Долевое строительство, открывшее многим россиянам возможности решения квартирного вопроса, так и не смогло обеспечить надежную защиту прав и законных интересов граждан. Количество проблемных объектов год от года только росло, а ситуация с обманутыми дольщиками приобретала все более угрожающие масштабы. Наряду с отдельно взятыми многоквартирными недостроями в России появлялись целые поселки, брошенные застройщиками, пример тому — печально известный ЖК «Новинки Smart City» в Богородском районе Нижегородской области.
Поняв, что «долевка» не способна гарантировать своевременную сдачу объектов и передачу ключей покупателям, правительство решило совсем отказаться от существующей схемы жилищного строительства в пользу проектного финансирования. С 1 июля девелоперы начали массово работать с эскроу-счетами, а в октябре для застройщиков завершился переходный период. Какие изменения произошли на рынке строительства жилья в Нижегородской области за эти несколько месяцев?
Что представляет собой новая модель финансирования жилищного строительства?
Новая модель финансирования, задуманная для защиты покупателей жилья на первичном рынке, не позволяет застройщикам напрямую привлекать деньги граждан для возведения домов. Теперь средства покупателей хранятся на счетах эскроу и поступают в распоряжение строительных компаний-продавцов лишь после завершения работ на объекте и регистрации прав на первый объект долевого строительства.
Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав физических лиц — участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели. Застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства и перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства, — объяснили суть отказа от долевого строительства в Центробанке.
Утвержденные на государственном уровне поправки с 1 июля 2019 года разрешают привлекать средства граждан только с использованием счетов эскроу. Исключение предусмотрено для объектов, минимальная степень готовности которых составляет 30%, а количество уже заключенных ДДУ — 10%. По данным Минстроя РФ на октябрь, по старым правилам будет достроено 74,7 миллиона «квадратов» жилья.
Как купить квартиру по новым правилам?Вице-премьер РФ Виталий Мутко уже сообщил о том, что строительная отрасль в России столкнулась с рядом проблем при переходе на проектное финансирование. Беспокойство властей вызывают застройщики, которые не соответствуют требованиям для реализации проектов по старым правилам и не могут взять в банке кредит для возведения жилья. В правительстве считают необходимым предусмотреть меры поддержки для таких компаний, чтобы им не пришлось покинуть рынок.
Так, законотворцы уже разработали механизм, позволяющий Фонду защиты дольщиков выдавать поручительство под кредиты в целях получений застройщиками проектного финансирования. Предполагается, что данный инструмент станет неплохим подспорьем для добросовестных компаний, которые по тем или иным причинам остаются без средств к существованию.
Кто из застройщиков может рассчитывать на проектное финансирование?
По данным министерства строительства Нижегородской области, по старой схеме финансирования смогут продолжить реализацию около 76% проектов жилищного строительства в регионе. Окончательный список застройщиков, которым разрешено и дальше привлекать средства дольщиков без эскроу-счетов, опубликован на Инспекции государственного строительного надзора.
Положительное решение о предоставлении кредита в настоящее время получили 25 проектов жилищного строительства на территории области. На данный момент в перечень банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам долевого участия в долевом строительстве, ЦБ включил 94 финансовые организации. Наиболее активно с застройщиками сотрудничают АО «Банк ДОМ.РФ», ПАО «Сбербанк», Банк ВТБ (ПАО), «Газпромбанк» (АО), «Промсвязьбанк».
В Сбербанке нам сообщили, что за текущий год на проектное финансирование поступило более 1000 заявок, более половины которых было одобрено. Значительная доля отказов — 60% — связана с предоставлением неполного пакета документов или возникновением сомнений в их подлинности. Подобные ситуации разрешаются, как правило, внесением необходимых справок и возобновлением работы по рассмотрению заявки.
Для банка важен опыт застройщика и отсутствие существенных просрочек по вводу. При этом основные составляющие для принятия положительного решения — это полнота и качество оформленной исходно-разрешительной документации по проекту, достаточность и прозрачность источников для финансирования полных затрат по проекту и запас прочности, или, иными словами, устойчивость проекта к снижению цены на сроке кредитования. Последнее во многом зависит от маркетинговой составляющей проекта, то есть насколько интересны и востребованы будут квартиры в финансируемом объекте. В базовом варианте минимальный уровень устойчивости от 16%, что соответствует LLCR (Loan Life Coverage Ratio) 1,2, — рассказали корреспонденту Gipernn.ru в пресс-службе Сбербанка.
В банке ДОМ.РФ проинформировали, что к 18 октября одобрили заявки на общую сумму 293 млрд рублей — это проекты строительства свыше 6,2 млн кв. метров жилья. Нижегородская область вошла в топ-3 по количеству одобренных заявок в АО «Банк ДОМ.РФ» — десять заявок общим объемом 5,4 млрд. рублей.
Согласно данным Минстроя региона, в Нижегородской области отсутствуют объекты, застройщики которых не смогут ни вести работы по старой схеме, ни получить проектное финансирование. Возможно, эта проблема коснется участников строительного рынка из других регионов, которым и потребуется помощь государства. Буквально несколько недель назад банк ДОМ.РФ снял ключевое требование к застройщикам — обязательное наличие собственных средств в размере 15% стоимости проекта.
Это смягчение условий сможет обеспечить доступ к финансированию ряду застройщиков. Особенно тем, у кого на этапе согласования кредитных заявок возникали разногласия с банком по поводу объема вложенных собственных средств в проект. При этом пока непонятно, чем будет компенсироваться данное смягчение на практике, ведь наличие собственных средств в проекте учитывается при определении рейтинга заемщика. Если убрать этот показатель, то величина рейтинга может не дотянуть до необходимого при принятии решения о финансировании. Либо вместе с этим также пересматривается подход к расчету данного рейтинга?
Как изменится строительная отрасль с отказом от «долевки»?
В настоящее время пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков в Нижегородской области признаны 6 796 человек, вложивших средства в строительство 204 многоквартирных домов, подсчитали в региональном Минстрое. Для решения проблем обманутых дольщиков используется комплекс мер, включая выплату компенсаций дольщикам, предоставление субсидий организациям, созданным гражданами для достройки домов, а также выделение инвесторам участков в качестве возмещения затрат за завершение строительства «проблемных» объектов.
Нижегородская область стала первым в России регионом, создавшим регионального оператора для завершения строительства «проблемных» объектов — АО «Специализированный застройщик Нижегородской области „Дирекция по строительству“». В настоящее время региональным оператором ведутся работы по завершению строительства ЖК «Университетский» (в соответствии с определением Арбитражного суда Нижегородской области региональному оператору 07.06.2019 переданы права и обязательства ООО ЖК «Университетский», входящего в ГК «Квартстрой»), — рассказали в пресс-службе министерства строительства.
В ведомстве также сообщили, что в 2019 году запланировано восстановление прав 582 обманутых дольщиков, в 2020 году — 781, в 2021 году — 2237, в 2022 году — 3196. Таким образом, до 2023 года в нашем регионе либо долгожданные квартиры, либо денежные компенсации должны получить все граждане, пострадавшие от действий застройщиков. При этом, если эскроу-счета продемонстрируют свою эффективность, новых обманутых дольщиков ни в Нижегородской области, ни в России в целом появиться не должно.
Безопасность сделок и защита средств покупателей новостроек — не единственные преимущества перехода на новую схему финансирования жилищного строительства. Специалисты Сбербанка назвали и плюсы для застройщиков:
- Отсутствие необходимости делать взносы в компенсационный фонд.
- Экономия на собственном капитале: сейчас на застройщиков, которые не используют эскроу, распространяется требование о наличии денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства на расчетном счете, которые далее направляются в стройку и могут быть возвращены только после окончания строительства в виде прибыли.
- Снижение управленческих расходов, связанных с необходимостью создания SPV-компаний под каждый проект. Если проект реализуется по схеме проектного финансирования с эскроу, то компании могут оставаться мультипроектными, а банк будет контролировать целевое расходование средств на конкретный проект.
- Наличие гарантированного кредитного лимита на завершение строительства является возможностью заключения более выгодных контрактов с поставщиками и подрядчиками, а также позволит застройщикам лучше планировать доход от реализации квартир. Покупатели получат гарантию того, что средства будут им возвращены в случае, если по каким-то причинам объект не будет достроен, что может выгодно использоваться застройщиками в рекламной кампании.
В ситуации, когда застройщик использует проектное финансирование с эскроу, у него есть гарантированный лимит кредитования, что позволит минимизировать риски недофинансирования проекта и увеличения сроков строительства по этой причине. Но даже если по какой-то причине дом не будет сдан вовремя, покупатели смогут вернуть свои средства. А дополнительным плюсом для покупателя является то, что средства на эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей, — пояснили в пресс-службе Сбербанка.
В ДОМ.РФ также заявили о плюсах перехода на проектное финансирование для строительных компаний. Получая кредит, обеспеченный остатками на счетах эскроу, под 4,5% годовых, застройщики могут даже снизить себестоимость реализации проектов и избежать перерывов в работе в зависимости от темпов продаж. По оценкам специалистов, затраты на строительство могут снизиться на 3–5%.
Одним из первых застройщиков Нижегородской области, перешедших на работу с эскроу-счетами, стало ООО «Инградстрой» (входит в ГК «Столица Нижний»). По словам заместителя генерального директора компании по продажам, стратегии и развитию бизнеса Бориса Замского, сделки с участием Сбербанка были проведены уже 12 июля. Первыми объектами, реализуемыми по новой схеме, стали дома № 13 и 14 в ЖК «Новая Кузнечиха».
А вот другие проекты компании, включая дома № 1, 2, 3,4, 5, 6 и 33 по генплану в том же жилом комплексе, будут достраиваться по старой схеме — по договорам долевого участия. Напомним, проект предполагает возведение 37 многоквартирных домов разной этажности в Советском районе. Первый квартал ЖК был сдан в конце 2018 года.
Еще одна строительная компания, уже работающая по новой схеме, — это ООО «Специализированный Застройщик „Терминал СК“», ГК «Жилстрой-НН». Кредит в Сбербанке организация взяла на возведение дома в Автозаводском районе — одного из 34 в составе ЖК «Торпедо». Также о проектном финансировании и открытии счетов эскроу с финансово-кредитными организациями договорились такие застройщики, как ГК «Волжский берег», СК «Вертикаль» и другие.
Опрошенные нами представители девелоперов заявили, что для них имеет значение неукоснительное следование требованиям законодательства и выразили уверенность, что строительный рынок только выиграет от перехода на новую схему финансирования.
Генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков упомянул о том, что ряд экспертов ожидает повышения стоимости жилья в новостройках, но высказал мнение, что подорожание пока соотносится с ситуацией на рынке и платежеспособностью населения.
Если сравнивать проекты, которые реализуются по эскроу-счетам, то стоимость квадратного метра в них на 5–7 тыс. рублей больше, чем в аналогичном проекте, где продажи идут по старым правилам. В тоже время не стоит забывать о том, что лишь небольшая часть объектов на первичном рынке перешла на новый механизм реализации квартир и на выбор потенциального покупателя представлено большое количество квартир и жилых комплексов, которые продаются без применения счетов эскроу. Предполагаю, что до конца года существенного и резкого повышения цен на недвижимость не будет, возможно девелоперы немного повысят стоимость, но не на весь объем предложения, а на определенный пул квартир в каждом отдельно взятом проекте.
К сожалению, не все представители отрасли смотрят на нововведения исключительно с оптимистичной точки зрения. Глава Минстроя РФ Владимир Якушев озвучил прогноз, согласно которому ввод жилья в России снизится в перспективе двух-трех лет, когда все участники рынка окончательно откажутся от «долевки». Кроме того, аналитики в регионах уже фиксируют рост цен на новостройки.
Например, по данным Domostroynn.ru, средневзвешенная цена квартир в новостройках Нижегородской области за три месяца выросла на 5,6% процента — с 69 582 руб./кв.м до 73 453 руб./кв.м. При этом уверенный рост фиксируется уже с апреля, когда средняя цена за «квадрат» на рынке первичного жилья 67 637 руб./кв.м. И если одни эксперты связывают подорожание исключительно с ежегодным увеличением расходов на строительные материалы, другие винят в этом переход на проектное финансирование — отказ от «дешевых» денег дольщиков в пользу «дорогих» кредитных средств банков.
Вероятно, оценить эффект от реформы в сфере жилищного строительства на сегодняшний день объективно не сможет никто. А значит, нам придется наблюдать за тем, как участники рынка будут играть по новым правилам, чтобы сделать свои выводы и об изменении стоимости новостроек и о решении проблем обманутых дольщиков.
