В 2025 году в России впервые появилась льготная ипотека на готовое жилье. С 1 апреля семьи с детьми смогут взять кредит под 6% на покупку вторичной квартиры, но такая возможность будет только в тех городах, в которых нет или почти нет новостроек. В перечень населенных пунктов, где можно оформить семейную ипотеку на вторичку, вошли 22 города Нижегородской области.
Казалось бы, новые условия должны значительно повысить доступность жилья для семей с детьми, однако на самом деле ситуация сложнее, чем кажется. GIPERNN.RU поговорил с эспертами рынка, чтобы понять, насколько массовой будет льготная ипотека на вторичку, как она повлияет на цены и стоит ли переживать застройщикам, которые заходят в малые города.
Зачем семейную ипотеку распространили на вторичку?
Семейная ипотека — главный драйвер первичного рынка недвижимости, который сейчас переживает непростые времена. С 1 июля 2024 года перестала существовать массовая госпрограмма на новостройки, запущенная еще в период пандемии коронавируса, и возможности для покупки жилья в кредит у россиян резко сократились. Рыночные ставки сегодня приближаются к 30% годовых, а это серьезная финансовая нагрузка в виде большого ежемесячного платежа и многократной переплаты.
Условия семейной ипотеки с середины прошлого года тоже изменились: программа стала более адресной. Взять жилищный кредит под 6% могут родители, у которых есть ребенок до 6 лет, семьи с ребенком-инвалидом, жители регионов с низким объемом строительства или индивидуальными программами развития, воспитывающие двух несовершеннолетних детей, а также семьи из малых городов (до 50 тысяч жителей) с двумя несовершеннолетними детьми. Нижегородская область входит в число регионов, где семейная ипотека не зависит от возраста детей и численности населения в городе проживания.
Первый взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. В целях повышения демографии и адресной поддержки рынка семейную ипотеку распространили также на ИЖС, а теперь — и на вторичное жилье. Сделать это в конце прошлого года поручил президент Владимир Путин.
Нужно разрешить семьям приобретать жилье под льготную ставку 6% и на вторичном рынке. Давайте договоримся так, что это будет вторичный рынок в тех населенных пунктах, где практически не строится новое жилье, — заявил глава государства на заседании Госсовета в декабре.
В марте Минфин объявил, что решение о распространении семейной ипотеки на вторичное жилье принято, после чего ДОМ.РФ представил список городов, где можно будет получить льготный кредит на покупку готового жилья. В перечень вошел 901 населенный пункт, где к началу 2025 года строилось не более двух многоквартирных домов или вообще не было строек. Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская область для участия в программе изначально не рассматривались.
Что касается населенных пунктов в списке, то в основном это небольшие города, однако встречаются и достаточно крупные — например, Мурманск является областным центром, а в Комсомольске-на-Амуре проживает более 230 тысяч человек. Входят в перечень также города в Крыму, ДНР, ЛНР и Херсонской области. Эксперты подсчитали, в населенных пунктах из списка совокупно проживает более 20 млн человек.
Где найти вторичную квартиру для семейной ипотеки?
В нашем регионе возможность взять семейную ипотеку на вторичную квартиру появилась у жителей 22 городов. Самый крупный из них — Саров, в котором проживает около 100 тысяч человек. Он имеет статус закрытого административно-территориального образования (ЗАТО) и является федеральным ядерным центром. Также в списке есть Павлово, где под 60 тысяч жителей, и Балахна, где около 47 тысяч. Остальные города значительно меньше.
В условиях высоких процентных ставок и падения спроса на жилье расширение семейной ипотеки может дать импульс рынку, считает Лариса Обмолова, директор департамента продаж АН «Монолит». Но в то же время она отмечает, что программа не предоставляет заемщикам широких возможностей для выбора квартир.
Для людей из малых городов это реальный шанс улучшить свои жилищные условия. Они тоже в этом нуждаются, но возможностей у них гораздо меньше: стройка там почти отсутствует. Да, большого выбора определенно не будет в силу ограничений, которые накладывает программа. Но это все равно лучше, чем ничего. Мы, риэлторское сообщество, рады всем возможностям, которые сейчас предоставляются, потому что условия приобретения жилья существенно усложнились.
Проблема может состоять в том, что в некоторых городах новые дома не строили десятилетиями, тогда как купить квартиру по госпрограмме разрешается только в здании не старше середины «нулевых». В этом случае возможность воспользоваться семейной ипотекой у местных жителей останется лишь теоретической. Кроме того, ограниченное предложение может привести к скачку цен, считает Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес» и вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР).
Желающих взять семейную ипотеку наверняка будет гораздо больше, чем домов, которые соответствуют требованию программы. В продаже может быть всего несколько вариантов, и, конечно, когда спрос заметно превышает предложение, цены растут. Но я бы не советовала этого пугаться: тут нужно сесть и подсчитать. При нынешних рыночных ставках за квартиру стоимостью 4 млн придется отдавать около 65 тысяч рублей в месяц, а по льготной программе — 20 тысяч. Согласитесь, это весомый аргумент.
Эксперты сходятся во мнении, что меры поддержки могут оказать лишь локальное влияние на рынок недвижимости тех городов, которые включены в список. Однако следует ждать определенного социального эффекта для региона в целом: не исключено, что некоторые люди откажутся от переезда в мегаполис или захотят иметь больше детей, ведь дефицит молодежи — острая проблема для российской глубинки. Риэлторы также напоминают, что семьям доступна возможность взять льготный кредит на строительство дома, что для некоторых населенных пунктов даже органичнее.
Стоит ли застройщикам бояться конкуренции?
Основная проблема, из-за которой семейную ипотеку распространили на вторичку, — это отсутствие строек во многих малых городах. Но не случится ли так, что новые меры поддержки только усугубят ее и у застройщиков вовсе пропадет мотивация? По мнению Елены Соловьевой, девелоперы не заходят в такие места совершенно по другим причинам: им это просто невыгодно.
В малых городах с экономикой все печально. А стройматериалы стоят дорого, и это не зависит от локации. К тому же с точки зрения оптовых закупок и логистики выгоднее всего строить много, поэтому в больших городах возводят комплексы и микрорайоны. Для маленького города такие проекты рискованны, так что если застройщик чего-то и испугается, то точно не семейной ипотеки на вторичном рынке.
Даже если в небольшом городе из списка появятся новостройки, семейная ипотека на вторичку вряд ли оставит застройщиков без покупателей. Такова специфика рынка малых городов, а вот в мегаполисах ситуация была бы другая, отмечает Лариса Обмолова.
Конечно, если бы в Нижнем Новгороде начала действовать такая программа, то это бы ударило по застройщикам, потому что у нас здесь большой выбор недвижимости. К тому же новостройки обычно предлагают без отделки, а на вторичке можно найти достаточно новое современное жилье, да еще и с ремонтом, что очень важно для ипотечника. Но в малых городах совсем другая история с выбором жилья, поэтому вряд ли застройщика, который решил там строить, смутят такие вещи.
Многие вопросы о том, как именно будет работать семейная ипотека на вторичном рынке, пока остаются без ответа. Скажем, смогут ли взять льготный кредит нижегородцы, которые воспитывают двух детей старше 6 лет? Ведь в регионе действуют именно такие условия программы при покупке новостроек. Какая связь допустима между продавцом и покупателем? Степень родства кому-то и каким-то образом придется проверять. Будет ли список городов обновляться и как часто? Например, в Сарове планируется реализация КРТ, в рамках которого возведут 34 тысячи квадратных метров нового жилья — это точно более двух домов.
По мнению специалистов, увидеть все проблемы и отрегулировать работу семейной ипотеки на вторичном рынке можно будет после того, как механизм заработает. Скорее всего, этим займутся и на федеральном, и на региональном уровне. Но одно можно сказать точно уже сейчас: у семей из небольших городов появится больше возможностей для покупки жилья, что в непростых экономических условиях очень кстати. Ведь жить и развиваться должны не только шумные мегаполисы, но и тихая уютная провинция.
