Рекордное повышение ключевой ставки ЦБ РФ вкупе с многочисленными санкциями, связанными с действиями России на внешнеполитической арене, посеяли неопределенность во всех сферах жизни. Волнения неизбежно коснулись и строительной отрасли. После того как ипотека под 20% годовых стала новой реальностью, а себестоимость строительства вместе с курсом валюты начала увеличиваться, встал закономерный вопрос: что будет с рынком новостроек в 2022 году?
Мы обратились к ведущим девелоперам Нижнего Новгорода и попросили их рассказать о работе в изменившихся экономических условиях. Как застройщики справляются с кризисом и существует ли риск появления новых долгостроев? Прогнозы оказались не самые оптимистичные, но есть надежда на то, что положение дел может улучшиться.
Как меняется спрос на новостройки?
Повышение ставок по ипотечным кредитам пока не привело к существенному снижению спроса: большинство сделок на рынке недвижимости приходится на льготные государственные программы. Семейная и военная ипотека, равно как и субсидированный кредит на новостройки, составляют до 90% от всех покупок у нижегородских застройщиков. Как отметил заместитель директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса девелоперской компании «Столица Нижний» Борис Замский, это обеспечивает некоторую стабильность спроса на жилье. Тем не менее в будущем ситуация может измениться.
Безусловно, процент по ипотечной ставке является критической величиной, влияющей на спрос, поскольку чем выше процентная ставка, тем выше ежемесячный платеж покупателя. Существенно меньшее количество покупателей будет оформлять ипотеку под 20%, чем под какой-то более низкий процент.
Поддерживают движение на рынке недвижимости и те, кому одобрили и зафиксировали процент по жилищному кредиту в начале 2022 года, добавил директор по продажам ГК АГРОСПЕЦТЕХ Михаил Шерстнев. Также инвестируют в новые квартиры покупатели с достаточным количеством наличных денег. Что касается повышенной ипотечной ставки в районе 20%, на нее решаются единицы. В частности, такой кредит берут на непродолжительный срок.
Ажиотажа нет. Клиенты стали более «конкретные»: теперь они быстрее понимают, будут ли совершать покупку. Пока у нас был один случай приобретения квартиры в ипотеку под 20%. Но там у клиента не хватало всей суммы сразу, он ждал поступления денег через полтора месяца. Чтобы не упустить квартиру, он решил взять ипотеку на короткий период и досрочно погасить ее.
Генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов напомнил, что россияне уже имеют опыт оформления ипотеки под 17-20% годовых. С такими условиями они столкнулись во время валютного кризиса 2014-2015 годов. Тогда покупатели брали жилищный кредит под высокую ставку, а после делали рефинансирование на более выгодную: схожим образом население сможет поступать и сейчас. Однако глобально дальнейшая ситуация на рынке недвижимости будет зависеть от предполагаемого изменения государственных программ. Если условия останутся выгодными, население продолжит брать ипотеку для покупки квартир, а спрос сохранится на прежнем — достаточно высоком — уровне.
В востребованности новостроек уверена и коммерческий директор СЗ «Андор» Ирина Маркова. Она подчеркнула, что в кризисных ситуациях недвижимость наравне с ценными металлами является верным способом сохранения сбережений от инфляции.
Какое-то время, естественно, будет ажиотажный спрос на покупку квадратных метров. Но это явление временное, и оно очень быстро закончится. После ситуация будет выравниваться. Но, безусловно, многое зависит от внешних факторов: политики, экономической стабильности, наличия безработицы и уровня доходов населения.
Ухудшение экономической ситуации по-разному отразится на разных сегментах недвижимости, считает Борис Замский. Жилье более высокой ценовой категории будет менее подвержено снижению спроса, в то время как массовые новостройки могут потребовать дополнительной поддержки через льготную ипотеку.
Насколько выросла себестоимость строительства?
Вслед за ослаблением рубля и ускорением инфляции продолжается рост цен на стройматериалы. По словам замдиректора по маркетингу «Жилстрой-НН» Евгения Суменко, в среднем себестоимость строительства в Нижнем Новгороде с начала 2022 года подскочила на 20%, и сейчас продолжает расти. Наибольшие трудности возникли с комплектующими из Европы, такими как запорная арматура, насосное оборудование и фасадные материалы. Ряд строительных материалов, такие как напольные покрытия и керамическая плитка, производятся в России, но имеют импортную составляющую, что тоже сказывается на их стоимости.
Удорожание коснется и отечественного оборудования с высокой валютной зависимостью, уверен Михаил Иванов. По его словам, динамика роста цен от позиции к позиции совершенно разная. В целом за последние годы стоимость стройматериалов увеличилась от 15% до 400%.
Например, за последние полтора месяца на 50% подорожала кабельная продукция. Это вдобавок к тому удорожанию, которое уже произошло в 2020-2021 годах. С августа прошлого года чуть ли не в пять раз повысилось в цене некоторое автоматическое оборудование. Еще, например, подорожали прокатный металл и утеплитель.
Еще одной проблемой на стройплощадках стала приостановка поставок. Как отметил Михаил Шерстнев, некоторые снабженцы ждут переоценки продукции: из-за повышения курса валюты они рассчитывают продать товары более выгодно. Вместе с тем есть поставщики, которые еще не получили продукцию от производителей в связи с санкциями. В качестве возможного выхода из положения эксперты предложили ипортозамещение из стран Востока. Правда, для этого необходимо наладить логистику: выстроить склады, обеспечить бесперебойную транспортную доставку и многое другое.
Если мы говорим о рисках, которые возникают в связи с тем, что часть материалов закупалась по импорту или имела импортную составляющую, то есть государственная политика по переориентации этих закупок на Китай. В Китае производится абсолютно вся номенклатура изделий, которые выпускаются в странах, где введены санкции.
Заморозка строек — возможна?
Большинство наших собеседников сошлись во мнении, что риск появления новых долгостроев присутствует и механизм эскроу-счетов не сможет этому помешать. Как объяснил Евгений Суменко, спецсчета помогают защитить дольщиков от потери сбережений, но никак не влияют на решение о заморозке строительства. А последнее может быть принято, если компании не хватит денег, выделенных в рамках проектного финансирования. Чтобы предотвратить такое развитие событий, девелоперы могут обратиться в банк, выдавший кредит, за увеличением кредитного лимита.
Застройщик должен обосновать причины сложившейся ситуации и подсчитать, сколько денег ему не хватает на завершение строительства. После этого в течение одного-двух месяцев банк рассматривает его заявку и принимает решение о выделении дополнительных средств.
Существует риск, что банк откажет в выделении новых средств, отметил Михаил Шерстнев. Это может произойти в том случае, если финансовая организация посчитает вложение невыгодным.
Для банков выделение дополнительного проектного финансирования — как новый кредит. Соответственно, они должны предусмотреть разные факторы перед тем, как его выдать. Например, если себестоимость строительства растет, а динамика продаж не меняется, проект из прибыльного может стать убыточным. И банк откажется от его финансирования. Поэтому долгострои могут появиться. Надеемся, что этого не случится, но все же это возможно.
Дольщики могут защитить себя, выбрав надежного и проверенного застройщика, считает Михаил Шерстнев. Компании должны возводить свои объекты в срок или с опережением графика: любые задержки только увеличивают цену работ, а вместе с ней и риски. Также играет важную роль соотношение динамики продаж и темпов строительства.
Потому что, например, если построено только 10%, а по старым ценам продано 50-60%, недостающую разницу из-за роста себестоимости строительства застройщик будет брать из своей прибыли. А если прибыль закончится — вот вам и долгострой.
Возможен и отложенный старт некоторых новых проектов. Это необходимо для того, чтобы и девелоперы, и банки поняли, как с удорожанием себестоимости строительства изменится их финансовая модель. По мнению Бориса Замского, выжидательный период не должен продлиться долго. Дело в том, что для новых проектов уже выделены некоторые средства: они пошли на проектирование, покупку земли, подведение коммуникаций и многое другое. Поэтому инвесторы будут заинтересованы в том, чтобы как можно скорее реализовать задумку и получить свою прибыль.
Что будет с ценами на недвижимость?
Пока в Нижнем Новгороде сохранится тенденция к удорожанию квартир. Этому будет способствовать значительное удорожание стоимости строительства. По словам Михаила Иванова, цены не снизятся даже при некотором уменьшении спроса. Исключение составят объекты с явно завышенной стоимостью: их застройщикам действительно придется сбавить наценки. Других перспектив к существенному удешевлению квартир эксперт пока не видит.
К тому же, в Нижегородской области не так много проектов в стадии реализации. Мы далеко не на первом месте по количеству ввода квадратных метров на душу населения — у нас определенный дефицит жилья. Поэтому в нашем регионе цены не должны пойти вниз.
Для того чтобы не продешевить, девелоперы могут временно останавливать продажи. По словам наших собеседников, такая практика уже получила распространение.
Застройщики могут «придерживать» квартиры, пока не появится определенность с себестоимостью. Им необходимо понять, сколько денег они вложат в строительство дома в изменившихся условиях. И, соответственно, определить, по какой цене нужно продавать, чтобы уложиться в свою финансовую модель.
Какой должна быть господдержка?
В первую очередь меры господдержки должны быть направлены на поддержание спроса. В его отсутствии застройщикам будет невыгодно возводить новые объекты: их просто перестанут покупать. По мнению Михаила Шерстнева, из-за этого некоторые компании могут на несколько лет отказаться от новых проектов, а рынок столкнется с существенным дефицитом жилищного строительства. То, как будет меняться спрос, во многом будет зависеть от обновленных условий программ льготной ипотеки. Изменения власти должны анонсировать в ближайшем будущем.
По этим изменениям будем смотреть, насколько упадет спрос. Пока никто не знает, какой будет льготная ставка по ипотеке: в полтора раза выше нынешней или в два. Если она будет в пределах 10%, покупка жилья останется посильной для большинства. Справиться с ипотекой в 12-15% будет уже сложнее — даже психологически.
В свою очередь Борис Замский уверен, что в условиях рыночной экономики при государственном удержании спроса застройщики могут обойтись и без дополнительных мер поддержки. Тем не менее некоторые точечные нововведения все же пойдут на пользу. Одним из таких может стать поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Сейчас деньги дольщиков лежат банке до того, как дом введут в эксплуатацию. Поэтапное раскрытие эскроу позволит девелоперам получить часть финансирования уже на этапе строительства. Предполагается, что такая мера может существенно улучшит экономическое положение компаний. Михаил Иванов напомнил, что сейчас о поэтапном раскрытии эскроу-счетов уже говорят на уровне федерального парламента.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов было заявлено председателем комитета Госдумы по строительству Сергеем Пахомовым на открытии Российской строительной недели. Он сказал, что те решения, которые в ранее существовавших экономических условиях были «непроходными», в текущей ситуации могут быть пересмотрены и приняты. Поэтому вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов сейчас рассматривается на самом высшем уровне. Это должно стать хорошим механизмом поддержки стройотрасли.
Еще одной поддерживающей мерой должно стать снижение ставки проектного финансирования — той, под которую застройщики берут кредит в банке для строительства дома. Пока некоторые финансовые учреждения предлагают займы под 25%, что является серьезным бременем для девелоперов.
Сейчас строительная отрасль действительно переживает непростой период. Себестоимость строительства растет, а поставки материалов приостанавливаются. Это мешает выстраивать далекоидущие планы, существенно влияет на ценообразование, а в перспективе и вовсе может привести к появлению новых долгостроев. Однако своевременная господдержка, направленная на сохранение спроса покупателей и платежеспособности застройщиков, поможет минимизировать негативные последствия.
