В марте в Нижнем Новгороде прошли два бизнес-завтрака для риэлторов. Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU собрал в Доме архитектора представителей крупнейших профессиональных сообществ — Ассоциации «Лига успешных агентов недвижимости» (ЛУАН) и Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР). Гости обсудили непростую ситуацию на рынке новостроек, познакомились с новыми девелоперскими проектами, узнали о нестандартных способах продвижения и обменялись важными контактами. Рассказываем, чем запомнились бизнес-завтраки и какую пользу они принесли участникам.
Как выжить в условиях спада?
К чашке утреннего кофе директор по развитию ООО «ЦИК» Сергей Филатов предложил риэлторам свежую аналитику нижегородского рынка новостроек. Все графики и таблицы, наглядно отражающие состояние рынка, составлялись с помощью инновационной платформы «Домострой Профи». Эти знания позволяют агентам не только владеть текущей ситуацией, но и делать прогнозы на будущее, а значит — работать еще эффективнее.
По данным аналитической системы «Домострой Профи», в феврале застройщики возводили в Нижнем Новгороде 88 многоквартирных домов на 18,4 тысячи квартир общей площадью почти 1 млн «квадратов». Весь прошлый год цены на новостройки медленно росли. К концу зимы средневзвешенная стоимость квадратного метра превысила 200 тысяч рублей.
Пик продаж 2024 года пришелся на период перед отменой массовой льготной ипотеки. Самое большое число квартир от застройщиков за год выкупили в июне, но уже в июле число сделок резко сократилось. В феврале 2025 года на первичном рынке была реализована 431 квартира — почти в два раза меньше, чем на пике продаж. Это говорит о снижении покупательской способности населения, а значит — об охлаждении рынка.
Сергей Филатов отметил, что льготная ипотека оказала рынку медвежью услугу: привела к вымыванию платежеспособного спроса из будущих периодов и росту цен на рынке новостроек до запретительного уровня. Периодически такое происходит в разных странах по всему миру. Так называемый пузырь на рынке недвижимости может иметь серьезные последствия для экономики.
Рынок жилья развивается циклично, объяснил Сергей Филатов. За подъемами наступают спады, и наоборот. Рациональное поведение каждого участника рынка строящейся недвижимости заключается в том, чтобы вовремя спрогнозировать изменения и поменять стратегию поведения на новой фазе, потому что стратегии на подъеме и на спаде принципиально отличаются.
Сейчас рынок находится в конце подъема, который длился пять лет, рассказал эксперт. Первый признак надвигающегося спада — это сокращение продаж. На фоне высоких цен и отмены льготной ипотеки у застройщиков растут нераспроданные остатки. И если в прошлом году количество нереализованных квартир колебалось в пределах от 43% до 58% от общей площади жилья, введенного в эксплуатацию, то к марту оно превысило 60%. В таких условиях поиск покупателя становится все более непростой задачей как для застройщиков, так и для риэлторов.
Чтобы продать то, что не продается, застройщику придется прибегнуть к различным инструментам маркетинга. Особенно это важно тем, у кого накоплены большие остатки. Конечно, это касается не всех компаний, а в основном тех, кто допустил ошибки в расчетах по прогнозированию поведения рынка и квартирографии. На спаде будут покупать примерно в три раза меньше квартир, чем на подъеме. Средняя площадь продаваемого жилья снизится, будут популярны лоты маленьких площадей. Плохо придется тем, у кого сохранятся большие квартиры и большие нераспроданные остатки — к этим застройщикам можно идти за скидками, — подсказал Сергей Филатов.
Чего ждут участники рынка?
Генеральный директор АО «Фирма Чекни» Анатолий Рябинин, присутствующий на встрече, привел пример, как может сработать хорошая скидка в условиях охлаждения рынка. По его словам, один из застройщиков в Москве снизил цены на квартиры в нескольких ЖК от 25% до 35%: после этого продажи выросли в десять раз. Но такой ход является разовой акцией. Возможно, застройщик пошел на риск и даже где-то сработал себе в убыток, предположил риэлтор.
Покупатели не готовы покупать по-старому, а продавцы не готовы продавать по-новому. Что это значит? Покупатели готовы купить, если будет дисконт порядка 10% и более. Продавцы не хотят снижать цены. В результате рынок оказался в тупиковой ситуации. Отдельные сделки проходят, но их немного. Камнем преткновения является ожидание чего-то, — рассказал корреспонденту GIPERNN.RU Анатолий Рябинин.
Вице-президент НГСР, директор по продажам АН «Адрес» Елена Соловьева согласилась с коллегой. Она отметила, что все участники рынка рассчитывают на появление новых программ государственной и региональной поддержки, которые помогут стимулировать спрос. А еще — ждут снижения ключевой ставки и, как следствие, повышения доступности рыночной ипотеки.
В нынешних условиях количество сделок с ипотекой сократилось, мягко говоря, на порядок. Люди хранят свои деньги на депозитах. Поэтому ждем, что сработает тот самый отложенный спрос. Надеемся, что застройщики не будут сильно сокращать количество строек и будут вводить новые объекты, потому что дефицит строительства однозначно не приведет к снижению стоимости, — прокомментировала Елена Соловьева.
Что построят на берегу Оки?
Несмотря на сложную ситуацию, застройщики не боятся выходить на рынок Нижнего Новгорода с новыми проектами. Так, федеральный девелопер ФСК Регион, входящий в структуру ГК ФСК, недавно приступил к строительству ЖК «Фордевинд» на Черниговской улице.
Жилой комплекс бизнес-класса займет участок от Молитовского до метромоста — на первой береговой линии Оки. В первую очередь проекта войдут три корпуса на общем стилобате высотой 10, 16 и 20 этажей, а также три урбан-виллы. Как рассказал начальник отдела продаж ФСК Регион в Нижнем Новгороде Антон Безносик, это абсолютно новый формат жилья для Нижнего Новгорода.
Каждая урбан-вилла — это отдельное трехэтажное здание на две квартиры. Одна займет 130 квадратных метров на первом уровне, другая — почти 200 квадратов на втором и третьем уровнях. В этих домах есть свой лифт, а на верхнем этаже предусмотрена большая терраса, — отметил Антон Безносик.
Сдача первой очереди ЖК «Фордевинд» намечена на второй квартал 2028 года. Всего в ней запроектированы 384 квартиры с отделкой white box. Среди них — как студии и однушки, так и просторные четырехкомнатные жилплощади, а также пентхаусы в урбан-виллах. В 80% квартир будет открываться вид на Оку. Разнообразным планировкам проектировщики находят необычное применение. Например, в одном из пентхаусов есть 40-метровое помещение, которое предложили сделать комнатой для рояля.
Для размещения автомобилей в жилом комплексе запроектирован подземный паркинг, а территория возле домов будет закрытой и свободной от машин. На ней предусмотрены плейхаб, спортивные площадки и зоны отдыха. Отдельное место отведут для выгула животных. По словам менеджера по партнерским продажам ФСК Регион в Нижнем Новгороде Артема Галиуллина, девелопер будет стремиться выполнить благоустройство точь-в-точь по задуманному проекту. Кроме домов, на территории комплекса планируется построить школу и детский сад.
Как житель Нижнего Новгорода я очень рад, что на улицу Черниговскую наконец-то обратили внимание. Она давно была в плачевном состоянии. К 2030 году эта территория станет архитектурной доминантой города: здесь начнет формироваться полноценный «город в городе» по примеру «Москва Сити», — прогнозирует Артем Галиуллин.
Как преобразятся Черниговская и Новинки?
Территорию Черниговской набережной на участке от Канавинского до метромоста развивает другой федеральный девелопер — GloraX. Его премиальный проект сочетает в себе историю места с амбициозным будущим: совсем скоро на смену некогда жившим здесь купеческим кланам придут современные бизнес-династии.
Менеджер отдела партнерских продаж GloraX Максим Баканов рассказал, что GloraX Premium Черниговская включает строительство двух башен и девяти домов, а также реконструкцию исторических зданий. В них предусмотрено жилье различного формата — от квартир до апартаментов и пентхаусов. Коммерческая функция будет представлена магазинами, гастрокластером, медицинскими и фитнес-центрами. Для самых маленьких жителей появятся два встроенных детских сада на 60 и 80 мест.
Сейчас в продаже — «Благовещенские башни». Их сдача планируется в четвертом квартале 2026 года. Это будут доминанты города в 27 и 32 этажей с мостом в галерее, расположенные на общем стилобате, в котором устроят двухуровневый паркинг. На стилобате также предусмотрен закрытый двор с концепцией естественного природного ландшафта. Его разделят на зоны для работы, отдыха, занятия спортом и детские площадки с отсылкой к истории места, — отметил Максим Баканов.
Второй масштабный проект федерального девелопера недавно стартовал в южной части Нижнего Новгорода. На незастроенной территории недалеко от правого берега Оки вырастет новый микрорайон под названием GloraX Новинки, который объединит в себе спокойную жизнь на природе и комфортную городскую среду.
В состав проекта комфорт-класса войдут десять очередей из 131 секции высотой от 6 до 25 этажей. Сдача первой очереди планируется во втором квартале 2027 года. Она будет насчитывать 17 корпусов высотой от 6 до 17 этажей со студиями, однокомнатными, двухкомнатными и трехкомнатными квартирами. Комплекс обеспечат всей необходимой инфраструктурой: в перспективе здесь появятся школа, четыре детских сада, магазины, кафе и парковки.
В Новинках мы предлагаем квартиры в основном в отделке white box, но вторая и пятая секции будут в чистовой отделке. Можно дозаказать только отделку и оборудование ванной комнаты, то есть пакет «Ультралофт». А при полной чистовой отделке покупателю остается только меблировать квартиру и жить в свое удовольствие, — рассказал Максим Баканов.
Еще два проекта комплексной застройки GloraX реализует на левом берегу Оки и вдоль Гребного канала. Их запуск ожидается в 2025 году.
Зачем дружить застройщикам и риэлторам?
На бизнес-завтраке GIPERNN.RU девелоперы не только презентовали концепции своих новых ЖК, но и рассказали об условиях сотрудничества с риэлторами. Назвали комиссионное вознаграждение, представили программы рассрочки и системы скидок, раскрыли некоторые особенности использования цифровых платформ. Напоследок спикеры поделились личными контактами, чтобы агенты всегда могли оставаться с ними на связи.
Как оказалось, в сотрудничестве с риэлторами заинтересованы не только федеральные девелоперы, но и нижегородские компании. Гость встречи, директор по продажам и маркетингу ГК «Терминал» Евгений Суменко, поделился с корреспондентом GIPERNN.RU, что «в хорошие времена» застройщики часто отказываются от риэлторских услуг, но когда на рынке «все сложно», им требуется помощь с продажами. Президент Ассоциации «ЛУАН» Ольга Миронова пояснила, что именно в период кризиса возрастает ценность каждого клиента и застройщикам становится особенно важно работать с агентами в тесной связке.
Агент порой продает впечатления, не квадратные метры. Как ты подашь, преподнесешь этот объект — так он и «полетит». Конечно, если у застройщика хорошая команда, он может справиться и сам, но риэлторы способны усилить его позиции, — подчеркнула Ольга Миронова.
Вице-президент НГСР, директор АН «Малахит Градъ» Елена Макарова рассказала, что, несмотря на непростые условия на рынке, сделки продолжают идти. Квартиры покупают как по программе семейной ипотеки, так и за счет личных накоплений, в том числе выплат, которые государство выделяет вдовам бойцов СВО. По словам председателя апелляционной комиссии НГСР, директора АН «Вояж и К» Анны Данилиной, во многом результат работы зависит от самих участников рынка. Их сплочению как раз и способствуют такие деловые встречи, как бизнес-завтрак GIPERNN.RU.
Мне все очень понравилось! Серьезные девелоперы, хорошие предложения. Интересные территории для застройки. Варианты сотрудничества, которые предложили нам, риэлторам, очень перспективные. И озвученные комиссии актуальны на сегодняшний день, — заключила Анна Данилина.
Когда рынок находится на спаде, а привычные инструменты продвижения перестают работать, в выигрыше остаются те, кто успевает адаптироваться раньше других. Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU готов содействовать игрокам рынка в укреплении партнерских связей и помогать с нестандартными способами для усиления самых разных каналов продаж.
Генеральный директор компании-учредителя Елена Дорофеева напомнила, что GIPERNN.RU — не только крупнейший региональный классифайд недвижимости, но и отраслевой медиаресурс № 1 по рейтингу Liveinternet в Нижнем Новгороде. А состоявшиеся в марте бизнес-завтраки — лишь начало цикла деловых встреч, которые обещают участникам много нового и интересного.
