В начале 2020 года в Нижнем Новгороде был сдан в эксплуатацию первый жилой комплекс, построенный с использованием эскроу-счетов. ЖК «Дом на Гребешке» представляет собой дом бизнес-класса на 68 квартир. Комплекс возводился не на средства дольщиков: финансирование проекту предоставил Банк ДОМ.РФ.
О том, почему застройщик решил отказаться от ДДУ раньше других участников рынка, обеспечив максимальную защиту покупателей квартир в ЖК, GiperNN рассказал Сергей Седов, генеральный директор ООО «ПрофАльянс».
Сергей Михайлович, ЖК «Дом на Гребешке» стал первым проектом Нижегородской области, реализованным с использованием нового механизма долевого строительства в России. Когда и почему компания «ПрофАльянс» приняла решение начать работать с эскроу-счетами?
Разрешение на строительство жилого комплекса было выдано еще во время действия предыдущей редакции Федерального закона № 214-ФЗ, поэтому мы имели полное право собрать деньги с дольщиков и работать по старой схеме. Но у ДДУ есть один существенный недостаток, имеющий значение именно для девелопера: получая средства на строительство с граждан, застройщик зависит от темпов продажи квартир. Если спрос на площади в ЖК низкий, то и строиться дом будет медленно.
А вот работа с эскроу, предполагающая проектное финансирование, позволяет застройщику быть уверенным в завтрашнем дне и четком соблюдении графиков. Банк одобряет финансовый план компании и открывает кредитную линию, перечисляя деньги в точные сроки. Таким образом, застройщику гораздо проще планировать свою деятельность.
Почему для получения проектного финансирования Вы выбрали Банк ДОМ.РФ? Рассматривались ли другие варианты?
ДОМ.РФ был первым банком, который начал активно работать с эскроу-счетами, поэтому мы и приняли такое решение. На данный момент в России по-прежнему не так много финансовых организаций, предлагающих застройщикам услугу проектного финансирования.
Сталкивались ли Вы с трудностями при получении проектного финансирования и в целом при организации строительства по новой схеме?
Банк всегда очень тщательно оценивает свои финансовые риски, поэтому далеко не каждый проект сможет попасть в программу финансирования. Проекты, имеющие невысокую маржинальность, банки попросту не берут. Чтобы повысить свои шансы на получение кредита, мы вложили в строительство жилого комплекса 30% собственных средств, а остальные 70% дофинансировал ДОМ.РФ. Снизив риски банка, мы смогли получить положительное решение кредитного комитета.
Каким образом осуществлялись сделки с участником долевого строительства по новой схеме? Открывали ли дольщики эскроу-счета в других банках, кроме Банка ДОМ.РФ?
Все очень просто: дольщик выбирает квартиру на любой стадии строительства, обращается в банк, который предоставил целевой кредит застройщику, и вносит свои деньги на эскроу-счет. В банке его средства хранятся до введения жилого комплекса в эксплуатацию.
Какие гарантии получили дольщики, приобретая жилье в ЖК «Дом на Гребешке» на этапе строительства? На Ваш взгляд, защищает ли новая система деньги дольщиков на 100%?
Главной целью перехода на эскроу является снижение рисков для покупателей квартир. Поначалу наши клиенты не понимали, в чем преимущества такого подхода к финансированию строительства, но быстро во всем разобрались и оценили преимущества данной схемы. Ведь если дома строятся по проектному финансированию, то появление проблемных объектов в принципе невозможно: денег хватает на завершение строительства и сдачу дома.
Я положительно оцениваю эти перемены, потому что понятен конечный результат работы: девелопер получает возможность строить жилой дом, и дальше все зависит от профессионализма менеджеров по продажам.
Сказалось ли использование нового механизма на стоимости квадратного метра жилья?
Затраты на реализацию проекта выросли на банковский процент. Пока ставки довольно высокие — 10–11%, но финансовые организации намерены пойти на уступки и предоставить девелоперам более выгодные условия кредитования. Конечно, новая схема финансирования жилищного строительства является более дорогой по сравнению с ДДУ. Но ни о каком подорожании квадратного метра на 20–25% (а такие предположения встречаются в СМИ) и речи идти не может, — это провокация.
Стоимость жилья определяет рынок: никто не купит квартиру за 20 миллионов, если ее цена — 10 млн рублей. Даже тот факт, что строительные компании вынуждены перекладывать затраты на уплату процентов банку на покупателей, не повлечет увеличения стоимости жилья более чем на 5–10%.
Сколько всего квартир продано в ЖК «Дом на Гребешке» с использованием эскроу-счетов?
Если финансирование застройщика осуществляется банком по новой схеме, все договоры долевого участия должны заключаться только с использованием эскроу-счетов. Из 68 квартир мы продали 36, и еще 12 квартир на данный момент забронировано. В настоящее время в продаже остается 20 квартир.
Какими еще преимуществами, помимо применения счетов эскроу, обладает ЖК «Дом на Гребешке»?
Во-первых, дом имеет свою собственную котельную, что делает его независимым от ежегодных отключений горячей воды. Во-вторых, впервые в Нижнем Новгороде мы использовали особую систему вентиляции, защищающую квартиры от плесени, грибка и застоя воздуха. Также мы поставили современное оборудование для очистки воды и применили другие технологические решения, делающие жизнь в новом доме максимально комфортной.
Для отделки фасадов мы выбрали немецкий клинкер с утеплением, для входных групп — натуральный камень. Кстати, крышу дома мы покрыли надежной металлической кровлей.
В числе дополнительных преимуществ проекта можно назвать удобный подземный паркинг, куда можно спуститься на лифте, свободные планировки квартир и удачное месторасположение ЖК — в центре города, но в стороне от шумных трасс. Отдельного упоминания заслуживают живописные виды, открывающиеся из окон квартир на трех верхних этажах.
Есть ли у компании в планах реализация новых жилищных проектов в Нижнем Новгороде?
Наш следующий проект — это жилой комплекс в границах улиц Трудовой-Ульянова. На сегодняшний день могу сказать, что речь идет о шестиэтажном доме общей площадью 20 тысяч квадратных метров. Из особенностей ЖК — две квартиры на площадке, хорошая парковка с лифтами, огороженная закрытая территория. Думаю, что это будет ближе к элитному жилью. Разумеется, мы также будем обращаться к проектному финансированию.
По Вашим прогнозам, как изменится рынок строительства жилья в России и, в частности, в Нижегородской области с введением новых правил? Какие изменения заметны уже сегодня, спустя полгода после перехода на обязательное использование эскроу-счетов?
И в Нижнем Новгороде, и в России в целом уже фиксируется снижение темпов строительства жилья, и это касается даже крупных участников рынка. Возможно, это связано с тем, что не всем проектам удается получить проектное финансирование в банках. Мы уже говорили о том, что финансовые организации оценивают все риски, принимая решение об открытии кредитной линии. Если специалисты банка сочтут проект невыгодным, то деньги на его реализацию они могут и не дать.
Зампредседателя Правительства РФ Марат Хуснуллин заявил, что в связи с переходом на эскроу-счета количество проблемных домов и обманутых дольщиков в России увеличится. Согласны ли Вы с этим утверждением и почему?
Марат Хуснуллин говорил о краткосрочном периоде, имея в виду, что в зоне риска окажутся именно те проекты, которых обязали перейти на эскроу счета без каких-либо гарантий со стороны банков. Если квартиры в доме проданы на 50%, то застройщику нужно найти средства на завершение работ. При этом потенциальные покупатели уже делают ставку на ЖК с эскроу, и не спешат отдавать деньги застройщику, который работает по старым правилам. Если люди не вносят деньги, а получить проектное финансирование у компании нет возможности, то застройщик окажется в ситуации, когда ему не на что достроить дом. В этом случае число проблемных объектов действительно может вырасти.
Губернатор Нижегородской области Глеб Никитин поставил задачу решить проблему обманутых дольщиков в регионе к 2023 году. На Ваш взгляд, реальна ли эта цель, и какую роль в ее достижении сыграет переход на новую схему долевого строительства?
Решить проблему обманутых дольщиков без вмешательства федерального правительства невозможно. Когда еще действовал закон о долевом строительстве, 2% от каждой сделки перечислялось в Фонд защиты дольщиков. Где-то на счетах скопились огромные деньги, которые нужно направить в регионы для решения проблем граждан, оставшихся и без средств, и без крыши над головой. Но помощь покупателям квартир в новостройках, уже оказавшимся в трудной ситуации, никак не связана с переходом на эскроу. Использование новой схемы финансирования жилищного строительства может лишь не допустить появления новых долгостроев.
Проекты, которые реализуются по эскроу, по определению не могут встать в один ряд с домами, где есть обманутые дольщики. Основной принцип такого подхода заключается в том, что девелопер просто не получает деньги клиентов, пока не сдаст дом в строй, а значит, и не может потратить их на другие цели.
Проектная декларация на сайте
Застройщик ООО «ПРОФАЛЬЯНС» (ГК ПрофАльянс)
