Нижний Новгород готовится к масштабным преобразованиям: более 1500 гектаров городских земель планируется отдать под застройку по механизму комплексного развития территорий (КРТ). В фокусе находятся 26 основных площадок, которые могут измениться до неузнаваемости через десять лет. В конце сентября министр градостроительной деятельности и развития агломераций региона Марина Ракова презентовала депутатам Законодательного собрания проекты застройки по так называемой всероссийской реновации.
Под КРТ в Нижнем Новгороде определены 12 площадок по инициативе правообладателей: инвесторы намерены вложить в проекты 78,1 млрд рублей, еще около 69 миллиардов необходимо привлечь со стороны государства. Два участка, выбранных для развития, заняты нежилой застройкой. Девять — представлены в основном ветхим и аварийным жилым фондом. Механизм также предлагается задействовать на трех свободных территориях.
Однако целесообразность освоения некоторых земель пока ставится под сомнение, в частности из-за вопросов рентабельности, финансирования и экологии. Какие локации в столице Приволжья могут попасть под комплексную застройку в ближайшее десятилетие, выяснил Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU.
100-метровая высотка и яхт-клуб на Черниговской
Северный участок Черниговской набережной от Мельничного переулка до метромоста планирует развивать АО «Бриджтаун Чайка». Инвестор намерен осваивать территорию в 3,7 га до 2028 года включительно. Общая площадь новостроек здесь превысит 170 тысяч «квадратов», из них 72 тысячи займет жилье почти на 1700 новоселов. Мастер-план застройки представили Архсовету при нижегородском Минграде минувшей весной: эксперты приняли его за основу с некоторыми условиями. В частности, замечания касались высотного объема у Благовещенского монастыря.
Зоны охраны памятника архитектуры препятствуют освоению левой части набережной в полном объеме, сообщила Марина Ракова на заседании профильного комитета регионального парламента. Сейчас этот вопрос отрабатывается совместно с правообладателем участка. В ходе КРТ Черниговской набережной региону потребуется выделить 5,7 млрд рублей на строительство школы, дороги и укрепление берега.
Новой застройкой займется федеральный девелопер GloraX. Помимо жилого квартала, он намерен построить здесь отель с фитнес-клубом, бизнес-центр с апартаментами, конференц-залы, медицинское учреждение и два детсада. Также на Черниговской набережной расположатся причальный комплекс, яхт-клуб, музейное и арт-пространства, парк площадью в 4 га, а у метромоста возвысится 100-метровая высотка. Кроме того, инвестор отреставрирует мукомольный комплекс Емельяна Башкирова, признанный объектом культурного наследия.
Апартаменты, конгресс-холл и променад на Черниговской
Соседний участок с южной стороны улицы рассчитывает осваивать АО «Черниговская набережная». Речь идет о территории между Молитовским и метромостом площадью 10,2 га. В десятилетнем периоде здесь запланировано строительство 74 тысячи квадратных метров жилой недвижимости на 1800–1900 человек. Также застройщик предложил взять на себя создание социальной инфраструктуры — возведение начальной школы и детского сада. Власти со своей стороны должны укрепить склоны, берег и проложить дорогу.
Ранее сообщалось, что инвестор намерен построить на Черниговской набережной дома до 13 этажей в высоту, бизнес-центр, апартаменты и конгресс-холл с ресторанами. Для комфорта новоселов здесь предполагается обустроить скверы, променад и велодорожку, а также открыть школу и детский сад.
ЖК возле метро на площади Сенной
Концепция будущей застройки в районе площади Сенной находится в числе самых проработанных. Развивать территорию в границах улиц Ковровской, Родниковой и Казанской набережной намерено ООО «Идель» в течение ближайших десяти лет. Это одна из самых сложных, но одновременно знаковых площадок, так как скоро здесь появится станция метро, напомнила глава регионального Минграда.
Инвестор предлагает возвести в районе Сенной 112,9 тысячи «квадратов» жилья на 2600 человек, а также передать участок под детсад и реконструировать проезжую часть в Бойновском переулке. Без строительства перспективной дороги такое количество новоселов сложно будет обеспечить инфраструктурой, подчеркнула Марина Ракова. Сейчас застройщик готовится в третий раз представить свои идеи на заседании регштаба.
Некоторые жилые комплексы возле Сенной уже начали строиться, другие, некогда замороженные, — возобновились. Одновременно территорию расчищают для продления подземки и присматриваются к ней для размещения правительственного квартала. Подробнее об этом читайте здесь.
Жилой комплекс и новые ж/д пути в Кстовском районе
Федеральный девелопер ПИК вышел с предложением оформить договор КРТ для дальнейшего развития территории под Нижним Новгородом. Речь идет об участке в деревне Ржавке Кстовского района, где он уже возводит ЖК «Савин парк». В течение 13 лет застройщик намерен освоить 69 гектаров. По его расчетом, выход недвижимости здесь составит 680 тысяч квадратных метров, из них 345 тысяч — жилье.
Марина Ракова отметила, что для КРТ в Ржавке необходима синхронизация с другими федеральными программами. Например, потребуется проложить подъездные дороги для примыкания к будущему Восточному обходу Нижнего Новгорода, магистральные сети, а также построить объекты здравоохранения и спорта. Минград договорился с РЖД о возведении новой платформы для жителей ЖК. Застройщик, со своей стороны, должен обустроить автомобильные подъезды к ней.
В состав ЖК «Савин Парк» войдут 36 жилых домов. Проектом предусмотрено открытие трех детских садов на 500 воспитанников и школы, рассчитанной на 1400 учеников.
Новая застройка Бурнаковской улицы
Для КРТ рассматривается Бурнаковская улица в Московском районе, где ООО «Заря» предполагает построить 90 тысяч «квадратов» жилья. Развитию подлежит 3,7 га в непосредственной близости от озера «Нефтяник», на месте существующего сельскохозяйственного рынка.
Для обеспечения застройки нужна социальная инфраструктура — школа и детсад. Инициатор предлагает возвести их на соседней территории, предназначенной под инвестиционное развитие. Одновременно в городе приняли решение о проектировании здесь школы волейбола, рассказала Марина Ракова. Если архитекторам не удастся увязать все объекты, придется делать выбор в пользу одного проекта или искать иные площадки для реализации идей.
Три жилых квартала в Сормове
Компания ООО «Каскад» может задействовать под КРТ площадку в 6,9 га в Сормове. Территорию бывшего оптового рынка, ныне занятую парковой, планируется освоить до 2033 года. Собственник рассчитывает построить здесь 40 тысяч «квадратов» недвижимости, из них почти 24 тысячи придется на жилье. Ожидается, что новоселами станут 1900 человек.
Застройщик предлагает выполнить проект реконструкции детского сада, чтобы увеличить его вместимость, и создать хоккейную коробку. Второй вариант — предусмотреть ремонт существующего стадиона и строительство спортплощадки. В обоих случаях на регион ляжет обязанность возвести дошкольное учреждение, на что потребуется около 200 млн рублей.
Другая территория в Сормовском районе может подвергнуться КРТ по инициативе «Инвестпрома». Однако на рассмотрение регионального штаба она пока не была представлена. По предварительным данным, собственник намерен возвести на улице Коминтерна 400 тысяч «квадратов» недвижимости, из них около 200 тысяч — жилые дома. Необходимым условием для освоения является строительство дублера Сормовского шоссе по задней части участка. Также потребуется открытие новых школ и детсада.
Площадку с видом на Волгу в Сормовском районе выбрало для освоения ООО ТК «Волгатрансойл». Ее площадь составляет 39 га. Здесь компания планирует построить 400 тысяч «квадратов» недвижимости, из них 262 тысячи — дома на 8700 жителей. Сложность в освоении участка состоит в том, что сперва необходимо ликвидировать объект накопленного экологического вреда. Поэтому до заключения договора КРТ еще далеко, отметила глава нижегородского Минграда.
Неоднозначное развитие Гребного канала
Новостройки у кромки воды предлагает возвести в Нижнем Новгороде ООО «Берег». В течение 5–7 лет инвестор рассчитывает построить почти 150 тысяч «квадратов» жилья и благоустроить участок набережной на Гребном канале.
Планы по развитию обсуждались Архсоветом в прошлом году. Тогда эксперты сочли нецелесообразным застраивать Гребной канал массовой жилой застройкой в виду его рекреационной значимости. Они указали на необходимость сохранения очертаний берега и его укрепления, а также подчеркнули, что эта зона должна оставаться общедоступной.
Территория слабо подготовлена для целей КРТ, требуется и берегоукрепление, и подъем отметки. Тут никакой социальной инфраструктуры нет. Площадка достаточно сложная и дорогая в освоении. Решения окончательного по ней пока не принято, — пояснила Марина Ракова, отметив, что это одна из самых дискуссионных локаций.
Застройка набережной Оки под «Швейцарией»
Другая компания — ООО «Слуда» — рассматривает под застройку правый берег Оки под парком «Швейцария». Участок примерно в 8 га находится в границах детско-юношеской спортивной школы по парусному спорту и Слудинской водозаборной станции в Советском районе.
Собственник земли предлагает в течение семи лет возвести здесь невысотное жилье площадью 34 тысячи «квадратов», где смогут проживать примерно 900 человек. При этом из социальных объектов тут предусмотрен только один детский сад.
Решение по этой площадке правительством не принято. Мы склоняемся к той мысли, что надо сохранить существующее разрешенное использование территории — спорт и рекреационная деятельность. Тем не менее мы отрабатываем заявку правообладателя и оцениваем его инициативу, — пояснила Марина Ракова.
Новостройки в полях на южных окраинах
Юго-западные перефирии Нижнего Новгорода планируют активно задействовать по КРТ. Например, это 70 гектаров в Новинках, которые компания «Старт-Строй» намерена освоить в течение ближайших семи лет.
К строительству на участке возле новой развязки определены 700 тысяч «квадратов» недвижимости, из них 430 тысяч — жилье на 14 000 человек. На обеспечение социальной инфрастрой региону потребуется выделить 4,7 млрд рублей: однако окончательное решение по этой земле еще не принято.
Развитие указанного участка рассматривается в комплексе с другим, расположенным в поселке Новинки, на территории недостроеного ЖК «Окский берег». Он принадлежит федеральной компании ДОМ.РФ, которая тоже пока определилась, будет ли освоение вестись через КРТ или землю продадут на аукционах. На 658 гектарах может появиться преимущественно пятиэтажная застройка площадью более 2 млн «квадратов». На жилье придется 1,3 млн кв. м для размещения 37 тысяч человек.
Однако для воплощения планов в жизнь, как и в предыдущих проектах, требуется социальная и инженерная инфраструктура. Сейчас этот вопрос обсуждается между нижегородским правительством и ДОМ.РФ. Часть задач предполагается решить за счет инфраструктурных бюджетных кредитов.
В частности, с помощью ИБК будет проложен дублер проспекта Гагарина: он должен значительно повысить транспортную доступность южных кварталов Нижнего Новгорода. Реализацию проекта планируется начать с четвертой очереди строительства, которая в том числе подразумевает возведение нового моста через Оку.
Однако КРТ тем и отличается от точечной застройки, что должно создавать на выходе полноценные кварталы, а не спальные районы. Поэтому важно обеспечить территории близ новостроек рабочими местами, подчеркнула Марина Ракова. Например, в Новинках мощный торгово-логистический центр планирует построить компания Wildberries. Предприятие способствует занятости порядка 5000 человек.
Еще две свободные площадки на южных территориях города будут освоены Дирекцией по строительству Нижегородской области в ближайшие десять лет. Юрлицо определено региональным правительством: земля ему выдана без проведения аукциона. В Новинках застройщик применит механизм КРТ для территории в 250 га, в Ольгино — более чем для 200 гектаров. На первом участке могут появиться 1,5 млн «квадратов» жилья примерно на 40 тысяч человек. На втором — 1,6 млн кв. м домов на 54 тысячи населения. Часть инфраструктурных задач будет решаться за счет облигаций и бюджетных кредитов.
Обратный отсчет для трех проектов КРТ
При этом одной из главных задач КРТ является реконструкция территорий, занятых непригодными для проживания старыми домами. Это намного сложнее, чем застраивать чистые поля, однако первостепенно важно, подчеркнула Марина Ракова. По ее словам, такие площадки находятся в «теле» города, в его центральных кварталах, где по факту ликвидная недвижимость.
Минград предлагает задействовать механизм КРТ на девяти локациях Нижнего Новгорода, аварийный фонд на которых занимает 10–15% застройки, а ветхий — 85%. Общая площадь непригодного жилья составляет около 140 тысяч кв. м: из него необходимо переселить примерно 3600 человек. Три мастер-плана развития утверждены региональным штабом: в ближайшее время их согласуют с губернатором и представят на суд местных жителей. Затем для реализации идей путем конкурса выберут застройщика.
Территория в границах улиц Правды, Чонгарской и Менделеева в Ленинском районе занимает 1,8 гектара. Сейчас на ней находятся девять многоквартирных домов, большинство из которых — ветхие и аварийные деревянные бараки, возведенные в 1920–1930 годы. На их месте запроектирована периметральная застройка из девятиэтажек на 16 тысяч кв. метров жилой площади. Возле новостроек разместится двухуровневый наземный паркинг. Мастер-план КРТ участка подготовили специалисты ГБУ НО «Институт развития агломерации Нижегородской области».
Другую локацию в Ленинском районе — в границах улиц Самочкина, Энтузиастов, Дружбы и Снежной — Марина Ракова назвала самой перспективной для КРТ. На территории в 18 га расположены 39 жилых домов первой половины XX века. Их жители определены к расселению. После сноса существующих зданий здесь планируется возвести более 135 тысяч кв. м жилой недвижимости почти на 3000 квартир. Также на участке найдется место для 4200 «квадратов» нежилых объектов. Проектировщики намерены реализовать на участке концепцию «двор без машин». В свою очередь, регион должен вложить около 1,3 млрд рублей для строительства на нем школы и детсада.
Площадка в 5,2 га в границах улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской лежит в Советском районе. Большую ее часть занимает исторический квартал «Красный просвещенец»: он состоит из 16 малоэтажных домов, возведенных одним из первых жилищных кооперативов в 1920–1930-х годах. Реальную ценность этой застройки до конца 2022 года должна определить госэкспертиза.
Для комплексного развития территории рассматривались три мастер-плана — подробнее о каждом мы писали здесь. В итоге был выбран вариант, предложенный нижегородским Институтом развития агломерации. Он предполагает снос 23 жилых домов: на их месте должны появиться 14 новостроек высотой 8–15 этажей. Обновленная застройка может включить в себя более 50 тысяч «квадратов» недвижимости.
Мы пытаемся примирить разные стороны, взгляды на развитие этой территории и найти согласованное решение. В любом случае, на этом этапе мы не фиксируем окончательное проектное решение, мы даем видение о возможных преобразованиях. Это как отправная точка, чтобы было о чем говорить с жителями и представителями бизнеса, которые заинтересованы в строительстве, — прокомментировала Марина Ракова планы по преобразованию этой площадки.
По остальным площадкам, занятых жилой застройкой, продолжается исследование потенциала и запроса местных жителей. Это необходимо в том числе для избежания конфликтов на последующих этапах, когда будут приниматься юридически важные решения, подчеркнула глава Минграда.
Нам важно выйти к людям, получить объективную картину согласия или несогласия с освоением площадки и двигаться дальше, — заключила она.
Гагарина — Бекетова — Головнина
Потенциал площадки в Советском районе — 800 тысяч квадратных метров недвижимости, из них 546 тысячи «квадратов» — жилье. Локация интересна многим застройщикам, в том числе и федеральным.
Но как только мы озвучиваем комплекс проблем, которые нужно решить, здесь возникает некоторая приостановка активности, — отмечает Марина Ракова.
Во-первых, будущий застройщик должен будет расселить 207 ветхих и аварийных домов. Во-вторых, здесь нужно возвести две дороги, продлив улицу Моховую и расширив часть улицы Пушкина: эти работы оцениваются в 2,2 млрд рублей. И наконец, расположенные на территории ЛЭП необходимо убрать под землю и построить новую подстанцию. Предварительную площадку для этого нашли в СНТ, однако сначала ее предстоит освободить.
На торги по выбору застройщика можно выйти, когда будут синхронизированы решения по дорожной и инженерной инфраструктуре, добавила руководитель Минграда. Согласно ранее озвученным планам, на месте снесенных домов могут появиться 10 жилых новостроек высотой до 17 этажей, детский сад и пятиэтажный паркинг.
Дальняя — Перекрестная — Горького
Мастер-план застройки квартала на Горького согласован регштабом и Архитектурным советом. Однако владелец участка намерен трансформировать проект, заключив договор КРТ по инициативе правообладателя. Согласно нынешним параметрам, тут могут появиться 56 тысяч «квадратов» недвижимости, из них на жилые дома придется около 35 тысяч кв. м. В обязанности региона входит проектирование детского сада.
Отметим, что более раннее решение предполагало застройку 9,5 га в районе Дальней, Перекрестной и Горького. В результате КРТ здесь планировалось возвести почти в четыре раза больше недвижимости — 196 тысяч квадратных метров. Ожидалось, что численность населения таким образом увеличится на 4229 жителей. При этом им также потребовалась бы школа.
Ильинская — Почаинская — Добролюбова
Преобразование площадки в историческом центре Нижнего Новгорода станет частью масштабного редевелопмента Започаинья. Эта территория привлекательна не только эстетически, но и с точки зрения высокой рентабельности — даже с учетом выкупа деревянных домов, отметила Марина Ракова. Как говорилось ранее, площадь локации составляет 18,75 га, приблизительный выход жилья — 42 800 кв. м.
Неподалеку от новостроек, в Почаинском овраге, появится террасный парк. В нем обустроят амфитеатр, кинотеатр под открытым небом, а новым инфраструктурным звеном станет подземный пешеходный тоннель протяженностью более 70 метров. Для благоустройства потребуется снести около 40 зданий и сооружений. Силами региона будет выполнено устройство подпорной стенки.
Гоголя — Нижегородская
Другая территория под КРТ в историческом центре занимает 2,8 га. На ней предполагается возвести 13 тысяч «квадратов» жилья. На первой линии по улице Гоголя сохранится двухэтажная старинная застройка, а в глубине квартала появятся новостройки в 6–8 этажей. Многослойность города является его отличительной чертой и привлекает туристов, отметила Марина Ракова. Она добавила, что ранее локацию предполагалось обновлять по договору РЗТ, однако инициатор оставил эти планы. Решения были переработаны, в том числе нашлась возможность для размещения детсада.
Обухова — Чкалова — Витебская
Площадку в Канавинском районе Марина Ракова назвала сложной и «крайне нерентабельной». Здесь надо расселить 13 домов, но освободившейся территории будет не так много.
Согласно ранее представленным материалам, площадь этой территории достигает 7,1 га. На ней планируется построить свыше 13 тысяч квадратных метров домов, в которые в том числе переселят сегодняшних жителей аварийного фонда. Однако регштаб отложил утверждение проекта, посчитав недостаточно проработанным вопрос обеспечения локации социальной инфраструктурой.
Лескова — Янки Купала — Южное шоссе
Инициатором концептуального решения для площадки в Автозаводском районе выступила компания «Жилстрой-НН». Здесь предполагается осуществить концепцию «двор без машин». Регион берет на себя обязательства построить два детсада. Их общая стоимость оценивается в 266 млн рублей. При этом новую школу возводить тут не планируется: предполагается, что юных новоселов смогут принять существующие учебные заведения.
Сейчас на указанной территории располагается около 20 домов так называемой народной стройки и продуктовый магазин. Судя по объемно-планировочному решению, одобренному Архитектурным советом при Минграде летом 2022 года, на их месте планируется построить более 15 зданий различной формы и высоты. Новая застройка с парковками и озеленением расположится вокруг существующего озера в границах улиц Дуденевской и Янки Купалы.
Преобразование нежилой застройки Автозавода
Для строительства нового жилого комплекса рассматривается участок на улице Львовской, который имеет вид разрешенного использования — для размещения базы воинской части. По итогам аукциона, проведенного ДОМ.РФ, его получил застройщик из Ульяновска «Новая Жизнь 15 дом». Площадь земли составляет около 8,6 га. Здесь планируется построить 175 тысяч кв. м недвижимости, 99 тысяч из которых — дома на 3300 жителей.
Сейчас на участке находятся 28 объектов нежилой недвижимости, которые застройщик должен снести своими силами. Также в его обязательства входит строительства детсада. Сейчас проект находимся в стадии согласования планировки территории.
Компания «Каркас-Монолит» выступила с предложением применить механизм КРТ на улицах Космической — Зеленхозовской. Размер участка у аэропорта составляет чуть более 20 га. Здесь могут разместиться до 150 тысяч «квадратов» недвижимости. Из них 68 тысяч кв. м придутся на жилую пятиэтажную застройку, рассчитанную на 3400 новоселов. В обязательства региона войдут работы по переустройству улично-дорожной сети и строительство детсада. Эти затраты оцениваются в 738 млн рублей. Пока проект находится на стадии обсуждения.
Согласно ранее представленной схеме, инвестор намерен построить рядом с аэропортом порядка 11 домов, рассчитанных в общей сложности на 1785 квартир. Проектом предусмотрено размещение детсада по центру квартала, а также создание 1249 парковочных мест. Кстати, на заседании Архсовета эксперты рекомендовали застройщику решить вопрос с размещением школы. Также «Каркас-Монолит» планируется построить около 4000 кв. м жилых домов в границах улиц Некрасова и Прямой.
На данный момент в развитие 26 площадок инвесторы готовы вложить 164,7 млрд рублей. В свою очередь, регион берет на себя обязательства по строительству на них объектов социальной и инженерной инфраструктуры. По предварительным расчетам, на это требуется около 132 миллиардов. Потенциал жилья на заявленных территориях достигает 7,5 млн квадратных метров: здесь смогут поселиться около 246,5 тысячи человек. При этом сносу подлежат 83 аварийных и 230 ветхих домов: расселение старых зданий и реорганизация участков под ними являются приоритетными задачами, считают в Минграде.
Когда ждать запуска КРТ?
Несмотря на то, что Нижегородская область в числе первых субьектов РФ подготовила нормативно-правовую базу для КРТ, к реальным преобразованиям регион еще не приступил ни на одной из выбранных площадок. По словам Марины Раковой, процесс движется не так активно, как хотелось бы. Ускорить его поможет, в частности, синхронизация отраслевых и муниципальных программ, считает она.
Без координации отраслевых программ ничего не получится. Мы не должны бежать каждый в своем направлении: дороги с дорогами, школы со школами. […] Федеральный центр предложил механизм КРТ — это правильно. Главное его преимущество — мы можем договариваться со всеми заинтересованными сторонами, как лучше развивать. Точечную застройку страна уже прошла. В своей идеологии КРТ — это хороший механизм. Мы объединяем усилия для наведения порядка, — подытожила Марина Ракова.
После одобрения проектов КРТ регштабом и губернатором их представят на суд местных жителей. Если большинство согласится с новой застройкой, значит она появится на карте Нижнего Новгорода в ближайшее десятилетие. В противном случае Минграду и застройщикам придется дальше обдумывать предложенные решения, пока не будет достигнут баланс интересов.
