация с выплатой возмещений — очередной обман уже обманутых людей. Некоторым из них не хватит компенсаций даже на погашение жилищного кредита, отметила наша собеседница.
К слову, Мария Гусева купила свою «однушку» площадью 31,92 кв.м в 2016 году. При обсуждении сроков строительства менеджер «Квартстроя» уверяла: дом сдадут в третьем квартале 2018 года. Однако дальше забивки свай дело не пошло.
Еще одной жертвой недобросовестного застройщика стала Ольга Мочалова. Нижегородка призналась, что квартиру по ДДУ у компании ООО «ИК „Квартстрой-НН“» купила не впервые. В период 2011–2012 годов Ольга приобрела жилплощадь в доме на Бетанкура, около Староярмарочного собора. Тогда из-за кризиса работы на объекте остановились, но в итоге дом все-таки завершили и новоселам вручили ключи от квартир.
Застройщик сумел зарекомендовать себя в глазах женщины, и спустя несколько лет Ольга снова вложилась, на этот раз в ЖК «На Гончарова». Свою «однушку» площадью чуть более 34 кв.м на 16-м этаже она должна была получить в 2018 году и даже раньше, как уверяли менеджеры. Спустя несколько лет, когда стройка остановилась и началось судебное производство, нижегородка сразу встала в реестр обманутых дольщиков. Летом 2019 года в госстройнадзоре ее заверили, что согласно «дорожной карте» ЖК «На Гончарова» будет достроен в 2022 году.
Я поверила сотрудникам ГСН. Но сейчас все изменилась, и наш комплекс не хотят завершать. С другой стороны, в доме не так много проданных квартир, и участки там очень хорошие. Я уверена, что на этом месте будет возведен новый ЖК, только уже совсем иной и другим застройщиком. А нас выплаченными деньгами отправляют жить на задворки. В лучшем случае, на ту компенсацию, которую получу, я смогу купить квартиру в пригороде, — сетует Ольга Мочалова.
Соседка дольщиц по несчастью Оксана Николаева покупала свою квартиру в 2015 году. Как и Ольге, ей пообещали достройку во втором квартале 2018-го, но выше третьего этажа дом не вырос. Чтобы хватило денег на покупку, нижегородка оформляла ипотеку, а затем часть долга погасила материнским капиталом.
У нас материнский капитал пенсионный фонд заберет. И неизвестно, когда его разрешат повторно использовать. На данный момент — запрещено, — сказала Оксана.
Дольщица выразила сомнение в правомерности расчетов размера компенсаций. Она подчеркнула: сведения о независимой оценки стоимости квадратного метра, опубликованные на сайте Фонда, устарели. Дело в том, что по закону 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…» расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения определяется на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13). Из сведений на сайте Фонда следует, что независимая оценка стоимости квадратного метра ЖК «На Гончарова» проводилась 20 марта. С этой даты прошло уже пять месяцев, но данные о независимой оценке остались прежними.
Официальный запрос GiperNN от 17 августа с просьбой разъяснить ситуацию Фонд защиты прав дольщиков пока оставил без комментариев.
Жизнь после компенсаций
В начале августа во время прямого эфира в Instagram губернатор Нижегородской области Глеб Никитин поздравил участников долевого строительства ЖК «На Гончарова» и ЖК «Квартал Европейский» с «общей победой», так как Фонд принял оба объекта в работу. При этом глава региона говорил именно о достройке жилых комплексов.
Сейчас практически по всем объектам — не практически, а по всем — у нас «дорожная карта» обеспечена ресурсами и соответствующими нормативно-правовыми решениями. По всем объектам есть решения: они будут достроены, — подчеркнул Глеб Никитин.
Но второй шанс на существование дали лишь «Кварталу Европейский». Несостоявшиеся жильцы «На Гончарова» получат денежные компенсации. Замгубернатора Нижегородской области Сергей Морозов пообещал, что в среднем выплаты превысят сумму, заплаченную гражданами по ДДУ. Однако даже несмотря на это, многих нижегородцев не устраивает размер их возмещения. В качестве аргумента они приводят сведения портала DomostroyNN: по данным на июль 2020 года, средневзвешенная цена на новостройки Ленинского района составляет 70 378 рублей, в то время как Фонд насчитал дольщикам в среднем 57–58,5 тыс. рублей за «квадрат».
К слову, Марии Гусевой начислено к выплате 1 млн 870 тыс рублей. По информации с сайта организации, цена квадратного метра в ее квартире составила 58 500 рублей.
На такую компенсацию не согласна. Но с «подводной лодки» деваться некуда. Ситуация сложная. Нужно гасить ипотеку, так как банк запрашивает документы, подтверждающие оформление права собственности на кредитуемый объект недвижимости. А данного документа у меня нет… — говорит дольщица.
Категорически не согласна с расчетом и Оксана Николаева. Во-первых, она покупала квартиру по договору переуступки, что намного дороже ДДУ. А во-вторых, в соседних новостройках цены на квартиры составляют от 70 и до 100 тыс рублей, и найти жилплощадь по 57 тыс. рублей за «квадрат» в столице Приволжья нереально, утверждает дольщица.
Это беспредел и обман уже обманутых людей. Что мы сможем купить на эти гроши? Данной суммы не хватит даже ипотеку погасить. Фонд эти деньги переводит банку, в котором ипотека, а потом уже остаток, если он есть — дольщику. Проценты, уплаченные банку, никто возвращать не собирается. Аналог, где нам предлагается купить квартиры, — Бор и окраины города. Вы сами знаете цены на новостройки сейчас, — возмущается Оксана.
Сейчас нижегородка живет в крайне стесненных условиях, не надеясь улучшить их полученной компенсацией. А вот другая дольщица, Ольга Мочалова, собирается оспаривать размер возмещения в суде. Нижегородка ведет переговоры с юристом о возможном обжаловании суммы, потому что, с ее точки зрения, компенсации начислены не по рыночной цене за квадратный метр в Ленинском районе.
Сумма выплаты не соответствует действительности, которая есть на сегодняшний день. Нам дают компенсации чуть больше, чем мы вложили. Они не приравниваются к тому, что мы можем сейчас приобрести. В этом видится, возможно, сговор или что-то еще. Я не хочу домысливать, но точно могу сказать, что эта компенсация не рыночная. Хотелось бы, чтобы на эту сумму можно было бы купить квартиру такого же плана с учетом того, что ждали мы очень долго. Не говоря уже о возмещении морального вреда, его я не беру в расчет, — признается Ольга Мочалова.
Управляющий партнер юридической компании «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов разъяснил, что стандартной процедуры по оспариванию размера компенсаций дольщиком на недостроенные квартиры нет. С другой стороны, каждый гражданин имеет право защищать свои интересы в суде.
Вопрос — какие это права и нарушил ли что-то Фонд защиты прав дольщиков. Пока принято решение о компенсации и есть сумма, трудно сказать, есть ли какое-то нарушение прав вообще, — подытожил наш юридический эксперт.
Несмотря ни на что, в истории проблемного долгостроя, наконец, поставлена точка. Уже сейчас нижегородцы могут подать документы на возмещение. По сведениям «дорожной карты» Нижегородской области, права всех обманутых дольщиков ЖК «На Гончарова» планируется восстановить к концу 2022 года.
