Рынок недвижимости переживает кризис: при высоких ценах на жилье ипотека стала практически недоступной. В феврале ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 21% — это значит, что рыночные кредиты останутся очень дорогими. Льготные программы подходят не всем, а из-за жесткого регулирования банки выдают ипотеку с господдержкой гораздо осторожнее, чем раньше.
Продажи новостроек в Нижегородской области за год упали более чем на 40%, вторичный рынок выживает в основном за счет «квартирных цепочек». Но приведет ли охлаждение спроса к снижению цен, которые активно росли в последние годы? Об этом GIPERNN.RU спросил у ведущих экспертов в сфере недвижимости.
Почему цены на недвижимость не рухнули в 2024 году?
Весь 2024 год был достаточно сложным для рынка недвижимости. Ключевая ставка неуклонно росла: если в январе она составляла 16% годовых, то в декабре — уже 21%. В июле перестала действовать массовая льготная ипотека на новостройки и ужесточились правила семейной программы. После этого продажи застройщиков резко сократились, за месяц упав в 2,5 раза.
Тем не менее рост цен на недвижимость хоть и замедлился, но не остановился. По данным ДОМОСТРОЙНН.РУ, в начале прошлого года квадратный метр строящегося жилья в Нижнем Новгороде стоил 176,6 тысячи рублей, а в декабре его средневзвешенная цена поднялась почти до 193 тысяч. Вторичные квартиры дорожали менее интенсивно, но тренд оставался тем же: аналитика GIPERNN.RU показывает, что в январе 2024 года «квадрат» готового жилья оценивался в 130,9 тысячи рублей, а в декабре его средневзвешенная стоимость выросла до 140,4 тысячи.
В случае с новостройками на стоимость влияют и другие факторы, важнейший из которых — финансовые обязательства. Директор компании «Столица Нижний Риэлти» Светлана Тимошина объясняет, что девелоперы не могут свободно опускать цены, потому что сами строят на кредитные средства.
Застройщики работают на проектном финансировании и по эскроу-счетам. Когда запускается старт продаж дома, согласовывается определенная модель, и эта модель должна соблюдаться как в ценовой политике, так и в объемах поступления денег на эскроу-счета. Поэтому так и получается, что все условия реализации требуется согласовывать с банком, который кредитует застройщика.
«Столица Нижний Риэлти»
Кроме ограничений со стороны банков, есть региональная специфика: на рынке новостроек Нижнего Новгорода относительно небольшой объем предложения, если сравнивать с другими городами-миллионниками. Уже в 2024 году наметилась тенденция к уменьшению объемов жилищного строительства, а застройщики стали откладывать запуск новых проектов. В плане регионального Минстроя на 2025 год заложено сокращение ввода на 14%.
Да, в прошлом году в регионе сдали рекордное количество нового жилья — более 2 млн квадратов, но 66% от этой цифры приходится на ИЖС и дома блокированной застройки. Если рассматривать только многоквартирные дома, то там наблюдается снижение на 2,4%: 684,2 тысячи квадратных метров в 2024 году против 701 тысячи в 2023-м. Словом, ограниченное предложение на нижегородском рынке сохраняет баланс при низком спросе.
Вторичный рынок традиционно «подтягивается» за первичным, ведь многие продают имеющиеся квартиры, чтобы потом переехать в новостройку. Но, несмотря на то, что стоимость предложения растет, реальная цена сделки часто не совпадает с заявленной изначально. В процессе торга собственники нередко идут на уступки, особенно если стартовая цена была завышена. Такая практика объяснима: понимая, что новостройки стоят дороже вторичных квартир, владельцы пытаются выручить максимум от продажи своего жилья.
Как продаются квартиры в начале 2025 года?
Январь традиционно считается для риэлторов и застройщиков «мертвым» месяцем, однако в феврале рынок начинает постепенно оживать. Ближе к весне уже можно делать выводы о том, как стартовал наступивший год. Управляющий сети АН «Монолит» Алексей Козлов отмечает, что в 2025 году старт на рынке недвижимости в Нижнем Новгороде оказался не самым плохим.
Первый квартал любого года — это низкий сезон, но на данный момент мы идем лучше ожиданий, если анализировать задаточную активность и открытие новых сделок. Картина примерно такая же, как в прошлом году. Сейчас у людей много наличных денег, и их нужно пустить в дело. А недвижимость традиционно считается надежной инвестицией.
На фоне растущей инфляции люди стали беспокоиться за свои сбережения. Те, кто полагает, что депозиты даже при высоких ставках не спасают деньги от обесценивания, выбирают покупку жилья. В начале 2025 года вторичный рынок чувствует себя лучше, чем первичный, так как он давно существует в реалиях дорогой ипотеки и к этому моменту успел неплохо адаптироваться, отмечает директор юридической компании «Меридиан-Недвижимость» Сергей Левшин.
Теперь главное преимущество вторички — в том, что она по-прежнем примерно на треть дешевле первички. Это большой плюс, особенно в экономсегменте. Сейчас мы наблюдаем приток денег с депозитов: покупают в основном за наличные, а недостающие средства получают по ипотеке или по потребительским кредитам. Ну и, конечно, мы вернулись к построениею длинных «квартирных цепочек», когда относительно небольшая сумма наличных запускает последовательный процесс продажи и покупки нескольких объектов недвижимости.
Арендные ставки остаются высокими: когда нет возможности купить жилье, остается только снимать его, поэтому спрос большой, рассказала директор АН «Виват-Риэлти» Елена Недоспасова.
Сдача недвижимости в аренду приносит стабильный доход при неопределенности в отношении использования денег от продажи. Многие владельцы предпочитают удерживать свои объекты и получать арендную плату, и это создает дефицит предложений. Активность покупателей мы замечаем в сегменте жилья стоимостью до 5 млн рублей. Несмотря на высокие процентные ставки, ипотеку покупатели все же берут, но на сумму в пределах 1,5 млн рублей с ежемесячным платежом 30–35 тысяч рублей.
Эксперты отмечают, что вторичный рынок в целом более устойчив к различным экономическим катаклизмам, чем первичный. С новостройками сейчас сложнее: динамика продаж несравнима с тем уровнем, который был 2–3 года назад. Большой поддержкой для девелоперов и покупателей остаются семейная и IT-ипотека, но процент одобряемости заявок снизился.
Некоторые покупатели оформляют комбинированные варианты: часть кредита — по льготной ставке, часть — по рыночной. Лимит по семейной ипотеке составляет всего 6 млн рублей, а это мало для более-менее просторной квартиры в нижегородской новостройке.
Наибольшим спросом на первичном рынке Нижнего Новгорода пользуется компактное жилье. После старта продаж сначала бронируют однокомнатные квартиры, за ними — двухкомнатные, а медленнее всего продаются просторные квартиры на три и более комнат. И все же оказываться от новостроек нижегородцы не спешат, потому что «распробовали» то качество жизни, которое дает дом, построенный по современным стандартам.
К тому же девелоперы сами стараются предоставить инструменты для более выгодной покупки: рассрочка, гибкие схемы, трейд-ин. В этом смысле крупные застройщики имеют больше возможностей для маневра по сравнению с небольшими компаниями. За счет лояльности определенный уровень продаж есть, но реальное поступление денег на счета эскроу значительно ниже, чем годами ранее, отмечает генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов.
На динамику продаж сильно повлияла ситуация с льготной ипотекой. Рынок фактически лишился основного драйвера, что логично привело к определенному охлаждению. Что касается квартир, которые сейчас наиболее востребованы, то это либо те, которые приобретаются за реальные деньги — как правило, средне-высокий и высокий ценовые сегменты, то есть бизнес и премиум-элит, — либо те, где льготный ипотечный кредит является основополагающим, как в экономсегменте.
А что происходит на рынке индивидуального жилищного строительства? Он сталкивается все с теми же сложностями: инфляция, заградительные ставки по ипотеке, подорожание стройматериалов. Плюс к этому — поднялись цены на землю: участок в ближайшем пригороде Нижнего Новгорода может стоить несколько миллионов рублей. Тем не менее пока цена за «квадрат» составляет 100–120 тысяч рублей, что существенно ниже, чем на многоквартирное жилье, — это зачастую побуждает людей делать выбор в пользу частного дома.
Есть ли шанс на снижение цен в 2025 году?
Ситуация, которая сложится на рынке недвижимости в ближайшие месяцы, напрямую зависит от экономические факторов, а те — от внешнеполитической обстановки. Начавшиеся переговоры между Россией и США относительно урегулирования ситуации на Украине дают надежду на ослабление санкционного давления — тогда напряженная до предела российская экономика сможет хоть немного «выдохнуть». Больше спокойствия и уверенности появится у людей, которые пока боятся строить долгосрочные планы.
Впрочем, период высоких ипотечных ставок продлится еще не один месяц, и в этом солидарны все участники рынка недвижимости, опрошенные GIPERNN.RU. Однако сигналы к смягчению денежно-кредитной политики ЦБ РФ могут появиться уже этой весной, считает управляющий сети АН «Монолит» Алексей Козлов.
Я думаю, что мы можем увидеть какое-то небольшое снижение уже в апреле. А возможно даже и в марте где-то на 0,5%, если рубль продолжит укрепляться по отношению к доллару. Многое здесь будет зависеть от внешнеполитического контекста.
Следствием снижения ключевой ставки может стать оживление рынка недвижимости и повышение объема продаж. Если она опустится до 15–16%, то брать рыночную ипотеку станут активнее: в 2023–2024 году, когда ключевая ставка росла от 7,5%, такие цифры казались заградительными, но когда она начнет опускаться от 21%, психологически ситуация будет восприниматься совсем иначе.
Станут ли от этого доступнее цены на жилье? Здесь опрошенные нами риэлторы и застройщики единогласны: надежд питать не стоит. Сейчас, когда продажи находятся на низком уровне, девелоперы предлагают лояльные условия по рассрочкам, потому что им нужно наполнять эскроу-счета и платить банкам. Но если рынок оживится, то в подобных мерах уже не будет необходимости.
Если вырастет доступность денежных средств в виде той же ипотеки, то мы увидим и рост предложений, и рост количества реальных сделок. Это повлечет за собой рост цен на всех рынках — от новостроек до ИЖС. Если же никаких послаблений и улучшений не будет, то мы будем иметь дело с инфляцией или даже гиперинфляцией. В этом случае недвижимость начнут покупать как актив для сбережения денег. И это тоже подстегнет цены на нее.
Застройщики, в свою очередь, еще раз подчеркивают высокий уровень инфляции, рост себестоимости строительства и зависимость от проектного финансирования. Банк просто не позволит девелоперу продавать квартиры дешевле, чем установлено определенной финансовой моделью.
Есть нижний порог цены, ниже которого застройщик упасть не может, и этот порог отражен в условиях проектного финансирования, а подавляющее большинство проектов сейчас строится именно так.
Земля и рабочая сила стоят дорого. Кроме того, в большинстве проектов застройка ведется комплексно: девелопер обязан создавать благоустройство и социальную инфраструктуру, затраты на которые тоже закладываются в цену квадратного метра. К тому же застройщики вынуждены подстраиваться под текущие реалии и сдерживать темпы строительства.
Эксперты рынка недвижимости убеждены, что тенденций к обвалу цен на жилье в 2025 году нет. А вот подорожание возможно, причем как на фоне благоприятных, так и на фоне неблагоприятных экономических условий. Директор компании «Столица Нижний Риэлти» Светлана Тимошина уверена, что период затишья не продлится долго — за ним может последовать ажиотажный спрос.
Рынок цикличен, и если мы сейчас находимся на минимальном значении синусоиды, то скоро начнем подниматься. По моим ощущениям, ситуация должна разрешиться в лучшую сторону как для потребителей, так и для застройщиков в этом году. И тогда отложенный спрос, который накопился за этот период, сработает в полном объеме.
Не способствует снижению цен на недвижимость и тот факт, что Нижегородская область — экономически стабильный регион с неплохими перспективами. В последние годы здесь активно строятся новые предприятия, которые к тому же остро нуждаются в сотрудниках. Специалистам готовы предлагать высокие зарплаты, что обеспечивает спрос на жилье, уверена Елена Недоспасова.
С учетом текущих экономических условий и тенденций на рынке, я ожидаю, что активность покупателей останется на уровне, близком к сегодняшнему. Однако если процентные ставки начнут снижаться или если появятся новые привлекательные предложения на рынке, это может изменить ситуацию.
Что же в итоге? Позитивные изменения в экономике и смягчение финансовой политики рано или поздно приведут к высвобождению отложенного спроса, и тогда появятся предпосылки к дальнейшему подорожанию жилья. Но даже если этого не произойдет в ближайшее время, увеличение стоимости строительства и зависимость от проектного финансирования не позволят застройщикам опускать цены. Скорее, девелоперы будут выводить в продажу еще меньше проектов, что увеличит дефицит предложения и в конечном итоге снова подстегнет стоимость.
Впрочем, прямо сейчас мы наблюдаем период стагнации, когда и застройщики, и частные продавцы, настроенные на быструю продажу лота, готовы идти на определенные уступки. Вероятно, когда рынок оживится, они станут куда менее сговорчивыми. Пока же, несмотря на сложные условия, при грамотном подходе и внимании к индивидуальным предложениям у нижегородцев есть коридор возможностей для решения квартирного вопроса.
